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运筹已久的动作
3月16日，央行宣布自次日起不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人住房贷款利率将与其他商业贷款一视同仁，执行同样的利率水平和同样的九成利率下限管理。由于绝大多数个人住房贷款年限均为5年以上，这实际上意味着个人住房贷款利率至少将上调0.2个百分点（商业银行有权选择不低于5.51％的任意水平的年利率）。
此举更为重要的含义是，除公积金贷款外，长达7年的住房信贷优惠政策就此画上一个休止符。（详见《住房信贷优惠政策始末》）
3月17日，央行宣布个人公积金住房贷款利率也上调0.18个百分点，5年及以上期限的贷款利率由4.23％调整为4.41％，这样该档期的公积金贷款与商业贷款的利差就由1.08个百分点扩大到至少1.1个百分点。算上去年10月的调息，两者的利差共扩大了0.04个百分点。
围绕房地产行业的争论已经在中国持续了两年半，作为最早发出房地产泡沫预警并采取挤泡措施的政府部门，央行此番终于下决心提高了住房贷款利率。
早在去年8月，央行副行长吴晓灵就曾在未公开的场合中说过：只调控供给不调控需求不可能遏制房地产价格的非正常上涨。
所谓调控供给，是指针对土地供应和开发商的政策措施，调控需求则是针对购房者的措施，提高住房贷款利率就是最典型的手段。
知情人士透露，2004年央行数度有意提高房贷利率，但由于利率变动的最终决定权由国务院掌握，而去年扮演宏观调控主角的并不是央行，因此加息动议几度搁置。10月底，央行终于获准提高存贷款基准利率0.27个百分点，但这是一个普遍性措施，并不特别针对房地产业。几个月来的房价走势显示，小幅上调基准利率对房地产价格几乎没有影响。
去年12月初中央经济工作会议召开后，情况发生了微妙的变化，宏观调控应以市场手段为主得到高层的认同，此前未被列入过热的房地产业也受到高层关注。今年3月5日，温家宝总理非同寻常地在政府工作报告中提出要“重点抑制房地产价格过快上涨”，紧接着，曾培炎副总理在3月8日的人代会上指出“一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫”。
一周之后，央行作出了上调个人住房贷款基准利率的决定。
3月17日，央行在公布于其官方网站的一份新闻通稿中说：“近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4％，其中住宅上涨了15.2％，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。”
平抑房价需要多管齐下
对于央行的上述政策目标，此间观察人士普遍持谨慎态度，认为如果没有税收、土地、住房保障制度等措施相配套，单凭利率手段作用有局限性。
和去年10月将存贷款基准利率提高0.27个百分点一样，本次将住房贷款利率提高0.2个百分点，更多的是起传递央行信号藉此影响未来预期的作用。但目前的真实存款利率为负，真实贷款利率只有1％－2％，如此小幅度的加息，基本上不能改变资金使用成本低廉的现状。如果没有持续加息的大棒悬在头顶，在4％的通胀预期下，人们没有理由为零点几个百分点的加息而改变投资或消费决策。
局面甚至有可能向央行期望的相反方向发展。对35个大中城市去年房屋销售价格涨幅的统计表明，四季度的涨幅高达10.8％，而前三个季度则分别为9.9％、10.4％和7.7％。
去年10月加息之后，新浪网做了在线调查，结果显示39.12％的人认为房价会升，42.62％的人认为房价会跌，判断房价会涨和会跌的人数旗鼓相当。上周房贷利率上调后，新浪网又做了在线调查，截至3月21日21时共有35353人投票，认为房价可能会跌的只有22.79％，看涨的有61.71％。
本报在京沪穗三地做的定向问卷大致也是这个结果：看涨的过五成，看跌的不到两成；按原计划买房或加速买房的有五六成，等等再说的只有两成多。
和那些喜欢用复杂的数学模型说事的经济学家不同，普通人的消费心理可以一句“买涨不买跌”来概括，如果看跌未来房价，则会持币待购，反之就会加快购买，在其他条件不变的情况下，这又会将房价继续推高。
当然，大幅度（一个百分点以上）的升息肯定会立竿见影地抑制购房需求，但这必将同时打击投机需求和居民真实的住房需求，有违央行“维护大多数买房人根本利益”的初衷。
3月20日，在出席“2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会”时，央行副行长吴晓灵指出，房地产价格不正常上升是一个制度性的问题，是土地供给制度、地方税收制度等多重因素共同作用的结果，解决这个问题需要金融政策与财税等其他政策互相配合。
就在同一天，财政部副部长肖捷表示：中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。
据报道，房地产税将是一种按房屋当年市价的一定比例向房屋持有人定期征收的新税种。开征房地产税的目的，一是减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；二是使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源，更重要的，是有助于遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。
专家们认为，无论房地产税是否开征，高扬的房价都必须加以遏制，听任房价上涨，无异于是对“以人为本”的执政理念的背离。而要从根本上解决房地产市场的问题，首先就必须对1998年以来住房制度改革思路加以修正，将房改的指导思想由主要依靠市场提供商品房解决居民住房，修正为面向市场的同时加速建设由各级政府承担主要义务的住房保障制度。
一个逐渐达成共识的观点是：政府必须保证人民的基本住房需求，但是人人有房住并不等于人人都拥有房产。
具体的建议有：加大经济适用房的供给，建设廉租房体系；清理囤积土地，杜绝土地买卖环节的黑箱作业；政府退出房地产市场、实现政企分开；提高投机购房者的贷款门槛，比如实行差别化的住房贷款利率，对购买多套住房的借款人实行高利率；提高投机购房者的交易门槛，降低其交易收益，比如对持有不满一年的住房不得转让，对持有不满两年的住房征收高比例的交易税。
倘若这些观点、共识和建议能有部分变成政策措施，那么央行3月16日的上调房贷利率就会被赋予一层新的含义，它将作为新一轮住房制度改革的前奏而被后人记录。
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住房信贷优惠政策始末
1998年4月7日，为落实国务院促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点的精神，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。随后颁布的《个人住房贷款管理办法》取消了对发放个人住房贷款的限制（此前该贷款只能由工、建、农3家银行在安居工程试点城市发放），并规定个人住房贷款执行优惠利率。
1999年，中国人民银行将住房贷款的上限由房价款的70％提高到80％，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，并将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上进一步下调10％。
1998年以后，在通货紧缩的背景下，央行连续5次降息，2002年2月后存贷款利率均降到了建国以来的最低点，其中个人住房长期贷款利率，商业贷款由7.65％降至5.04％，公积金贷款由6.21％降至4.05％。相对于其它商业贷款，商业住房贷款的利率优惠扩大到0.72个百分点。在低利率等因素的刺激下，中国的住宅商品市场从无到有，迅速繁荣。
2002年8月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。
在2003年2月发布的2002年货币政策执行报告中，央行再次提醒房地产泡沫及其引发的金融风险，但是措辞依然温和：“考虑到当前扩大内需，拉动经济增长，住宅业是新的经济增长点这一特殊背景，房地产信贷政策应采取软着陆的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。”
无论是商业银行、房地产商还是地方政府，显然都没有把这种提醒当回事，房地产投资和贷款继续猛增。2003年6月，央行终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知重申了商业银行不得给自有资金比例低于30％的房地产商贷款的规定，新增了不得对未封顶的住宅发放消费贷款的规定，此外还有一条由商业银行自行掌握的规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并且不再执行优惠住房利率规定。
这个今天看来平淡无奇的通知，当时却引起了轩然大波，在许多城市，为落实121号文件而组织房地产界召开的会议往往开成了对央行的声讨大会，房地产行业的主管部门也公开表达了不同的意见。当年8月，国务院发布主要由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这几乎立即就被房地产界解读成“对121号文的纠偏”。
面对居高不下的房地产投资和不断增长的房价，央行在11月发布的三季度货币政策执行报告中评论道：“综观世界各国历史，房地产信贷业务在这么短的时间内，以这么快的速度持续发展是少有的。”
2004年4月之后，中国经济全面进入宏观调控，虽然发改委和国务院点名通报的三大过热行业里没有房地产业，但央行和银监会显然已将其作为重点监控对象。9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求不得向资本金比例低于35％的房地产企业贷款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在50％以下。
2005年2月发布的《2004年货币政策执行报告》显示，商业银行2004年的房地产贷款增幅比2003年回落了16个百分点，但是房地产投资增幅仍然高达28.1％，仅比上年回落了1.6个百分点。显然，一度资金吃紧的房地产商很快便找到了新的资金来源。专家指出，新的资金来源主要由流入境内的国际游资和在银行系统外循环的国内游资构成，它们的数量需要以千亿为单位计算。
房地产价格的持续上涨让央行忧心忡忡，2004年35个大中城市地价平均上涨10.1％，房价平均上涨9.7％，而房屋租赁价格平均仅上涨1.4％，其中隐含的风险不言而喻。这还是平均数字，沪宁杭等地的房地价格更是数倍于此，即使是普通市民，也能通过常识判断出房价的不可持续。对商业银行而言，如果购房人到期无法还贷，而作为抵押品的住房又因房地产泡沫破灭而大幅贬值，那就意味着跌去的房价都将变成银行的坏账。2004年11月，最高法院出台生活所必需的居住房屋不得拍卖、变卖或者抵债的司法解释，这更加剧了央行对金融风险的担心。
2004年10月，央行上调存贷款基准利率，按下限计算，商业住房贷款与其他商业贷款的利差缩小到只有0.2个百分点。今年3月，国务院领导在人代会上对房价问题做了明确表态，央行随即宣布取消住房贷款的优惠利率，转而执行正常的贷款利率，这也意味着5年及以上期限的房贷利率将至少上调0.2个百分点。
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