菏泽市不动产登记中心
摘要：不动产登记效力是指“不动产登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用” ，学界存在登记要件说和登记对抗说的模式之争。 从某种程度上说，不动产登记的效力，物权制度核心问题之一，本文对不动产登记效力的主要体现进行分析。
关键词：不动产登记 效力
一、物权变动效力
物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭，需要特定的方式予以公示方能产生法律效力。动产一般采占有交付手段作为公示方式，不动产一般采用登记公示方式。我国《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，显然明确了不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法进行登记，未经依法登记的不能产生法律效力。
不动产登记生效，以德国、瑞士为代表。不动产物权的变动，必须进行登记，非经依法登记，则不发生不动产物权变动的效果。但对于物权登记原因关系的不同理解，又有不同的做法。德国是将物权行为的独立和无因性作为制度基础，因此物权变动与原因行为（即债权行为）可以完全分离，以“登记同意”替代“物权合意”的原因行为，登记行为一旦完成，即不再受原因行为的影响。瑞士则采用“债权形式主义”模式，不承认物权行为的抽象原则。登记仅是不动产物权变动的必要法定手续而非单独的物权合意。一旦不动产物权变动的原因关系无效或被撤销，经登记的不动产物权也相应无效或被撤销。我国的立法取向究竟为德国法上的登记生效主义还是瑞士法上的登记生效主义，《物权法》也未予以明确，这给实践操作带来了诸多的困惑。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆1999年最高院的《合同法司法解释（一）》在第9条中规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，首次由立法将物权变动和合同行为进行了区分。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第8条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。既然行政诉讼是对行政行为的合法性进行审查，而基础原因关系又不属于行政诉讼的审查范围，证明基础原因关系也不属于房屋登记机构在登记过程中的审查内容。可见，在我国的司法行政实践活动中已将合同行为的效力与物权变动二者相分离，合同行为有效与否并不必然影响物权变动的效力。有鉴于此，笔者认为应采德国法意义上的登记生效主义更为合适。
二、登记公信效力
不动产登记的最大意义在于它让人们相信：凡是参与交易的人们，只需要秉持正常理性和一颗良善的心，依据公示方法所表现的不动产的物权状态从事交易便可获得法律的保护。其赋予不动产物权登记簿所记载的权利状况具有权利推定力和善意保护效力。
（一）权利推定效力。
不动产物权登记的权利推定力，是指经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，即使事实上他并不是真正的权利人。
《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”对登记的权利推定效力作了确认。梁慧星教授主持编写的《物权法草案建议稿》第238条规定，“在不动产登记簿上记载某人享有某项权利时，推定该人享有该项权利。在不动产登记簿上涂销某项物权时，推定该项权利消灭。”
对于第三人而言，登记的推定效力和善意保护效力二者的区别在于，对于前者，不论不动产真是状况如何，均推定登记簿所载之物权与真实权属一致，信赖不动产登记簿所载的权利人为真正的所有权人；对于后者，因信赖登记簿之记载而为交易，即使因登记簿记载之权利非为真实之权属，登记簿所载之权利人非为真正之所有权人而致交易发生错误，该第三人仍可获得合法、不受真正权利人追索的权利。
（二）不动产善意保护。
登记公信力的具体表现形式即为登记推定力和不动产善意取得，其中不动产善意取得为其最核心的体现。推定力和善意取得都是为了保持登记的确定性以维护交易的安全，二者的区别在于，推定力是假定登记簿的记载是正确的，而这种假定是可以被推翻的；善意取得是在登记簿记载是错误的情况下，仍能得以承认这种错误的权利表象而使第三人的权利得到完全的保障。
《物权法》第106条对不动产的善意取得做出了具体的规定，不动产善意取得须同时具备以下条件：一是该不动产系被无权处分人之处分行为处分给了受让人；二是受让人在受让该不动产时须为善意；三是该转让行为须已依法办理了登记手续；四是受让人支付了合理的对价后得以受让。受让人在受让时善意，不包括在取得不动产物权后得知登记存在问题的情况。谢在全先生认为，信赖登记者，推定为善意无过失，反之，就登记内容不加以调查，纵属善意，亦推定其有过失。盖自登记推定力，应可进一步衍生上述附随效力也。
注释
[1]孙宪忠.论不动产物权登记.中国法学.1996年第5期.
[2]王利明.物权法研究.中国人民大学出版社.2002年版，第207页.
[3]谢在全.民法物权论（上）.中国政法大学出版社.1999年版，第85页.
论文作者:马红松
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第20期
论文发表时间:2017/12/29
标签：不动产论文; 物权论文; 登记簿论文; 效力论文; 善意论文; 权利论文; 变动论文; 《建筑学研究前沿》2017年第20期论文;