除掉泡沫回稳有望——1998年香港楼市发展趋势，本文主要内容关键词为：香港论文,发展趋势论文,楼市论文,泡沫论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
过去一年，香港的住宅楼市呈大起大落走势，成交活跃。1997年楼宇买卖合约数较1996年上升39.4%， 金额增长了8.29 %。 楼市经过1994年第二季度以来的调整之后，于1996年第四季度见底回升，1997年第一季度开始，在银行放松按揭放款刺激下，用家、炒家大举入市，推动楼价暴涨30%。在港府扬言干预的影响下，楼市于4 月份出现短暂停滞，但5月份后再度活跃，持续升温。10月8日，特区政府首份施政报告提出未来10年将大量增加土地供应、保证使每年的住宅供应量达到8.5 万个单位的计划，市场对楼市的长期趋势看淡。加上国际投机力量于10月下旬猛烈狙击港元联系汇率，引起利率大幅上升，股市暴跌，银行收紧按揭放款，楼市随即急速回落。在短短的一个多月内，楼价大幅下调了20%。但由于从1996年第四季度至1997年10月中旬，楼市的累积升幅高达4成以上，现时的楼价仍比1996年10月份要高出15%。
目前，看淡楼市的情绪并未因楼价的调整而好转，市场的买楼意欲仍然疲弱。现时主要有三大因素促使楼市继续往下调整。
调整后的楼价仍高，楼市的泡沫尚未除尽。现时市区的楼价平均每平方尺仍在7200港元左右，以现时的置业条件计算，要购买一个550 平方尺的住宅单位，每月需供楼款27817港元， 为现时香港家庭入息中位数的139%，这一比率仍接近1994年第一季高峰时的水平。 在现时的价位上，会有一些买家入市，尤其是来自换楼的买家，但不会太多，主要是后市尚未明朗，亦不容易取得银行的按揭放款。
同业拆息仍然居高不下，维持在较高的水平。在这种形势下，银行的资金成本将会较高，对楼宇按揭业务也将保持审慎态度，而且按揭利率也会定得较高，这将抑制买楼需求。
发展商将在上半年推出大量楼盘，争先套现。现时大发展商持有超过3万个可销售楼盘单位，其中有不少是已完工的现楼， 只因市道问题，发展商仍在考虑售楼时机。 现时的利率成本较去年10 月下旬上升了50%，加上政府将从1998年开始大量增加批地，楼宇供应量将越来越大，在这种情况下推迟售楼、囤积楼宇已非上策，亦难以支持楼价，估计发展商将会在1998年争先售楼套现。据估计，1998年将有超过2.5 万个现楼或楼花单位推出销售，而楼盘的倾销将主要集中在上半年。可以预期，发展商在1998年上半年暴发楼盘减价战，这将会加重楼市调整压力。
尽管银行的楼宇按揭放款将保持审慎，但预期银行仍会适量做楼宇按揭业务。银行资金缺乏其它更好、更安全的出路，而银行不可能不做生意。从风险考虑，在楼价已调整了两成的情况下，银行只要估价从紧，对自住楼宇提供不超过七成的按揭放款，利率根据资金成本而定，随行就市，相信风险不大，尤其是对较优质的新楼盘提供按揭放款。传统上，银行在每年的年初会积极做按揭放款，以争取全年资金安排的主动权。因此，银行放松按揭的因素对调整中的楼市将有支持作用，使楼市跌势放缓。
从较长期的发展趋势看，楼市亦仍有向下调整压力，主要是过去十几年来支持高楼价的基础条件一些已发生根本性转变。
随着香港回归，过去港英政府那种以眼前利益为主的施政目标将发生根本性改变。特区政府已在其首份施政报告中对房屋及土地政策作出重大调整，提出了一系列增加房屋供应量、稳定楼市的有力措施，包括大量增加批地、大规模开发新土地、加快兴建公共运输系统、改善交通等等。随着有关措施的落实，住宅楼宇长期供应不足的情况将逐步得到解决，并促使楼市在消除泡沫之后保持长期稳定和健康发展，避免大起大落。
随着通货膨胀率的下降，利率上升，负利率情况已经扭转，社会的投资保值需求将会减弱。随着供应量的大量增加，物业价格像过去那样大幅暴升的可能性已很小，这将令住宅楼宇的投资价值大大下降。在这种前景下，人们是否仍然持有投资性物业，便要考虑租金因素。现时住宅的租金回报率只有3—4厘，有些屋苑低至2厘， 在楼市不再大升的前景下，投资楼宇是亏本生意。因此，投资性物业势必被逐渐抛售，楼市将持续下调。当然，买楼需求减少，租楼需求便会增加，租金将会上升，这在一定程度上将缩小楼价跌幅。
发展商的经营策略将被迫从囤积居奇，转向薄利多销。按港府旧时的游戏规则，每年的私人住宅批地数量，平均起来一般只够兴建1.2 万个左右的单位，约占正常年份该类楼宇供应量的40%左右。由于囤积土地的成本很低，因此大发展商一般都持有丰富的土地储备，每年只拿出少量的土地出来发展，采取的是一种以维持少量供应、靠高楼价获取较高利润的经营手法。今后，由于批地将大量增加，加上高企的利率使囤积土地的成本大大提高，这将迫使发展商调整土地储备数量，增加建屋数量、加快资金周转、薄利多销，以维持较高的盈利水平，这将促使供应量增加。
虽然不少短期和长期的因素将促使楼市持续调整，但预期楼市不会崩溃，或者像日本那样陷入长期萧条，主要是需求巨大这一支持楼市的基本因素没有改变。楼市的需求主要来自人口增长所带来的需求。近年，香港人口的增长速度大大超过原来的估计。截至1996年，全港的人口总数已达631万，如果按1992年的估计，这将是2006 年以后才达到的人口数字。据港府统计处估计，未来20年，平均人口增长率将达1.3 %，估计至2006年全港人口增至738万，至2016年中增至约821万。新移民人口将占57%左右，这将形成巨大的住宅需求。其次是换楼的需求。香港的人均本地生产总值1996年已达24282美元，名列世界前茅， 但居住环境仍然很差。目前约占45%的家庭居住在政府的廉价房屋，这些家庭在收入提高后会有购买私人楼宇的需求。居住在私人住宅的家庭也有很强的换楼需求，主要是这些家庭都还住得很拥挤。至1996年底，私人住宅中40平方米以下的单位仍占总数的38%，50平方米以下的单位则占58%。只要生活水平提高，这些家庭便会设法改善居住环境，因此，换楼的需求将长期存在，而且很大。
总体看，由于楼市前一浪的升幅过急过大，加上近期金融市场所受的冲击猛烈、后遗症将较严重，因此此次楼市调整也势必会较快、较大。如果1998年香港经济、金融市场基本保持稳定，估计楼市再持续调整一成左右，即恢复到1996年第四季度的水平，便可望回稳。但是，如果港元汇率在1998年初再次受较大冲击，股市再大幅下挫、利率进一步上升的话，楼市的跌幅势必加大，可能还要再跌两成左右，使调整幅度总共达到四成，才可能回稳。