王亚静
清华大学土木工程系 北京 100084
摘要：老旧城区住宅做为城市居民日常生活的一部分，其改造更新也是城市发展进程中的一个重要环节。当前城市老旧小区更新升级中的问题大致相同，但是不同小区也都存在各自不同的问题，需要针对性分析解决。作者论述并分析了老旧城区住宅改造升级中存在的问题，改造可行性，以及改造方法、设计等。
关键词：老旧住宅 改造意义 可持续 改造设计
当前我国城市发展迅速，新城区的发展也伴随着老城区的衰落，随着城市设计新概念的提出，人们的需求被纳入设计的重点，需要优化城市的形态和景观环境来满足人们对美好生活的精神需求，城市更新要着重从老城区入手，使老城区的面貌焕然一新，与新城区的发展遥相呼应。改造老城区的面貌重点要从居民区入手，居民区是人们生活与居住的区域，是城市的重要组成部分，一个城区要想留得住人气，就必须有吸引人的地方，但是老城区的过多老旧小区建筑破败，设备陈旧，已满足不了当今居民生活的基本要求，也影响了老城区的城市面貌。所以，老旧小区整治对维持老城区生命力有着重要的意义。
1 老旧城区住宅存在问题分析
老旧住宅小区一般主要兴建于以缓解住房极度紧缺矛盾为发展方向的住宅建设期，是由国营房产公司或由单位自己建设的住宅小区，对缓解当时住宅紧张，改善职工和居民居住条件起到了积极的作用。该类小区建筑密度和人口密度高，居住拥挤，小区缺少基础设施、公共绿地和各类活动场地。随着时代的推移，其产权属性已发生改变，小区维修及管理资金的来源减少，导致这些旧住宅区的环境多年来没有任何改善，基础设施、配套设施年久失修。许多老旧住宅小区主体结构和基础设施长时间得不到及时维修，房屋外墙面破损，产生裂缝引起雨水渗透，顶层、防漏层老化；市政排水系统落后，基本丧失住宅防水能力；缺乏基本的公共照明，小区道路破损严重，道路交通与停车的矛盾日益严重，居住环境和居住状况极差。
2 老旧住宅更新升级符合政府可持续发展规划
旧城区的改造是城市建设中一项非常重要的内容，是城市走向现代化的过度阶段。老旧住宅小区虽然已不适应如今的居住标准，但其结构大都完好，仍是居民生活住宅的一部分；经济条件、生活条件等因素决定一部分人仍需长期居住于此。此外，老旧住宅小区大都处于市中心，地理区域位置较好，经过多年的城市发展，周边的配套服务设施比较齐全，居民生活方便，无论是孩子上学、就医、购物等都很便利。面对新建小区高额房价和学区房的影响，仍是大量购房者及租房者的首选。
国外城市的更新发展是在基本解决住房困难问题后，开始重视对老旧住宅小区的改造。80年代后，国外将新建住宅转变为以老旧住宅更新升级为工作重点，从而保有甚至提升了老旧住宅小区的活力。有报道称，瑞典旧屋维修改造工程占工程总量的42%。1996年联合国又提出“城市化世界中可持续人类住区发展”的概念，使老旧住宅小区的改造被认为是城市改造的最有效方法。
我国对旧住宅区采用大拆大建这种简单的拆除重建方式，不仅浪费大量的资源，而且还制造了大量的建筑垃圾，引发回迁安置等一系列社会问题，不适合我国国情，也达不到全球资源可持续利用及低碳生活的要求。通过改造可充分利用建筑的使用功能使其在设计年限内最大程度发挥作用，提高老旧住宅小区的功能和整体效应，保持城市原有肌理和文脉的相对完整；优化城市人居环境，提高居住品质，缩小城市不同群体、不同区域的住房和生活差距，全面提升城市形象。
3 老旧住宅小区改造的可行性
老旧住宅小区虽为 20世纪 80-90年代所建，但小区住宅成套率很高，面积虽偏小，都有独立的厨房和卫生间等生活区域，和现代建筑设计具有大致相同的套型平面布局。砖混结构状况大多完好，没有达到设计使用年限，从建筑质量和建筑寿命方面考虑，其可改造性较强。
目前，许多先进科技工艺和技术在老旧住宅小区改造时都可以发挥升级作用。建筑材料不断创新，改造技术日益成熟，都为老旧住宅小区的改造提供了更多的选择和可能，并起到有力的保障作用。国内吴良镛教授提出的“有机更新理论”和北京、上海、杭州等许多城市改造老旧小区的成功案例都为我们提供了基础理论和改造经验；国外通过多年的旧住宅区更新改造已积累的大量经验和教训值得借鉴。居民的支持和政府的重视也都为老旧住宅小区改造奠定了坚实的基础。
4 老旧住宅小区改造基本原则
老旧住宅小区更新改造的根本目的就是要在维持居住小区整体格局的基础上，延长原有旧住宅建筑的生命周期，达到旧住宅的可持续使用，满足居民的物质、文化、环境的要求，创造出更适宜人们居住的小区。从实际出发，应遵循以下原则。
4.1坚持以人为本。
以改善、提高居民生活环境和生活质量为宗旨，一切活动均要兼顾小区居民利益，充分考虑居住者的舒适性和便利性，采用人性化设计，打造良好的人居环境。
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4.2坚持改造与综合治理相结合的原则。
老旧住宅小区改造涉及小区建筑环境、生态环境和景观环境等众多因素，是一项十分复杂的系统工程。在改造的同时应注重小区整体环境的综合改造和治理，以住宅修缮为基础，同时与改善使用功能、节能环保、环境整治工作相结合，最终实现住宅小区的整体全面更新。
4.3坚持小区绿色生态原则。
在老旧住宅小区改造中要结合生态建筑设计策略，注重节能减排，充分利用现代技术手段，考虑小区的可持续发展。
5 老旧住宅小区改造策略及设计
5.1住宅的外围护结构改造
住宅的外围护结构是住宅建筑外部形象美观的基础，主要包括建筑的围合墙体、门窗及屋顶等。老旧住宅小区住宅一般采用砖混结构建造，外立面墙体以涂料为饰面。因为年久失修，外墙涂料脱落、开裂，雨水渗透现象较为常见。因此必须利用新材料、新构件更新和替换外墙的外侧面。
随着建设资源节约型社会理念的日益成熟，建筑节能改造亦逐步发展和推广，在对外墙进行修缮改造的同时，要考虑建筑节能的采用，将节能技术与旧房综合改造有机结合。在修缮外墙面时利用墙体外保温结构设计，使用聚氨酸、聚苯乙烯、膨胀珍珠岩等保温性能较好的高效材料，一方面起到保护主体结构的作用，另一方面还可以在提高外墙隔热效果的同时减小室内温度变化幅度。在适用基础上进行墙、门窗、阳台、附属构件等部位的色彩处理，增加装饰美观性，改善视觉效果，使人产生耳目一新的感觉，对居民居住心理产生积极作用。
5.2.基础设施的改造
基础设施是关系到小区居民生活便利的大事，是评价小区舒适度的一个重要指标。老旧住宅小区基础设施在早期建设时为低标准设计，功能不全，相对落后，表现为排水系统设施不健全，下水道淤积，雨水不能及时排除；公共照明较少，电线高架裸露；公共活动场地与设施不足，路面破损；小区停车场地、停车位紧张等等。因此，在改造住宅的同时必须对基础设施更新和改造。要完善小区排水管道系统，与市政管道系统相连接，确保小区雨水及时排除，结合雨水回收系统设置雨污分流装置，充分利用雨水资源；完善照明系统，对小区内路灯系统重新设计，在每个住宅间路口及视觉盲区都应设有路灯；将架空及裸露电线按强弱电排布或下地埋设，还给小区居民一个明亮开阔的空间。
老旧小区停车场地不足、居民停车难是老旧小区普遍存在的一个问题。目前采用较多的做法是将原有小区内景观地面加以整治结合透水铺地设为停车场地。但这种做法带来的弊端则是直接减少了本已面积不多的小区景观；设置双层停车设施的高昂造价和后期管理费用使
得该做法在旧小区也难以实施。一种可行的方法是结合周边办公、商业等公共建筑进行综合管理，利用这些建筑晚间停车率低的特点进行互补，通过合理组织安排，让住户将车辆停入，可以更加充分地提高这类停车场的使用效率，也能改善住户停车难的问题。
5.3.环境景观的改造
老旧住宅小区的更新改造不能仅仅局限于住宅本身的修缮，解决居民基本的居住问题，其周边环境景观的更新也是旧住宅区改造的重要组成部分。通过景观的改善能提升整体居住品质，利用现有的自然条件和人工手段来创造一个有益于人们健康生活的环境。
大部分老旧住宅小区基础条件有限，景观绿地面积本来就少，不易在景观设计上重新做文章，必须合理利用现有的空间，最大程度地进行景观绿化改造。要提高绿化率，做到见缝插绿，尽量增大绿化面积，让绿化景观融入到小区整体共享空间环境中。与此同时合理利用场地增辟居民聚会场所空间，适当增加一些景观小品，提升小区景观品质，满足居民亲近自然、充分享受绿色自然环境的需要。根据不同小区的条件因地制宜对道路、停车场所进行改造，实行单行道通行是解决小区车辆有序停放的较好管理方法。
值得注意的是，老旧住宅小区改造不可不顾实际地照搬新建小区规范标准，追求高、大、全，而应结合实际，因地制宜进行改造，达到绿色节能、设施完善、文化浓厚、环境宜人的标准。
6 结束语
老旧住宅改造是城市实现可持续化发展的有效途径，对于完善城市结构，提升城市功能，改善居民居住环境，保持生态平衡具有重要作用；是城市换新颜的地标性工程建筑。居住小区的改造是为了替居民营造一个宁静、整洁、舒适并且优美的生活环境它不应该只处在处理“住”的层面上，应该营造一个可以维持住房小区自然生态体系均衡的居住氛围，营造一个可以维持与完善人们赖以依靠生存与可持续发展的精神家园。
参考文献
[1]曹苑，黄孟阳.城市老旧小区整治浅议[J].安徽建筑，2017（01）.
[2]刘鸿儒.实施城市老旧小区综合整治的思考[J].城市建筑，2016（8）
论文作者:王亚静
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第7期
论文发表时间:2018/7/16
标签：老旧论文; 小区论文; 住宅小区论文; 住宅论文; 城市论文; 城区论文; 建筑论文; 《建筑学研究前沿》2018年第7期论文;