摘要：进入新时期后，我国房地产企业发展迅速，同时，面临的竞争压力也越来越大。针对这种情况，就需要科学开展成本管控工作，提升工程项目管理水平，降低成本消耗，扩大经济效益，获得综合竞争优势。
关键词：房地产企业；项目管理；成本管控
成本控制是房地产开发企业需苦练的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，尤其是房地产行业已由铂金时代进入白银时代，由高利润变为微利。相应的发展模式，已由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，要想项目在抢进度和控成本之间寻到平衡点，这对房企成本控制提出了更高的要求。
比尔盖茨说过，企业管理很简单，就是个管理公式：收入-成本＝利润。几乎所有企业都在不断地努力思考如何创造效益如何开拓市场如何增加收入，几乎每个企业都恨不得将所有的精力全放在创效增收上。然而，利润最大化有两条必由之路，一是创效增收，二是控制成本，只有双管齐下，利润才可能最大化。
当整个企业所有人脑袋里全塞满增加收入，却发现企业利润并没有和收入成正比增长的时候，我们是否应该冷静下来，把我们的目光从“创效增收”放到“成本控制”上？成本到底有多重要？打个简单的比方，如果我们的收入是10，成本是9，利润＝10-9＝1，如果我们削减掉不必要的成本，把成本降到8，在收入不变的情况下，利润＝10-8＝2，2比1，利润翻一番。如果行业冬季让我们的收入降低为9，甚至是8，那我们是否应该把我们的成本消减成7，甚至是6？如此下来利润我们还能保持，并且能为将来打下基础，当冬季一过，收入增加，我们成本继续控制，获得利润最大化就顺理成章。我们是否应该想想，难道我们的成本真的无法降低，已然完全达到合理状态？
答案是否定的，因收入、成本、利润是企业发展讨论的永恒话题，房地产开发成本是一个项目从策划开发到工程决算完所支出的全部费用。一般项目开发成本组成包括：土地费用、前期费用、行政规费、建安工程费用、配套工程费用、不可预见费用、营销策划费用、管理费用、财务费用、税费、其它等。
一、房地产工程项目管理中的成本管控措施
1.1、项目开发阶段：
首先，项目立项判断阶段。需要结合实际情况，对项目立项判断标准制度科学编制与构建，全体成员积极参与进来，对立项制度科学制定，将标准化尺度统一落实下去。对项目属性定位有机明确，用可行性研究报告形式详细分析项目收益与风险，对可行性报告充分重视，发挥其指导作用。将项目成本概算测算工作切实开展下去，一般包括管理人员工资成本、营销费用成本、预留备用金、土地费用等等。
其次，设计阶段。对结构有机优化，对主体结构外立面长宽比、墙窗比例、主体结构荷载等科学确定，依据使用节能要求科学控制外立面视觉效果，从造价角度科学选择墙体结构。只有合理的布置建筑平面，方可以更加充分的利用使用空间，进而提升收益比。要将限额设计工作模式推广下去，严格遵循实用性原则，对单位材料消耗量指标科学确定。在基础类型、埋深、装修定位标准等方面的选择中，要将地质报告等相关资料充分纳入考虑范围。使用要求得到满足的基础上，尽量将新型的材料工艺设计运用过来，促使建筑成本得到有效降低。
最后，招投标阶段。要结合工程使用的设备、材料状况，将工程供应商等级库构建起来，按照必须执行、选择执行等层级合理划分，严格确定设备品牌，促使结构、建筑尺寸符合要求。科学合理的编制招标控制价格，保证与市场实际情况所符合。实践研究表明，通过招标控制价的合理编制，可以更加顺利的开展工程结算工作。同时，要对合同经济条款密切关注，明确明细费率取值与调价约定依据。
1.2、项目施工阶段：
明确施工单位之后，需要会同相关单位，全面会审设计图纸，找出图纸中存在的问题，及时修正和完善，且对图纸会审造价书科学编制。各个参与单位严格审核施工组织设计，对施工组织设计的可行性、经济性综合分析，结合出现的变动问题，判断是否影响到整体造价成本。要对施工组织设计资源调用的经济性科学分析，禁止出现重复劳动、交叉影响作业等问题。要重点审核专项施工组织设计，从经济、可行性等角度综合分析，确定最佳方案。在诸多因素的综合作用下，变更、签证等问题必然会出现于施工过程中，那么就需要对变更、签证的控制率考核指标科学确定，及时高效的核对清理签证造价。严格控制签证，对签证原因有机明确，对不合理的签证及时剔除。
1.3、项目结算分析阶段：
要对竣工验收后合同参与方的后续责任归属科学分析，一旦有质量问题出现，需要要求施工单位依据合同要求进行保修施工。对结算资料的完整性严格通知，详细收集与保存预算书、会审资料、签证资料、竣工图纸等，同时，要对结算书及时上报，由相关单位会同核算，及时、准确的进行结算。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆完成工程结算环节后，需要将将造价管理指标数据库构建起来，以便促进以后项目造价控制工作的顺利开展。
二、现阶段房地产工程项目成本管理中存在的问题
2.1、没有给予成本控制足够的重视：
部分房地产企业没有充分重视成本控制，没有对成本控制措施科学制定，没有严格落实成本控制责任，法律意识、责任意识缺乏。部分成本管理人员不具备丰富的理论知识和实践经验，没有对成本管理新知识、新技术等积极学习，与成本控制发展需求不相适应。
2.2、工程成本控制依据比较缺乏：
遵循相应的标准，方可以更加高效的控制工程成本。而房地产企业工程因为具有差异化的结构、规模与施工环境，不同工程的可比性缺乏。因此，非常重要的一项内容为结合单体工程项目，对工程成本控制依据科学制定。调查研究发现，部分房地产企业在制定工程目标成本时，流于表面，比较简单，仅仅遵循以往的经验，工程实际环境、施工条件、工期要求等因素遭到了忽略，这样目标成本的可行性就得不到保证。
2.3、成本核算不够深入：
部分房地产工程项目管理中，没有充分结合成本预算和成本核算，阶段性成本分析工作没有切实开展，没有综合对比实际成本、计划成本与预算成本，这样就不能够有效指导工程项目的成本控制工作。且没有构建完善的奖惩机制，导致管理人员不能够充分重视成本控制情况。
2.4、责权利相结合的奖励机制缺乏：
通过有机结合责权利，构建完善的奖罚机制，可以推动房地产企业成本管理工作水平的提升。但是调查发现，目前房地产企业不同部门与岗位具有差异化的责权利，导致考核难度较大，不管干多干少都是一个样，不仅会对成本管理人员的积极性造成严重影响，一旦有问题出现，还容易互相推诿，影响到工程项目成本管理效果的发挥。
三、房地产工程项目管理中成本管控的强化措施
3.1、增强成本控制意识：
要综合采取一系列措施，将项目管理人员的积极性、主动性充分调动起来，促使其充分重视施工成本管理工作。结合企业实际情况，定期经常的开展教育培训工作，严格考核员工，将竞争上岗机制落实下去，对工程成本管理程序科学构建。工程部、财务部、预算部等相关部门需要积极参与到成本管理控制工作中，对各个部门的职责权力有机明确，互相合作与制约，提升成本控制管理的效果。
3.2、提升合同管理水平：
合同会签是一切经济合同的实施基础，因此，就需要会同财务部门、预算部门、工程部门等，科学开展合同管理工作。只有做好合同管理工作，方可以更加有序的开展成本控制。在合同会签过程中，成本会计需要合理安排合同资金，科学控制合同款分批支付金额与间隔时间，保证符合于公司现有资金状况和制定的未来资金计划，避免有脱节问题出现于合同管理和资金管理之间。工程部门要对材料设备质量标准合理制定，对到场时间、工程进度等合理控制，有机协调和统一合同管理与工程管理。
3.3、构建规范完善的成本管理体系：
在项目成本预测的基础上，对成本计划科学制定。项目实施过程中，项目经理部承担起相应的责任，发挥应有的权力，严格控制成本，定期经常的检查、考核部门成员成本控制业绩，给予相应的奖惩措施。通过有机结合责权利，促使成本控制的整体效果得到提升。
3.4、强化阶段性经济活动分析及成本核算：
其中，地下室结构、主体结构、装修工程是重要的施工阶段，每一个阶段完工之后，需要将经济活动分析科学开展下去。对分阶段内项目成本支出情况深入分析，将成本控制存在的薄弱环节及时找出来，以便促进后续成本控制工作的有序开展。项目竣工结算环节完成之后，项目部门需要对结算资料、成本资料详细编制，在规定的时间内向公司上交，预结算部门严格审核项目部上交的结算资料，财务部门则严格审核项目的成本资料。房地产企业要详细审查项目的整体盈亏状况，对项目盈亏额科学确定。此外，工程部门要将会议制度、文档管理制度等完善构建起来，优化流程，对审批制度、公文分发制度科学设定，促使信息畅通性得到保证。
四、结语
综上所述，成本管控是房地产工程项目管理的重要内容，成本管控效果对于项目管理水平的提升以及房地产企业的健康发展，有着十分重要的影响。在具体成本管控实践中，要紧密结合房地产工程项目实际情况，从项目开发、项目施工、项目结算等多个环节着手，采取科学的成本控制措施，严格控制成本。同时，房地产企业相关领导要充分重视成本管控工作，制定完善的制度体系，严格贯彻与落实，提升成本管控整体效果，促进房地产企业的健康发展。
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论文作者:孙守兵
论文发表刊物:《防护工程》2018年第31期
论文发表时间:2019/1/12
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