论房价波动下抵押贷款理性违约风险管理策略，本文主要内容关键词为：风险管理论文,抵押贷款论文,房价论文,理性论文,策略论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、现状分析
据国外经验显示，个人住房抵押贷款在3～8年左右将进入违约高峰期。中国从2000年开始大规模发放个人抵押贷款至今已有6年时间。虽然目前个人住房抵押贷款仍是银行等金融机构的优质贷款，但违约现象已有明显增加。中国社科院发布“2007年房地产蓝皮书”指出，随着中央政府对房地产业宏观调控的力度逐渐加大，个人房贷业务已经结束了2004年之前的爆发式增长，步入平稳增长阶段，同时，随着宏观调控力度的加强，以上海为代表的长三角区域个人房贷进入风险暴露期。
这种违约行为最容易发生在单纯进行住房的投资性购买的借款人身上，发生在同时具有对住房的消费和投资性购买双重倾向的债务人身上的机率也很大。值得关注的是，最近几年，在许多住房市场化程度较高的地区，诸如上海、北京、香港等地，一方面人们的理财观念和市场素质有了明显提升，只有单纯消费性倾向的购房者正在越来越少，另一方面房地产市场竞争加剧，房地产经济波动更为剧烈，因此这类地区会是理性违约行为的高发区。从现阶段情况可以断定，上海本轮个人住房抵押贷款不良率的上升主要是由房价波动调整下的理性违约行为造成的。
二、住宅抵押贷款理性违约行为发生机理分析
(一)住房抵押贷款理性违约决策的选择条件
理性违约是借款人在不确定的经济环境中实现成本最小化的理性行为。当借款人主观上认为放弃继续还款并放弃抵押物能给他带来更大的收益，或者说，当违约所产生的利益超过违约所产生的损失时，理性违约就会发生。这种违约行为往往由房价波动引起。
另外，从①②式也可以初步看到，商业银行及有关部门可以根据房价的波动情况，通过调节变量a、f来影响借款人理性违约决策。
(二)基于风险期权理论的理性违约之解释
值得提出的是，从上世纪七十年代至今，有不少学者用风险期权理论抵押贷款违约行为。基于期权的违约模型(option-based model of default)由Foster和Van Order(1984，1985)最早提出，之后被Karl E.Case，Robert J.Shiller和Allan N.Weiss(1995)，Kerry D.Vandell(1995)，Kau和Keenan(1999)，Capone和Deng(2001)等诸多学者在相关文献中运用和扩展。他们普遍认为，违约行为可以看作一个看跌期权(put option)，允许借款人在每个还款周期开始时把住房以抵押的价值卖给贷款人。因此借款人会衡量抵押物的市场价值和他们拥有的住房的资产净值，以决策是否行使看跌期权。只要住宅的价值加上行使该期权的所有交易成本低于抵押物的价值，借款人就有可能行使这个期权从而违约。通过期权模型的实证检验，学者们得出了违约对贷款发放之初的贷款价值比(LTV)以及之后的房产价值具有较大敏感性的一般结论。
三、住宅抵押贷款理性违约风险管理策略
为了维护金融稳定，促进房地产市场健康持续发展，我们需要在宏观调控发挥效用的同时，警惕当前房价波动下不断增加的住房抵押贷款理性违约风险，从微观(商业银行)和宏观(相关制度和政策)两个层面采取有力措施规避风险。
(一)微观层面(从商业银行角度)
(1)商业银行应该加强住房抵押贷款理性违约的事前风险控制。
这主要包括三个方面。一是建立房地产市场的预测预警体系，使得金融机构本身对所要抵押房产的价格走向有较准确的预期(即监控①式中的H[,1])，对价格走势向下的房产要严格慎贷，这是规避理性违约风险的基础。二是控制贷款发放之初的贷款价值比(LTV)，即严格控制按揭比例(即①式中的a)，理论上金融机构应尽可能降低按揭比例，提高首付率来规避理性违约风险，但更可行更实际的做法是一方面通过对房地产市场走势的判断来动态控制按揭比例，对价格走势向下的房产适当降低按揭比例，另一方面对高价(即H[,0]较大)的住房严格控制贷款规模，降低按揭比例。三是加强对借款人信用状况及购房目的的调查，即严格做好贷前对借款人个人因素的审查，一方面了解其信用历史记录，另一方面需要将借款人的购房目的也纳入信贷审核指标体系之中，尽可能地调查和判断借款人购房目的，比如说根据以往经验外地购房者或非首次购房者以投资为目的购房的可能性较大，那么对这一类型借款人需要严格慎贷。
(2)商业银行应加强贷后风险管理。
商业银行应该改变当前“重审贷轻管理”的做法，对贷出款项也要密切关注，动态监测所抵押房产的市场价格走势及严格监控借款人的还款情况，一旦发生借款拖欠，应进行及时处理，通过某些有效途径催收款项，或在确定借款人不再偿还的情况下及时处理抵押物，将违约风险及损失降低到最低程度。
(3)商业银行应该提高定量化的风险管理技术。
从违约风险管理技术上看，当前商业银行对借款人风险的调查和审查缺乏科学的方法和量化的标准，往往基于主观的判断。这方面应该充分借鉴发达国家(如美国)的相关技术，如参照美国金融机构所普遍采用的贷款风险评级和贷款绩效评估的定量化技术——信贷记分法(credit-scoring approach)，可以使信贷评估有明确客观的标准，提高信贷审批效率。
(二)宏观层面(从相关制度和政策角度)
(1)建立完善的个人信用制度，为商业银行贷前审查提供准确依据，并为信用惩戒提供相应的法律依据。
国外大量研究表明，个人资信状况是影响个人住房抵押贷款违约风险的重要因素之一。我国大量违约案例也表明，个人信用制度的缺失是导致我国贷款市场上信息严重不对称的重要原因之一。
个人信用制度在发达国家经过近百年的发展，目前已形成科学化、法制化、规范化的运作机制。发达国家成熟的个人信用制度，一般都有专业市场中介为个人进行资信评估，通过建立针对不同客户类别的信用评级模型，运用科学合理的评估方法，对个人进行科学、准确的信用风险评级，降低了银行的业务成本和工作难度；并且由专门的管理机构负责管理和提供个人信用档案；还有与之相配套的完善的法律法规。
目前，上海、广州、大连等城市虽然成立了区域试点性个人信用评级机构，但发展步伐远远不能满足银行业务发展的需要。现阶段，我国的当务之急是借鉴发达国家的成熟经验，结合实际情况建立完善的个人信用制度。主要从以下几方面入手：一是建立个人信用管理机构，负责推动个人信用制度建设以及有效地进行信用征集管理，为商业银行信贷部门提供完整的个人信用档案；二是建立个人信用登记制度，利用计算机联网技术，将个人信用资料，如信用消费记录情况、住房公积金缴纳情况等全部汇集记录存档；三是建立个人信用调查与评估机构，在政府引导下，市场中介应在个人信用制度中发挥着积极作用，必须培育个人信用评估的中介机构，对个人信用进行调查、评估；四是建立科学的个人信用评价指标体系，根据我国国情，客观公正地将个人信用信息定量化；五是加强立法，形成了完整的个人信用管理法律法规体系，尤其是信用惩戒立法，对违约的借款人采取一定的制裁，通过法律制度规范和约束个人信用行为。
(2)建立政府担保和商业保险相结合的置业担保体系，以化解和转移商业银行风险。
目前，我国个人住房抵押贷款中的社会保险机制还很不完善，现有的个人住房抵押贷款保险的险种只针对因个人财务情况变动导致的被动违约及抵押物损毁造成的银行损失有所保障，尚未触及住房抵押贷款中的信用保证，无法规避因个人经济理性，最大化财务预期而导致的理性违约风险。而且我国住房置业担保存在着规模小、担保收费标准不明确、风险防范措施尚不完善等一系列问题，导致了我国住房抵押贷款市场缺乏一个有效规避违约风险的保险机制。因此，有必要建立起完善的置业担保体系，化解和转移银行的信贷风险。当前情况下我们可以借鉴美国，建立政府担保和商业保险相结合的置业担保体系。
从上世纪三十年代开始，美国的一些政府机构如联邦住宅管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)及联邦农场主管理局(FHMA)等就开始为符合标准的抵押贷款提供全额或部分保险和担保，一方面为抵押市场提供了一个住房抵押贷款的发放标准；另一方面则在很大程度上降低了抵押贷款的风险，大大增强了一般市场上金融机构的信心。从上世纪七十年代开始，美国商业性保险公司积极加入个人住房抵押贷款保险市场，为个人购房或投资提供担保，促使了个人住房抵押贷款产品日渐丰富和多样化。正是因为有发达的抵押保险市场，有政府有效的参与和调节，形成了完备的内在运行机制，有效地遏制和降低了违约风险的发生，才使美国的抵押贷款市场发展得有声有色。
借鉴美国成功经验，我国各个地方政府可以利用财税收入及债券融资成立专门的国家控股机构以提供抵押贷款担保，目标群可以优先针对中低收入家庭。该机构应发挥三种功能：一是借款人违约后替借款人偿还银行债务；二是收回抵押房屋并顺利予以处置；三是提供廉租房安置借款人。政府担保机构的运行一方面可以扩大银行个人住房抵押贷款发放规模，增加社会总福利水平，另一方面又可有效地减少信息不对称、道德风险等问题，降低银行个人住房抵押贷款风险，促进房地产金融的发展。
另外，商业保险公司也应在住房抵押一级市场上发挥积极作用，为更多的个人购房或投资提供保险。保险公司的保险基金金额大，来源稳，使用周期长，应该有能力部分承担抵押贷款中的风险损失。目前，人民银行规定，商业银行在发放住房抵押贷款时，要求消费者购买房屋财产险。通过这种险种，可使因抵押房屋遭受损害而给贷款银行资产带来的风险降至最低程度。而中国平安保险推出的综合保险可以在借款人因意外伤害事故所致死亡或伤残情况下承担还贷保证保险责任，即仅仅对借款人的一些被动违约起到了保险作用。保险公司还应该针对消费者的情况开办更多更丰富的险种。尤其是为规避理性违约风险，保险公司应开展以贷款人的信用为保险标的的住房抵押贷款信用保证保险。
(3)完善抵押住房的处置机制。
一是建立规范统一的抵押住房拍卖市场体系，让由于理性违约而沉淀的抵押住房有一个较顺畅且合理公正的变现通道，从而将商业银行的贷款违约损失降低到最低程度；二是建立对债务人违约后抵押住房变现仍不能抵扣所欠贷款和其他相关费用的差额的诉讼及追索制度，例如可以借鉴美国部分州所采用的无限责任抵押政策(贷款人追查违约借款人的其他资产以便弥补其任何违约损失)，从而使理性违约者无利可图，有效降低理性违约概率。
(4)加快金融创新，大力建设个人住房抵押贷款二级市场，以分散和化解一级市场风险。
进行二级市场的金融创新，如仿效美国的MBS进行住房抵押贷款证券化，把银行抵押债权分类组合捆绑成抵押贷款组合，并以该组合的现金流作担保，发行证券出售给投资者，于是就给银行提供了有效转移风险的途径。当然现阶段我国资本市场的不成熟及相关立法的缺失，给住房抵押贷款证券化设立了较大障碍。但从长远来看房地产证券化仍是未来金融发展的重点。
(5)当理性违约情况发生概率加大时，有关部门可通过制定相关规定增加违约之后再次购房的交易费用。
如税费及中介费等，增加再次购房成本，从而在一定程度上消除借款人理性违约的意图。
标签：个人信用论文; 商业银行论文; 个人房屋抵押贷款论文; 个人信用贷款论文; 抵押贷款论文; 风险管理论文; 违约概率论文; 商业银行风险论文; 金融论文; 购房论文; 银行论文;