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摘要：在近几年我国经济飞速发展进程中，商品房项目实施阶段投资失控问题日益突出。针对商品房建设项目实施阶段出现的投资失控问题，本文以A市某商品房项目为例，围绕项目管理技术手段及非项目管理技术领域投资失控现象。从业主视角，对该商品房实施阶段投资失控原因进行了剖析。并着重探讨了如何在项目实施阶段实现投资、需求、质量的稳态平衡，以期为商品房项目实施阶段管理水平的提升提供有效的借鉴。
关键词：业主视角；商品房项目；投资失控
前言
费用超概、规范施工失控、材料设备选用失控、需求增加、需求减少、需求异化是商品房项目实施阶段投资失控的主要类型。上述投资失控问题的出现，严重影响了业主方投资收益，并对整体项目正常实施造成了较大的阻碍。因此，从业主角度出发，对商品房项目实施阶段投资失控原因及对策进行适当分析具有非常重要的意义。
1.某商品房项目实施阶段投资失控概况
某商品房项目位于A市白龙路龙泉街道，该项目占地3.33*104m2，总建筑面积为7.61*104m2，其中地下停车场1.5*104m2，多层住宅5.096*104m2，联排低层住宅1.014m2。经事先估算该商品房项目每平方米造价为2315元，总投资为1.7623*108元。该项目建设资金由业主方提供，根据收益计算，所得税前项目财务内部收益率及投资利润率分别为19.7%、17.7%。财务净现值为5.17*106元，投资回收期为3.1年，计算期内国家税收2.852*107元。该项目部分投资估算及实际投资金额如表1：
表1 某商品房项目部分投资估算及实际投资金额对比（局部）
如表1所示，通过对该商品房项目实际投资、投资估算进行对比，可得出两者每平米单价相差在281.6元/m2左右。除住宅费用、建设单位管理费用、室外工程费用超概以外，其他费用均在前期概算限度内。
2.基于业主视角的商品房项目实施阶段投资失控原因
投资失控主要是由于前期需求不合理致使商品房项目建成后与批复建设意图、或者内容相违背。多数情况下，投资失控不超概算，且其具有长期隐蔽性，导致业主方无法追责或者对危害进行量化分析，对业主方经济利益造成了巨大的浪费[1]。从业主视角出发，商品房项目实施阶段投资失控原因主要如下：
2.1工程价款调整过于随意
在商品房项目实施阶段工程变更不可避免，但是该商品房项目在变更后业主方并没有追踪调查可能发生的费用损耗，也没有与监理方制定严格规范的项目变更签证审批核实流程。再加上业主方、施工方在价款调整方面存在较大分歧，导致工程价款调整规范度不足。
2.2索赔约束不合规
在该商品房施工现场路基开挖阶段，A市出现了季节性大雨。而在出现上述情况之后，由于业主方不了解季节性和不可抗力性的区别和正规施工项目索赔标准，导致其在没有与相关方核查的基础上，就批准了上述索赔申请。导致其在项目结算时增加了本应是施工单位风险担付的费用，投资金额也超出预计模块施工标准[2]。
2.3施工图纸合同审查不严格
在该商品房项目合同签订阶段，存在多数不明确条款或同类项条款，业主方在没有审查的情况下就进行了合同签订，增加了后期合同管理难度。同时由于业主方缺乏专业经验，无法及时发现、处理该商品房项目中出现的不经济设计模块，导致无效成本持续上升。再加上施工组织方案的多次套用，导致业主方无法在施工阶段各模块资源调配中发挥自身优势。
2.4限额设计没有落实
在投资管控阶段，限额设计是工程造价控制的重要措施。但是，在该商品房项目实施阶段，由于业主方缺乏限额设计理念，追求设计目标而忽视实用性和造价合理性，没有将限额设计与企业发展目标紧密结合，合理取舍，导致限额设计无法有效落实，增加了投资失控风险。
2.5变更签证把关不严
由于现场工程量计价签证人员造价管控意识不足，业主方无法及时了解变更签证内容及定额费用组成。再加上现场变更签证审核机制的缺失，多数签证工作在没有经过审核的基础上就随意签证，致使签证内容从合理性、事实性方面背道而驰，增加了不必要的投入资金损失。
3.基于业主视角的商品房项目实施阶段投资失控管制措施
3.1加强对工程价款调整的重视
工程价款调整在商品房项目实施阶段出现概率较高，其大多由工程变更导致。在该商品房项目实施阶段，业主方应主动参与、审核工程量清单编制过程。结合自身经验，对工程量清单与图纸信息进行对比分析。同时在合同签订时，确定工程变更借款方法及风险分担方式，以避免两者不符或者工程变更价款使用不当导致的工程变更风险。同时业主方可以施工方在投资文件中综合单价分析表为重点。以材料价格为入手点，对施工方利用不平衡报价情况进行全面追踪调查，保证综合单价与施工实际情况相符。
其次，业主方应主动进入施工现场，从源头入手，分析施工项目变更原因及责任主体。在了解现场施工动态之后，业主方可全面分析套用定额中每一项包含内容、运行条件及各项间联系。并对变更价款、现场施工状态进行比对分析，降低定额错误套用、定额重复套用等问题出现概率。
最后，考虑到业主方自身专业经验不足，在该商品房项目实施阶段，业主方应严格贯彻设计、专家论证下不得随意变更这一原则。针对该商品房项目实施阶段工程变更中涉及的各项单价，结合合同约定或者投标文件，进行合理设置。如对于工程变更中涉及的材料单价确定，可首先依据合同约定的材料单价，进行合理设置；在没有合同约定的情况下，可依据投标文件关于对应材料的条款内容，进行设置；若投标文件中也没有涉及相关材料单价，则业主方可与设计方、专家论证，采用同一时期商品房建设市场、造价信息规定的价格。
3.2构建严格的索赔约束机制
针对现阶段该商品房项目实施阶段因索赔约束不严导致的投资失控问题，业主方可在合同签订阶段，以该商品房项目建设实施阶段出现概率较大的索赔问题为重点，预先做好索赔约束。并根据具体内容，设置完善的索赔流程及细则。如施工现场遇到事先无法预测的地质岩石层等[3]。
其次，在索赔约束管制阶段，业主方应明确原始资料证据搜集详尽程度与索赔成功概率间联系，加强对原始资料证据搜集管理的重视。严格要求施工质量不符合合同标准、或者使用不符合规定材料设备施工方重新施工。并设置详细的整改期限。若在整改期限内施工方没有完成整改任务，则业主方可以向施工方提出补偿相关模块经济资金损耗。同时对于其他由施工方导致的该商品房项目无法在规定时期完成的情况，则业主方可以依据合同约定，扣除未完成模块相关的金额款项。
最后，对于施工方没有依据合同中相关模块规定对项目投保或者向业主指定分包商按时付款的情况，该商品房项目业主方可依据批复支付凭证及投保单。直接将施工方应该支付单没有支付的投保金额、工程材料设备款项支付给相关方。并在通知施工方之后，从该商品房项目合同款项中扣除相关费用。
此外，对于该商品房实施阶段业主方认为应该终止的合同，或者因施工方不正当行为导致的合同终止情况，业主方可以与设计、专家共同核实论证，分析现场已完成工程量。并在其他相关方参与下回收新施工方未完成项目工程款。并按相关比例，对相应模块施工承包方追回超付工程款项。
3.3完善施工图纸合同审查规程
完善的施工图纸、合同、组织审查规程，可以保证业主方在商品房实施阶段投资控制效果，从根本上避免项目实施阶段投资失控问题发生。首先，在施工图纸审查阶段，业主方可依据客观、准确的态度，与施工方、设计方共同对施工图纸进行审查分析。并严格执行现场图纸管理程序。根据设计图纸规模，结合前期勘察数据，按层级进行把关[4]。同时以住宅、建设单位管理、室外工程为重点，对设计图纸规模数据进行预先分析，避免后期相关模块施工费用超概情况发生。
其次，在合同拟定阶段，业主方应与专业人员合作，了解类似商品房项目工程经济纠纷案例，明确可能引起该商品房项目经济纠纷的合同条款。基于此，与该商品房项目其他参与方共同就市场价、信息价、材料价计价标准、材料价计价时效、计算方式等内容进行全面评估，避免合同条款约定不明对后期合同管理工作的不利影响。同时在合同实施过程中，业主方也严格落实合同审查、合同管理责任到人的方针，大力打击阴阳合同，避免后续合同管理阶段出现责任推诿情况。
最后，基于商品房项目特殊性，业主方应主动参与施工组织方案制定的各个阶段。严格督促相关方依据本项目特点设置个性化施工组织方案。避免施工组织方案套用对投资管控影响。
3.4落实限额设计
在该商品房项目限额设计方案设计阶段，业主方应注重投资估算的严肃性。以该商品房项目立项可行性研究投资估算为决策依据，以项目管理限额控制90.0%为限额设计指标。将上述指标逐层下达至该商品房各参与方及下属管理部门。随后将余下的10%作为该商品房各专业模块平衡调整指标。同时在该商品房投资限额设计阶段，业主方应主动要求与造价控制同步运行管理。即结合所建设商品房项目规模、标准，与本企业发展目标进行比对，设置分阶段投入计划。并在内部依据基本满足限额设计任务书所要求功能这一原则。从经济指标、技术指标两个方面，对限额设计成果进行全过程评估。一旦发现该商品房投资限额超出情况，应及时对其进行优化设计。最后，将该商品房限额设计优化后成果递交给专门的评审部门，确定该商品房项目总投资限额范围，以保证整体限额设计目标的有效落实。
3.5变更签证把关
针对该商品房项目现场签证阶段存在的漏洞，业主方可依据经济性、技术性、政策性原则，委派专门具有专业知识、能力的人员进行签证管理。同时在现场签证管理阶段，为提高现场签证人员业务素质，业主方可以在现有工作考核机制的基础上增设自律惩戒机制。有针对性的对现场变更签证管理人员业务能力进行培训。并及时、主动与现场变更签证人员沟通，掌握基本造价知识及现场情况。同时利用跟踪审计的方式，从工程款支付、项目确定、合同签订、现场管控、财务决算等阶段，与监理方、施工方合作，对现场签证清晰、明确程度进行考核，避免为后期工程阶段留下风险隐患。
3.6加强对合同条款约定的重视
在合同条款约定时，业主方应与监理方、施工方等各方主体合作，各保留一份备用合同。在结算阶段以自身为主体，将合同约定条款递交给审计单位。避免施工方在竣工阶段减少对自身不利内容导致的投资失控。
4.总结
综上所述，商品房项目建设规模随着我国经济的迅速腾飞而不断扩大，商品房项目日益明显的经济效益及社会效益，促使更多的投资者加入到了商品房项目投资行业。而由于商品房项目管理模式存在一些弊端，导致其投资失控以需求失控的形式愈演愈烈。因此，在商品房项目实施阶段，业主方应明确自身职责，加强现场工程款变更管理及索赔约束，严格审查合同、设计材料及组织结构。从多个角度入手，避免项目实施阶段投资失控问题发生，保障自身利益。
参考文献
[1]贺倩明.失控的公司[J].住宅与房地产，2015（12）：21-23.
[2]范晓东.建设项目施工阶段造价失控原因及对策分析[J].门窗，2015（12）：100-100.
[3]于劭之.基础建设工程项目前期投资控制研究[J].居业，2017（4）：147-150.
[4]冯源.建筑项目造价失控的原因与管理措施分析[J].四川水泥，2016（3）：177-177
论文作者:黄惠华
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年11期
论文发表时间:2019/8/28
标签：商品房论文; 业主论文; 阶段论文; 施工方论文; 项目论文; 项目实施论文; 限额论文; 《建筑学研究前沿》2019年11期论文;