中国房地产市场发育的理论分析，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,中国论文,理论论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、改革以来我国房地产市场的发育及特点
改革以来，中国房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场，并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转开始产生机制效能。现在看来，中国市场经济体制的构造不能不以房地产产权市场化和房地产市场的发展作为基础条件。中国房地产市场的发育，是在市场化改革的背景下发生的，将随着市场化改革的深化而趋向成熟。从现实来看，目前中国房地产市场具有以下一些基本特征：
首先，垄断性有余，竞争性不足。一般而言，与其他市场相比，房地产市场具有更强的垄断性，房地产市场是一个非完全竞争市场，因而要通过政府对房地产市场的调控来增强竞争削弱垄断。而中国房地产市场的垄断性恰恰是由于政府的参与造成的，其表现在：(1)土地所有权的让渡严格限制在国家和集体之间，交易规模极其有限，进入市场交易的主要是土地使用权，土地使用权出让的一级市场由政府垄断。(2)公有住宅由政府垄断定向出售和出租，消费者无权选择住房。(3)土地征用价格、土地使用权出让价格及出租价格、公有住宅出售和租赁价格基本由政府作为供给方单独决定而非供求双方共同决定，房地产价格的确定有较大的随意性，而且价格不透明。
其次，国家正式开放的房地产市场与灰色交易关系并存。近年来，国家正式开放的房地产市场迅速发展，房地产交易领域不断扩张。但是，国家正式认可和开放的房地产市场仍很有限，在现实中则产生出非国家垄断和直接管制的房地产市场，也即灰色房地产市场。灰色房地产市场的发展，恰好填补起国家正式开放的房地产市场的空位。然而，房地产灰市导致宏观调控失调，房地产交易不规范，以至房地产市场秩序混乱，并进一步模糊了房地产财产关系。
再次，存在一定的非理性或非法市场投机行为。由于土地总量有限，人们对土地的需求不断增长，从长期来看，房地产的价格呈上升走势，房地产具有保值、增值之功效，因而房地产市场是人们普遍看好的投资场所。但是，在我国曾经存在的房地产热并非投资热而是投机热，市场普遍存在各种非理性投机及非法投机行为。这股市场投机之风是我国房地产市场不完善的一种真实反映，而土地使用权价格未全部进入房地产价格则在客观上形成了房地产投机的空间。1993年下半年开始的宏观紧缩政策虽然在一定程度上抑制了房地产投机风浪，但是房地产投机的空间和市场条件并未消除，非理性投机和非法投机的隐患依然存在，由此而引起的房地产价格暴涨暴跌难以避免，进而引致房地产市场的剧烈波动，房地产市场的稳定性较差。在宏观经济和房地产市场景气时期，房地产投资过度，如1991-1995年房地产投资年均递增65.49%。房地产投资结构不合理，造成结构性的供过于求。
第四，房地产市场机制作用范围狭窄，市场体系不完整。目前，我国房地产市场的结构主要由土地批租市场（一级市场）、房地产混合市场（二级市场）等组成。一级市场的作用范围仍限于增量土地和少量存量土地，且主要以协议方式进行，而拍卖和招标市场发育不足。二级市场主要是经济特区、部分沿海开放城市发展迅速，而在另一些开放城市和内陆城市发育很不成熟。与此同时，房地产抵押市场、房地产证券市场成长迟缓，即使在房地产市场发展迅速的地区，这类市场也才刚刚萌生。
二、规范土地出让市场
目前，政府作为国有土地所有者的代表，充当土地出让的行为主体。土地出让市场的发育和运行，使土地行政划拨方式的行为空间不断缩小，不仅为国家取得了大量的土地收益，而且促进了土地资源的优化配置和合理利用，为房地产市场的发展以及整个经济体制的转型创造了条件。但是，长期以来土地出让市场上存在两个亟待解决的问题：一是土地批租方式不规范，二是土地批租价格不合理。在土地出让的三种方式中，拍卖和招标两种方式的竞争较为充分，形成的价格也更为合理，适用于一般盈利性、竞争性强的行业用地的出让。相比之下，协议方式在出让方和受让方之间一对一的进行协商，缺乏竞争，适合于公共非盈利性用途的土地出让。但事实上，政府过多采用了协议方式，大量盈利性、竞争性行业的用地都采用了协议方式进行土地出让，地价明显偏低。其负面影响包括：一是资源的配置效率低下，土地资源并不能保证被配置到最能有效利用它的使用者手中；二是低地价导致土地需求膨胀，形成超过投资开发能力的虚假需求，土地开发资金却并不能到位，使土地圈而不用，造成土地资源的浪费；三是协议出让土地由于办事程序不公开，透明度低，容易产生钱权交易，滋生腐败，进而诱发寻租活动，而寻租本身也是一种社会资源的浪费；四是土地出让价格过低，为土地投机和炒卖地皮提供可乘之机，土地被炒过几遍，房地产的土地成本就变得较高。
由此可见，要建成完善的房地产市场体系，要规范土地出让一级市场，治理我国国有土地出让中的不规范行为。具体地说，要尽快从以下方面健全和完善土地出让市场：
第一，由于城市土地一级市场的高度垄断性，政府以国有土地所有者和行政管理者的双重身份，通过掌握城市土地资源的所有权，对土地这种社会经济活动中的极其稀缺资源实行集中的计划供应，从而用垄断增量土地供应的办法稳定土地市场，严格禁止浪费土地资源的现象。
第二，逐步减少乃至取消土地出让中的协议出让方式，主要采用招标和拍卖方式，以免利用批准土地出让的权利滋生谋取私利的腐败行为。
第三，加强对即将出让的土地的利用方式、开发形式、出让期限等有关土地利用的细节做出超前的、具体的、明确的规划，从而为采用竞争的方式出让土地创造必备的条件。
第四，政府可以设立属于土地管理部门的专营的国有地产开发公司，具体承担拟出让的地块的前期开发工作，主要是三通一平或七通一平。土地开发完毕后，交由土地管理部门代表政府统一出让，并由土地管理部门与土地使用权受让人签订土地出让合同，土地使用权所有者所获土地产权的产权证亦由土地管理部门统一印制、颁发。这种做法在珠海被称作“五统一”，即必须由国土管理部门统一征地，国土管理部门属下的地产开发公司负责统一拆迁和开发，规划部门、国土管理部门负责统一规划，国土管理部门代表政府统一出让土地，在房地产产权登记上，明确规定未到国土管理部门办理土地使用登记的，房管部门不予办理产权登记。实践证明，“五统一”对于规范土地出让市场是行之有效的。
三、培育房地产二级市场
1.在房地产市场体系中二级市场是其他市场难以替代的机制
从产权关系看，所谓二级市场是土地使用权与房产所有权或使用权的转让市场，包括买卖、出租、抵押、典当等多种形式。进入二级市场的既有单纯的土地使用权的有偿转让，也有土地使用者转让地面建筑物时，连同土地使用权一起转让。因此，二级市场实际上是一个房地产混合市场。二级市场在我国房地产市场体系中占有重要地位。
首先，从时间上看，二级市场可以对土地资源的再配置，不断提高土地资源配置效率。一级市场是土地资源的初始配置，批租行为是一种离散行为，一旦土地批租出去之后，要经过50-70年才能收回进行重新配置。在这样长的时间里，随着社会经济环境的变化，资源配置状况必须不断调整才能保证经济运行的效率。而这只能靠二级市场，也就是说，经过一级市场初始配置的土地资源，必须通过二级市场不断进行再配置。
其次，从空间上看，通过二级市场进行土地资源的再配置，可以促进城市土地的有效利用。理论上讲，城市土地属于国家，国有土地只有通过土地批租，获得一定年期的土地使用权后才能投入利用。但现实的情况是，现有城市土地已经几乎全部划拨给使用者。政府掌握的可以支配的空闲地极为有限。政府想要出让国有土地必须首先收回现有土地使用者正在使用的土地，或者征用农民集体的土地，收回城市土地就要进行征地拆迁，这是一件难度很大的工作，涉及问题复杂，交易成本极高。只有在必须进行旧城改造和大型建设项目时，政府才会采用。要想把全都城市存量土地回收，再通过一级市场重新配置是不可能的。征用农村土地，又受我国人多地少，土地资源稀缺的国情制约。我国80%以上的农业人口基本靠天靠地解决吃饭问题，这就决定了我们必须保持一定数量的耕地，种植粮、棉、油作物，以满足人们的基本生活需要。所以，在今后相当长的一段时间里，以城市区域的扩展来增加城市用地供给的余地有限。主要依靠外延式的圈地，占用大量耕地发展城市经济的做法，会受到农田保护，特别是耕地保护计划的限制。以上两方面决定了政府直接供应市场的土地有限，因而通过一级市场进行土地资源配置的范围极其有限。但我国现有城镇建成区存在大量土地闲置、低效利用状况，而二级市场恰好能够推动这些土地资源的合理配置。
第三，二级市场是房地产市场体系中的核心市场。一级市场是一个单纯的地产市场，它不能解决房屋资源的合理配置问题，房产的转让必然以土地使用权的转让为前提。从资源配置方式本身来看，一级市场是一个国家垄断市场，它在规定土地出卖转让期限，确定土地用途，控制地价，防止各种投机的发生和泛滥等方面都起着重要的作用，有利于国家对房地产市场的宏观控制。但是，作为一个独家垄断市场，其运行机制又存在一定的局限性，不能适应房地产产权市场化的要求。如果仅有一级市场，意味着任何土地只能卖给政府或者交给政府去卖。政府作为一个卖主，要面对众多的需求者；作为一个买主，又要面对众多的出售者。这样很难形成土地自主交易，在平等竞争条件下形成价格机制，最后形成的垄断价格将与过去的计划价格没有什么实质差别，不能摆脱旧体制的弊端，达不到以市场配置资源的改革目标。相反，二级市场则是市场主体之间的自主交换、公平竞争关系，是市场经济体制所要求建立的真正的市场。因此，必须通过培育二级市场，推动土地使用权在使用者之间自由转让和房产产权交易，真正形成完整的房地产市场体系。
2.放开土地转让市场
二级市场主要有两种类型：第一类是从一级市场获得土地使用权的使用者依法将余期的土地使用权进行转让。例如城市开发企业或房地产开发公司转让经开发的土地使用权或在出售商品房的同时转让所依托的土地使用权。只要符合土地批租契约的规定，这一类转让行为不存在法律限制。但是，由于我国土地批租市场刚刚建立，有偿出让的土地仅占整个建设用地总量的1‰，拥有这种土地交易权的使用者很少，这一市场很有限。第二类是通过行政划拨无偿或低偿获得土地使用权的使用者以各种形式转让其土地使用权，如出租房地产，出售房地产，以地换房，转让已开发的土地，以土地合营、入股、企业兼并等等。所有这些实质上都是二级市场行为，但有不少是不合法的，因为没有补交出让金纳入出让轨道，土地使用者没有处置的权利，是一种“灰市”或“黑市”行为。
从发展的趋势看，原行政划拨土地必然有相当大的部分进入市场交易，这是市场经济体制下生产要素合理流动与优化配置的要求。对现实中存在的二级市场必须通过立法和加强管理使之合法化、公开化、规范化，放开这部分土地转让市场，使之成为优化配置城市存量房地产的有效机制，提高资源配置效率。行政划拨土地问题的要害是划拨土地使用权的无限期性，这就使土地使用者获得了一种永久的、垄断的占有权。这种权利的存在是一种历史的既成事实，放弃这种权利意昧着放弃了未来获取收益的能力，这里，使用者的机会成本较高。所以，这种权利的转让不可能是无代价的，它要得到相应补偿。如果现有土地使用者得不到任何经济利益，他就不会将土地使用权转让出去，这部分土地资源也就无法得到优化配置。如果表面上为了防止国家土地收益流失，而人为限制土地转让市场，维持原有的低效利用格局，国家的利益实际上也得不到保障。而承认这种权利的客观存在，允许其在不违反城市规划的前提下充分自主地转让，在土地使用权转让过程中，可以通过征收土地增值税对土地转让的收益在国家与使用者之间进行合理分配，既有利于调动使用者转让土地的积极性，又能保证国家获取应得的土地收益。
当前，从我国的实际情况出发，应该推行全面盘活土地资产的政策，促进划拨土地使用权进入市场。(1)通过立法明确存量不动产划拔土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在20-30年以内。当非经营性土地改变为经营性土地时，也应重新明确使用期限。(2)对于新增的经营性土地使用权尽快取消行政划拨制，并逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当，从而促进存量不动产的土地批租。(3)在企业公司化改造过程中，政府可以把企业所拥有的划拨土地使用权等产权转化为对企业的投资，明确使用期限30-50年，折合相应股权，划拨土地则转变为入股土地。企业可以将这种土地产权视作法人财产权进行转让、出租、抵押等。(4)放宽划拨土地使用权进入市场的条件，政府原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务。(5)不断开拓土地等不动产金融业务。运用金融机制促进土地产权流动。
这种政策思路，允许划拨土地使用权直接进入市场，将大大促进市场交易规模的扩张和土地市场的发展；在价格机制的作用下，土地就会自动流向效益最高的行业和企业，并实现不同用途土地的相互转换，从而改善土地利用结构，提高土地资源配置效率；而且，通过明确土地使用期限、收取地租和土地人股等途径，国有土地所有权在经济上真正比过去得到更好的实现；与此同时，由于实际操作上简便易行，必然会大幅度降低改革和发展中的交易成本。
在放开房地产二级市场的过程中，必须加强对土地转让市场的管理。任何单位、部门及个人转让房地产都必须到政府有关部门申报、登记、审批，转让用途必须符合城市规划的要求。转让后，新的土地使用者必须与政府签定土地使用合同，规定用途、使用年限及其它权利、义务。使这部分土地的控制权掌握在政府手中。使用者不再拥有原土地使用者的永久垄断占有权，其权限范围应与从一级市场上获得土地的使用者一样，真正将其纳入市场经济的运行机制。
3.有效培育住宅市场
在培育房地产二级市场的过程中，促进住宅市场发育极其重要。住宅行政配置体制是住宅市场发育的主要障碍，因而不打破旧的住宅行政配置体制，是不可能真正实现住宅市场化的改革目标的。住宅制度改革，实质上就是要把住宅行政配置体制及其机制转换为住宅市场配置体制及其机制。要建立住宅市场体制，首要的问题是培育住宅的市场经营主体，将住宅配置的权力从行政组织手中转移给独立的住宅经营实体。随着公房出售政策的实施和住宅货币化分配的推进，以及商品住宅市场的发展，住宅自有或私有程度提高，个人和房地产发展商成为住宅市场主体。这些独立的房地产经营实体实行自主经营、自负盈亏，它们与消费者之间在住宅上是市场交易关系，而不是过去的福利供给关系。在这种住宅供求关系的基础上，通过住宅的出租、出售行为形成住宅市场价格。
当前，各地政府要尽快制定和实施已售公房上市政策，这对搞活房地产二级市场，提高房地产资源配置效率大有裨益。上海市在全国率先推行已售公房上市，已取得显著效果。各地政府应根据本地实际，制定已售公房上市政策，尽快实施，从而使更多的消费者进入房市进行住宅消费或投资选择。
目前住宅市场化存在的主要制约因素是职工收入偏低，购买力低下，无法使住宅的需求价格与供给价格达到平衡，因而住宅的市场配置也就难以实施。为解决这个问题，一方面要进行工资制度改革。据测算，目前国家职工工资中住房的消费含量只占5%左右。工资改革要求工资中包含充分的住房消费，以实现住房由实物分配和福利供给向货币分配和商品交换转换。另一方面，要继续深化金融改革，即使工资制度改革后，一套普通住宅的价格与家庭年收入的差距仍然很大，大部分的居民都无法按市场价支付，而这是有背市场化的改革目标的。从经济合理性角度来看，主要通过使用住宅抵押贷款和按揭购房等新的住宅融资工具，减少首期现金交付额和延长抵押贷款或按揭购房的还款期限来提高居民的支付能力。我国住宅抵押市场或按揭市场已初步产生，但住宅证券市场未得到应有发展，未形成新型的住宅融资体制。
在推进住宅市场发展的同时，要制定和实施合理的住宅福利政策。住宅作为基本的生活消费品，即使在工资合理化后，仍然有部分中低收入者没有能力支付住宅足额租金或价格。因此，政府必须为这部分低收入者提供住房的社会保障，包括提供住房补贴；提供廉价租屋，还包括政府和金融机构给予中低收入者购房的税收和贷款优惠，以及政府为个人按揭购房提供担保等，以保障他们的基本住房需要。但这种福利政策不同于改革前的住房福利供给制，不再覆盖全社会，而只限于少数低收入家庭，这就大大缩小了住房福利的范围，扩大了市场配置的程度。
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