建设中国特色的中央商务区问题研究，本文主要内容关键词为：建设中国特色论文,中央论文,商务论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
CBD即英文Central Business District的简称，中文译为中央商务区。CBD的概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业汇聚之处”。中央商务区一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店、公寓等设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于商务活动的进行，是现代城市中的重要地区。伴随着经济全球化进程的不断深入，经济、文化、人才等资源的区域化竞争愈演愈烈，作为区域经济发展的主体，我国许多城市开始酝酿和筹划建设CBD作为城市发展的战略措施，利用CBD的功能、特征来提高自己的国际化水平和城市影响力，以吸引国际人才，夯实城市的竞争力，迎接面临的机遇和挑战。
一、现代城市筹建中央商务区的意义
CBD是在市场的作用下，随着城市的空间拓展和城市现代化发展而逐步构建形成的特殊空间。在当今世界经济发展的潮流中，CBD已成为城市乃至更大地域综合性经济活动的中枢和经济增长的依托之一。目前，世界上很多国家都建有CBD，比如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带等。CBD已成为一个城市现代化的象征与标志，筹划建设CBD对促进全国各城市经济的发展，塑造城市品牌，提升城市竞争力和影响力，建设国际化大都市都具有非常重要的意义。
首先，经济全球化需要CBD。伴随着经济全球化，高效、集约的都市中央商务空间已经开始区别于传统的商业闹市而存在。现代CBD的概念已经升级，它与全球经济的发展密切相关，无论是在功能构成、空间形象，还是在交通运转方式、设施配套等方面都已经演化为一个相当独立的地域，它的职能已经超出了城市本身的意义，变成了全球或区域经济一体化系统中的一个重要单元。加入WTO以来，大量外国机构、企业涌入，写字楼的客户群也随之猛增，供不应求的矛盾也日益显现出来。解决这一矛盾的关键就是扩大供应量，满足市场需求。通过CBD品牌的营造，既可以使城市形成具有长远意义的新的经济增长点，带动城市经济的发展，又可以提升现代化城市的开放程度。
其次，建设CBD有利于城市经济的发展。CBD作为一个区域性商务品牌，规划品位高，需要完备、先进的基础设施以及良好的文化氛围，拥有便捷的交通、舒适的工作和娱乐环境。这些条件不仅有利于发展商贸，尤其是有利于推动现代服务业的发展。同时也有利于吸引资本、技术和人才，特别是吸引国际国内的大公司资本、技术和高层管理人员，使他们通过商贸活动形成互动，促进经济发展。一般来讲，CBD环境质量比较高，对在这里工作的人员的素质要求也比较高。同时，CBD又会对周边地区产生示范和辐射效应，这不仅表现在带动整个城市商贸经济的发展，而且会对优化城市工作和生活环境起到重要作用。
第三，有利于激活CBD区内外的住宅市场。在有条件的大城市中建设CBD，最能直接受益的是房地产市场。这不仅对发展区内房地产是一个极好的机遇，新建、重建项目会直接刺激区内房地产经济的发展，而且对周边居住和相关服务业建设也是一个难得的机遇。CBD建设在增加人员流入CBD的同时，也刺激了CBD交通线周围的住宅市场出现繁荣，因为在CBD工作的员工特别是白领员工趋向于选择上班最便捷的交通方式。由于CBD的商务现代化水准较高，在这里服务的人员素质比较高，其收入和消费的水准也会比较高，所以交通线周围的住宅市场将会被激活。
此外，CBD也是提高城市品牌的重要手段。CBD是城市经济、文化、教育等的聚集地，是城市经济中的核心部分，代表了城市发展的最高品位，是城市发展水平的重要标志。同时CBD又是展示城市的舞台，它与展会、大型赛事的效果有异曲同工之妙，但时效性却远远大于二者，如同永久广告牌，宣传了城市品牌，提升了城市的品位。
二、我国中央商务区建设存在的问题与误区
误区之一，政府为提升形象，不顾城市基础条件，急功近利，贪大求全。CBD是一个城市经济发展程度的象征，而对一届政府作出考核、评价的一个重要指标就是城市经济的发展状况。因此，政府为了提升自身形象，创造政绩，纷纷上马CBD项目。另外，在CBD的定位上，一些城市没有经过反复研究，不根据城市的现有条件，提出了超越自身发展能力、不切实际的大而全的目标。因无力开发，造成资源浪费，土地撂荒，有的采取变通措施，带来更严重的后果。目前还有一些城市将新区和CBD混同起来，做出十分宏大的规划，前景堪忧。
误区之二，开发商为牟取暴利，炒作概念。在CBD的建设上，开发商为牟取暴利，常常炒作CBD概念，一哄而起：这边详细规划还没出台，那边项目规划已纷纷出笼；这边刚签了土地转让协议，那边已把地圈上；项目还没批，就已是重点工程；土地出让金还没交分文，就有开发商开始放炮炸楼。炒作概念无形中抬高了地价，地价过高过快上涨，使CBD成为一座“空中楼阁”。
误区之三，各城市CBD各自为政，盲目地效仿国外模式，重复建设，结构单一。目前，在建的各城市CBD中，往往未能够根据自身城市情况与特点开发适合的CBD模式，只是在盲目地效仿国外CBD，如纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯区、东京新宿等CBD的构建模式，结果是没有突出自身特色，在规模、环境、硬件及软件服务上没有竞争优势，造成简单的重复建设和彼此间的恶性竞争，没有形成错位经营，造成很大的资源浪费。
误区之四，CBD建设还存在体制不顺，管理不力的情况。在不少城市的CBD建设中，管理体制没有理顺：一方面，不少CBD管理组织处于临时负责状态，不能行使完整的管理权；另一方面，方方面面机构都向CBD伸手进行干预，个别CBD往往因此而失败。再者是土地管理体制问题。本来CBD内划拨用地不能直接进入市场，但由于土地在不同的“婆婆”手里，土地使用权可以转让，一些CBD内的企业单位各自为战，自行招商引资、自我配套、自行组织建设，CBD开发处于无序状态。
误区之五，CBD建设结构不合理，功能失衡。CBD的形成离不开各产业的协调发展，按照国际成功的CBD的结构比例，应该是80％的写字楼，20％的商住公寓和配套服务设施，以商务为主。但不少城市在建设过程中，一方面，政府和开发商为寻求短期利益，由于住宅项目的资金投入量相对少一些，成本低，主要以开发商住公寓为主，CBD变成了居住中心区，从功能定位上不能将金融、办公、商贸等功能设施集中或吸引到这个区域来，从空间发展上不容易形成商务的大气候，制约了CBD的发展；另一方面，开发商只考虑公司利益不顾及公共利益，绿地等公共空间少，导致生态环境、功能的失衡等一系列问题。
三、国际中央商务区建设的成功经验与发展趋势
（一）国际CBD建设经验借鉴
通过对国际CBD建设情况的研究，可以借鉴他们在建设CBD过程中的成功经验，同时也摒弃他们在建设过程中存在的不足及缺点。如下几点值得我们高度重视和很好地借鉴。
合理完善的规划管理。巴黎的拉德方斯区的成功就在于其完善合理的规划，也因此而被誉为“现代中央商务区典范”。在拉德方斯改造规划前，曾一度陷入困境。交通问题一直困扰着旅游和商业的发展。经过合理规划后，形成了人车分流的交通系统，成为现代中央商务区的典范，无论是商业还是旅游业都得到很大的成功。
重视美学因素。巴尔的摩CBD的改造以其美学上的成功而闻名于世。其规划图由著名的专家——华莱士、麦克哈格等绘制，将分散的建筑设计统一在一份蓝图上。在规划中自始至终坚持既达到设计标准要求，又满足各种需要。同时还组成了由著名建筑师和各方面技术专家构成的建筑评价委员会，根据不同时段、不同地点的具体情况，及时对规划大纲进行调整和修改。而且，巴尔的摩CBD的改造规划设计汇集了许多在建筑业中公认的先驱者的作品，并获得39个国家奖。其对美学因素的高度重视把巴尔的摩CBD引向了成功之路。
资金的运作。CBD项目是一项耗资巨大的工程，资金的运作至关重要。在国际CBD建设过程中，值得我们借鉴的一种做法就是充分调动民间投资的积极性。查尔斯中心—内港改造开发中建筑总造价6.3亿美元，有政府、公共团体的投资，但多数是私人投资。
合理发挥政府的作用。国际上的CBD，一种是自发形成的，像美国的曼哈顿，初期是商业中心，后来逐渐演变成中央商务区。另一种是政府的引导，如法国的拉德方斯，出于保护巴黎老城的目的而将各公司迁出巴黎，在新的地段形成商务区。我国作为社会主义国家，政府在经济建设中的作用与国际CBD的情况存在很大不同。因此，我们在建设CBD的过程中要把握好政府作用的度，促进CBD的建设。
楼宇的合理布局。香港中环的天桥步行系统可以称为众多国际CBD之中的特色交通系统。但是从另一个角度来讲，正是由于香港岛面积有限，众多大厦都压着各大厦的红线而建，造成了公共空间狭小，汽车交通和行人都受到了很大的限制，这才诞生了天桥步行系统。某些国际性CBD在建设中都要求各大厦要留出相应的空间给行人和游客，满足日常出行和游客对公共空间的需求。
生态环境。进入21世纪，人们对环保和生态的要求越来越高。比如，巴黎拉德方斯在生态方面的成功运作造就了现在的国际CBD，绿化面积达到了25公顷（公园）。现在生态楼宇和生态环境的建设已经受到国际CBD高度重视，并付诸具体行动。
形态布局。在现有的国际性CBD中也存在一些问题，如“鬼城”现象。正是由于公寓、写字楼的不合理布局造成了像曼哈顿金融街这样的国际性大都市日间和夜间人口的巨大变化，白天繁华热闹的大都市，在晚上便成了空无一人的“鬼城”。这一点值得引起我们的高度重视，避免类似现象的出现。
（二）国际CBD发展趋势
世界各国的国际性CBD经过若干年的发展和激烈的竞争，CBD的模式和发展趋势不断发生着变化。考察近10多年来西方发达国家大城市CBD的发展，CBD的建设呈现如下一些趋势：1.高等级的办公机构持续增长，而低等级的办公机构逐渐外迁。由于CBD内的地价以及其他费用越来越高，已经达到中小企业不能承受的程度，同时交通及通讯技术的现代化也为中小企业的外迁提供了必要条件。而大公司继续涌向CBD，设立自己的行政总部。2.各国CBD逐步加强对CBD内公共交通系统和步行系统的建设，缓解由于小汽车的增多对CBD交通带来的巨大压力。3.CBD内一般居民由于环境和生活、工作习惯的因素开始外迁。4.日用消费品商店逐步外迁，而专业化的零售业（如耐用消费品、珍贵饰物等）则留在CBD内继续发展。5.现代化建筑材料的应用及设计观念的现代化，使得CBD的建筑风格日趋多样化，建筑技术日趋先进。与此同时，也非常注重对那些具有典型时代特征的传统建筑进行保护。通过对CBD发展趋势的研究分析，未来CBD结构可以用上图来表示。
从上图可以看出，CBD划分为CBD核心区以及各个功能市场区。各功能市场与CBD核心区通过步行街相连，各功能市场之间则通过便捷的高速路互通互达，内部以步行、电车为主，外部则以汽车、公交为主。这样既缓解了CBD核心区人流压力又疏解了交通，从而达到疏散人流和便捷交通的目的。
四、我国构建中央商务区的原则取向与对策建议
我国中心城市在规划建设CBD时，应该借鉴先进国家的建设经验，同时适应现代商务发展的需要，建设适合我国国情和当地区域经济发展要求的CBD。
（一）我国构建CBD应遵循的原则
第一是建设具有国际概念的CBD。作为中央商务区在规划建设、管理服务、商务环境以及经济影响力方面，要体现国际水平，推动区域经济与世界经济的交往，成为区域经济对外开放的窗口。
第二是高度复合功能的CBD。区内不但能完成各种商务活动，而且能进行娱乐、购物、健身，成为具有浓厚文化氛围的人性化的社区，由单纯的商业中心向综合文化和经济全能中心过渡。CBD内的商务区、混合功能区、居住区在各个区域内综合布置，一方面可以保持用地平衡，缩小昼夜人口差别；另一方面也可以减少交通生成量，减轻城市交通压力。
第三是数字化的CBD。加强信息网络规划，为运营与管理服务，规划并实施数字CBD建设，重视宽带网和信息中心地布局，推进电信网、计算机网和卫星电视网的三网合一，大力发展电子商务和电子政务，适应网络时代的办公要求。
第四是以人为本的CBD。区内注重人性空间的塑造，突出以人为本的主题。在CBD建设初期要吸取国外的经验教训，注意公共活动空间的规划，建有绿化带和步行道，组成绿化系统，使人与自然更加贴近。
第五是建设生态绿色的CBD。国际上的CBD往往是高楼林立，绿化很少。国内CBD在规划时应坚持生态优先，四季栽种，绿色葱茏，水体和阳光随处可见，实现现代商务与自然生态的良好融合。
（二）我国构建CBD合理化对策
第一，加强政府宏观调控，发展中国特色CBD。CBD的建设从国际上来看分为两种模式，一种是自发形成的，比如纽约的曼哈顿，由于其经济的高速发展和商业的高度集中，自发形成了CBD，政府在其中起的作用较小；另一种是政府引导的，例如巴黎的拉德方斯区，政府在建设中起主导作用。从我国目前情况来看，还没有具备足够实力的开发商可以牵头整个CBD的开发建设，也没有一个地区可以自发形成具有国际水平的CBD。因此，我国目前CBD的营建应该以政府引导为主，进行市场化运作，在CBD的规划设计、资金运作、城建协调等方面充分发挥政府的宏观调控作用，积极探索具有中国特色的CBD建设模式，营建具有国际水平的CBD。另外，值得政府高度注意的是，必须对自身的经济情况有一个全面、深刻的认识和定位，绝对不可以盲目跟风，造成重复建设和资源的严重浪费。在这一点上，中央政府要严格把关。
第二，注重四大物业的合理分布。我国目前在建的CBD中，普遍存在商住公寓、写字楼、酒店、住宅四大物业不均衡、分布不合理的情况。特别是一些开发商为了减少长期成本，尽快收回投资，以先开发住宅和商住公寓为主，结果CBD成了CLD（中央生活区），造成了CBD的畸形发展。按照国际成功CBD的模式，写字楼比例应该占80％，商住公寓和其他配套设施应占20％。这一点应该引起足够的重视。
第三，做好长期规划和长期投资的打算，保证资金到位。CBD的建设是一项长期而浩大的工程，纽约曼哈顿经过20多年的发展才具备今天的规模；巴黎拉德方斯区经过一次改造后才发展成为今天的成功模式，截至1992年，巴黎拉德方斯区已经投资达160亿法郎。在我国，陆家嘴E-CBD项目将包括数十项系列工程，总投资将达到1000亿人民币；北京朝阳区CBD市政建设现已投资120亿元人民币，预计今后十年CBD的投资量至少上千亿；北京和上海的CBD建设也是经过了十几年的反复改进才得以确立。因此，我国CBD的建设还应做好长期规划和长期投资的准备，保证资金及时到位。
第四，注重CBD规划设计和生态环境保护，体现自身特色。CBD的规划设计至关重要，它的好与坏直接关系到CBD的成功与否。以法国为例，中央商务区拉德方斯在1957年建成，由于设计有问题，直到上世纪70年代末期，一直是门庭冷落，无人问津，陷入了严重的财务危机。经过改造后的拉德方斯，人车分离，与环境非常和谐，区内聚集了法国最大的5家银行和17家企业，170家外国金融机构，还有190多个世界著名跨国公司的总部和区域总部。因此，我国在营建CBD的过程中要注重CBD的规划设计问题，注重绿色生态环境保护问题，突出我国CBD的自身特色，这样才能使我国的CBD更加具有吸引力。
空间形态完整、商务氛围浓厚、配套设施完善、生态环境宜人、多功能、全方位、网络化、国际化的中央商务区，是企业投资发展的黄金宝地，是财富、信息的聚集中心。一个规划科学的CBD，可以提高城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过CBD这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。因此，抓住机遇，加快建设中国特色的CBD是区域经济腾飞的起点，也是实现中国经济全面繁荣发展的客观需要。