契税征管中存在的问题与对策，本文主要内容关键词为：契税论文,对策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来，我国房地产市场快速发展，契税收入得到稳步增长。随着契税征收规模不断扩大，业务类型不断复杂化，完善契税征管已成为当前一项迫切任务。
契税征管中存在的主要问题
一、契税征管的执法依据空缺
对纳税人未按规定期限办理纳税申报、偷税、在规定期限内不缴或少缴应纳税款等行为缺乏处罚依据。《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称征管法)第九十条规定“耕地占用税、契税、农业税、牧业税征收管理的具体办法，由国务院另行制定”，但至今尚未制定，客观上造成契税不适用征管法、处罚无法可依的局面。
二、土地契税征收范围过于狭窄
租赁国有土地使用权和出让国有土地使用权一样，都是有偿供应土地的行为，但是我国目前土地契税的征收范围只包括国有土地使用权出让和土地使用权的转让，尚未将租赁国有土地使用权列入契税的征收范围，土地契税的税基过于狭窄。
三、契税申报、纳税期限的规定脱离实际
《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称《契税暂行条例》)第九条规定“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”。实际情况是，纳税人购买的房产很多为期房，其纳税义务发生之时取得的只是预售房合同和预售房发票。纳税人一般要等到办理房产证时才会办理契税纳税申报并缴纳税款，因而从纳税义务发生之日到实际申报纳税往往可能推后1～2年。
四、商品房屋税基的组成要素不统一
目前，有的楼盘销售实行“一价清”方式，即将一些代收费用包括在合同成交价格内，有的楼盘则未实行。由于契税的计税价格根据合同和发票计算，造成实行“一价清”销售的商品房税基包含了代收费用，而未实行的楼盘则不包含。这种代收费用的不同处理，造成目前房屋税基的组成要素不统一。
五、评估价格部分偏离成交价，二手房虚假交易合同泛滥
《契税暂行条例》第四条规定，“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定”。目前，二手房交易所参照的市场价格主要是房产评估机构出具的评估价格。由于房价的快速上涨，评估机构作出的房屋评估价有时会偏离实际成交价，导致契税计税价格不真实。在二手房交易中，很多纳税人利用这一缺漏，根据房屋评估报告的评估金额填写虚假房产转让协议，将其与评估报告提交征收机关申报纳税，造成税款流失。
六、契税减免、不征政策中存在的问题
股权变更的契税政策不明晰。目前的规定是股权转让不征收契税，但未明确是部分转让还是整体转让。这样，在企业股权整体转让，或者将股权分次转让、最终达到全部转让的情况下，适用政策不明确，各地在实际工作中缺乏统一的征管标准。
事业单位改制重组、民办非企业单位的契税减免政策不明确。目前关于改制重组方面的契税减免、不征税政策，只涵盖企业，对于事业单位改组改制、民办非企业单位(也称民办事业单位)的契税减免税政策没有明确规定。
拆迁安置补偿协议的真伪难以有效辨认。由于拆迁情况复杂、拆迁操作不规范等原因，造成纳税人提供的拆迁安置补偿协议格式不统一，征收机关对拆迁安置补偿协议真伪难以认定，只能进行形式审查。
七、难以控制改变用途的房地产的补税问题
《契税暂行条例实施细则》第十七条规定“纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天”。当前，对于改变用途的应补税的房地产缺乏有效的监控措施，尚无有效渠道及时取得用途变更的信息。
完善契税征管的建议和对策
一、健全政策法规体系，加强契税管理法制化建设
及时修订契税法律法规，做到有法可依。明确契税的法律适用范围，明确对纳税人未按规定期限办理纳税申报、偷税、在规定期限内不缴或少缴应纳税款等行为的具体处罚措施，有效堵塞征管漏洞；扩大土地契税税基，将租赁国有土地使用权列入契税征收范围。
明确事业单位改制重组政策，准确把握契税减免范围。事业单位改组转制工作已成为机构改革的重要内容，而民办非企业也是近几年出现的一种新组织形式。财政部已经制定了《民办非企业会计制度》，税务部门应做好政策配套工作，研究制定新情况下的相关契税政策。
明确拆迁抵扣政策，做到政策标准统一。由于拆迁公告对拆迁地址的说明比较笼统，没有明细的门牌号码，为防范拆迁补偿协议造假骗取抵扣税款的风险，应加强与拆迁部门联系，掌握第一手资料，加强对拆迁减免手续的审核。
二、依托计算机技术，加强契税税源管理
改革申报方式，有效掌握契税税源。改革商品房的契税申报方式，自商品房合同签订之日起10日内，由开发商统一进行纳税申报。征收机关将开发商申报的交易信息存入数据库，在纳税人实际缴纳税款时与商品房正式合同、发票进行审核比对。通过这种办法，可以有效解决纳税人在10日内进行纳税申报的期限问题，消除纳税申报的滞后现象；同时方便征收机关更有效地掌握商品房税源。
结合税务稽查，建立重点税源档案。第一，建立重点税源信息登记制度。通过建立税源底册，全面掌握辖区内的重点税源。以小区、楼盘为单位，新商品房楼盘以搜集总建筑面积、已售面积、套数、容积率、物价局核价、售价等为主，二手房交易的楼盘以容积率、市场价、基准房价为主。第二，建立重点税源联系制度。一是与重点纳税人的联系制度，主要指一些大型楼盘；二是与协征单位的联系制度，主要指代理申报纳税的协征单位；三是与因承受房屋土地权属用于办公、教学等用途而享受减免税的纳税人联系制度，通过定期联系，一旦发现有改变土地房屋用途、不再属于减免税范围的情况，及时要求纳税人补缴税款。
三、改进征收价格核定方式，提高二手房合同真实性
统一计税价格确定标准，按照孰高原则处理。二手房的计税价格按照孰高原则处理，即交易价和评估价谁高就以谁为计税依据，不仅简单易行，且能与地税部门的征收标准统一，防止税款流失，有利于房地产税收一体化管理；商品房契税计税价格不应包含代收费用，对实行“一价清”销售方式的商品房，其合同中规定收取的代收费用，应从计税价格中剔除。
会同有关部门制定基准房产价格，作为价格核定基本依据。可以参考土地基准地价的核定方法，会同房管、物价部门联合制定基准房产价格，作为二手房的市场基准交易价格，并以此作为二手房计税价格的核定基础。在基准房产价格的基础上，对二手房交易价格，根据房产实际情况如房龄、位置、朝向等在一定范围内允许浮动，超过浮动范围，应按基准房产价格征税。基准房产价格应定期更新，以适应市场价格变化。
网上直接采集评估公司数据，提高二手房合同真实性。为保证纳税资料的真实性和税款应收尽收，避免纳税人直接以评估金额代替真实交易金额，应实行征收机关与评估公司联网，征收机关直接从评估公司获取评估数据。
四、加强与相关部门的联系，实现基础信息共享
契税与土地、房屋权属交易关系密切，征收机关通过与房管部门、国土部门、拆迁管理部门等的联系，实现房屋土地产权、土地拍卖转让、拆迁公告、拆迁补偿等基础信息共享，从而加强对契税税源的监管。