短期内不会形成剧烈竞争——入世后我国房地产业面临的局面分析，本文主要内容关键词为：房地产业论文,短期内论文,剧烈论文,入世后论文,局面论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产是人类从事物质文明和精神文明生产的场所，是人类一切活动的基本载体之一。1999年全国城市的房屋总量约为70.85亿平方米，其中住宅39.73亿平方米；房地产开发投资3178.37亿元，约占当年固定资产投资的13%。
随着中国加入WTO，房地产行业面临着国外跨国企业的激烈竞争。国内有的同志认为，国内的房地产企业规模小，技术落后，难以和跨国大企业竞争；也有的同志认为，房地产是区域特征很强的产业，国外企业很难进入。对此试作如下分析。
跨国企业投资于一般工业品与投资于房地产的特点比较
跨国企业投资于一般工业品和服务的行为有其自身特点：
(1)生产地可以和消费地分离。一般工业品可以在物理空间上位移，使之可以脱离消费地而生产，这样国际的分工与合作就能够产生。
(2)产品具有同质性。同档次、同类型的工业品一般来说差异不大，可以满足不同层次消费者需要，例如电视机，尽管具体的外观、性能会有所差异，但其主要性能、质量差异不大，不会造成很大的产品和消费差异。这就为规模化生产创造了条件。跨国企业可以凭借其规模经济的优势实现跨国投资、生产。
(3)生产和制造周期较短。一般工业品的生产，大多是在工厂。除了一些特大型的工业项目外，一个工厂从建设到投产的日期都比较短，多数在2年左右。而且由于生产的通用性，多数的工业品从新品设计到成品出厂，仅需花费很短的时间。象上海通用汽车可以将其不同型号的汽车产品在一条柔性生产线上实现共线生产。这样工业品的生产就可以大大提高对市场的敏感度，迅速适应市场的变化。
(4)一般工业品的单位价值量较小，使用期短。大多数工业品的价格与消费者的收入相比，均比较小，并且实际使用寿命也因其耐久性、实用性等原因而较短。这样就使得一般工业品的消耗量大、产品更新快。技术成为竞争的重要手段。
国际直接投资理论均是建立在一般工业品的分析基础之上。如垄断优势论中的规模经济优势、市场销售优势、品牌优势等等，内部化理论中的消除市场缺陷优势等等，区位优势中的东道国因素与跨国企业的结合等等，均是反映了一般工业品的生产和销售的特点。而房地产商品却有着于一般工业品不同的特点，使得国际直接投资理论中的很多“优势”并不存在。
房地产投资的特点主要是：
(1)不可移动性。由于房地产的不可移动性，使得以房地产为载体的房地产投资也呈现出不可移动性。一般工业投资所形成的资产，如技术、设备等等，可以根据需要搬迁。而房地产投资所形成的资产使房屋及其设施无法移动。
(2)市场局限性。房地产投资要通过在市场上出售所建房屋予以回收，但是由于房地产的空间固定性，使房地产的市场局限性表现得非常明显。如，市场局限性可以表现在地域上，这是同样的房地产不可能在不同地区流通；表现在项目单体上，这是没有完全一样的房地产，项目之间缺少互通性；表现在购买对象上，则是特定的购买者只会购买某一特定的房地产，房地产的供给与需求常会出现很难弥合的结构差异。
(3)资金量大。房地产投资的资金量比较大，属于资金密集型。
(4)周期性长。房地产从项目可行性研究开始到项目完全建成，收回投资的时间较长。出售项目要花3、4年，如果是出租项目，那么投资的回收期就会更长，有时会达到20年、30年。
鉴于房地产投资的特殊性，进入我国的房地产投资和其他类型的投资就有不同的表现。如在国外大型跨国公司纷纷抢滩进入中国的今天，港澳企业仍是大陆房地产投资中的绝对优势群体。与大型跨国公司相比，这些港澳企业不具有国际直接投资理论中所分析的基本优势，但却在我国的房地产外商直接投资中占有几乎全部份额。这种现象应该得到重视和研究。
关于跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析
跨国企业的国际投资行为，其基本的策略是(1)市场导向，通过投资开拓东道国的市场或保护其传统的市场；(2)资源导向，即跨国投资是为了获得国内生产所缺乏的资源；(3)成本导向，即跨国投资是为了降低产品的生产成本。显然，房地产的跨国投资与产品的销售地是一致的。跨国企业在决定其投资方位时，对房地产所在市场的研究就成为决策的重要因素。在这里，可以引入跨国企业对市场控制的力度概念，即如果跨国企业决定在某一市场进行房地产的投资，那么就表明该企业在目标市场上能够从房地产的开发建设到房地产的销售等方面，取得一定的优势，这种优势抵消了跨国投资所带来的风险。我们将这种优势称为跨国企业在东道国的房地产投资所取得的市场优势。市场优势，是指跨国企业在东道国市场上所取得的领先或有竞争力的地位。
构成市场优势的主要因素。形成市场优势的主要因素有三个，一是企业自身的竞争条件，二是当地市场的条件，三是跨国企业对于当地市场条件的消化能力。
市场优势与所有权优势、内部化优势和区位优势理论有一定的区别与联系。就总体而言，市场优势是对跨国企业市场表现结果的评估。而所有权优势、内部化优势侧重于对企业自身条件的分析，区位优势理论侧重于对东道国因素的讨论。一般的国际直接投资可能会因其中一、二个条件满足，就开始进入东道国；或者虽然有一个条件较次，但其余条件较好，也可以进入东道国。但是，市场优势是综合体现，是内因与外因的结合。就房地产投资而言，如果没有市场优势，必定会招致失败，也不可能决定投资。
（一）企业自身的竞争条件。跨国进行房地产投资的企业，一般而言应具备的基本条件是：(1)具有长期从事房地产投资的经验，并形成了较为独特的房地产开发诀窍和经验，在投资国或其他地区具有一定的品牌及影响；(2)有较强的房地产融资能力；(3)企业的组织运作机制可以满足跨国投资的需要。这种企业的自身条件，与一般工业品跨国投资企业所具备的条件基本相同。也可以视同跨国企业的所有权优势。
（二）当地的市场条件。当地的市场条件也可以认为是影响房地产开发和销售的一切当地因素。在一般的国际投资理论中，东道国的因素主要包括国民经济发展水平、政治经济环境、宗教文化传统和地理资源状况等等。而房地产作为不可移动的当地消费品，政治经济环境对其生产和销售有着重要的影响力。
（三）跨国企业对于当地市场的消化能力。不同的企业对于当地市场的要求是不一样的。在我国的很多中外合资企业中，由于产品的主要销售渠道在国外，所以这些跨国投资对当地的投资环境就没有太多的要求。而房地产投资由于是在当地生产和销售的产品，因此其对当地的投资环境就有很高的要求。跨国企业能否适应当地的环境，即对当地的市场条件有足够强的消化能力，使自身取得竞争优势。
按照上述基本条件，我们发现尽管港台的企业并不具备一般意义上的跨国投资优势，但是它们基本上可以满足取得市场优势三个条件。很多国外的大企业可以具备第一、第二个条件，但是由于文化上的差异，他们获取第三个条件的难度很大。因而难以和港台企业竞争。
入世后房地产外商投资的竞争性问题
WTO的基本原则是国民待遇原则、透明度原则和互惠原则。这三个原则的共同作用，将对市场优势的构成因素产生影响，使得企业取得市场优势的主要因素向第一和第二条件靠近。这种作用的后果是国内的房地产企业与外资的竞争起点变得更加接近。但是由于第三条件的成熟要有较长的时间，所以在短期内国内企业不会面临跨国企业的更为剧烈的竞争。但是，也要注意的是，由于金融市场和资本市场的开发，房地产证券化将成为外资进入中国的一种重要形式，外资将换一种方式与国内企业进行竞争。从这一方面看，入世后国内的房地产企业并不轻松。