房地产登记法律制度研究

房地产登记法律制度研究

郭福良[1]2008年在《我国房地产登记制度存在的问题及完善》文中研究说明房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,是人们赖以生存和发展的基础。随着我国市场经济的迅速发展,房地产市场日渐繁荣,房地产登记制度也越发显的重要。它在维护房地产市场的秩序,保证房地产交易安全方面起着重要的作用。目前我国的《物权法》虽然明确了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但还不健全(unsound),存在着许多漏洞,有待于进一步完善。基于房地产登记制度的重大意义,笔者想通过对房地产登记制度的一般理论、存在的问题进行分析、归纳研究做一点法律思考,提出我国房地产登记制度的构想,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。本文以我国房地产登记中存在的法律问题为研究对象,系统地阐述了与房地产登记相关的法律规定并对《中华人民共和国物权法》中有关不动产登记的规定进行了简要评析。全文主要从四个部分进行了论述:第一部分是房地产登记概念和程序。通过对房地产登记的概念、特征及程序等一般理论进行了简要介绍,我们可以对房地产登记制度的基础知识有一个整体的了解和把握。第二部分是房地产登记制度的价值取向(value orientation)。秩序是房地产登记制度正常运行前提,安全能为房地产登记的运行提供有效的保障,效率的提高是房地产登记制度追求的最大目标,即使房地产登记变的更加成本低、时间短、程序简单。第叁部分是我国房地产登记制度存在的问题。目前我国房地产登记制度的立法现状是房地产登记法律规范体系基本建成,我国的房地产登记效力模式选择了登记要件主义,但土地登记与房产登记严格分离,没有统一的登记机关,《物权法》设立了更正登记、异议登记和预告登记制度,确立了保障房地产交易安全的审查制度,明确了以登记生效为主的效力原则,确立了登记机构的过错赔偿责任。但在房地产登记法律依据的健全、登记机关的建设、登记效力、登记审查制度和登记机关的赔偿责任机制等方面还存在着许多问题。第四部分是我国房地产登记制度的完善对策。以房地产登记制度存在的问题所带来的弊端为切入点,就我国房地产登记制度的确立提出了应尽快完善现有法律法规、房地产统一登记制度,健全我国全房地产登记薄和房地产登记损害赔偿责任的制度,以构建完善的我国房地产登记制度。

黄立军[2]2007年在《我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策》文中研究说明房地产业目前已经成为国民经济的支柱产业,是国家财富的重要组成部分。房地产权属登记制度是物权法的一项重要制度,是现代房地产制度的核心和基础。本文从概述国内外房地产登记法律制度现状入手,围绕新出台的《物权法》的有关规定,并辅以相关的案例分析,对房地产权属登记制度的存在的主要问题及原因进行归纳研究,在比较借鉴国内外成功做法的基础上,就如何健全和完善该制度略陈管见,提出相关的对策建议。通过研究发现,受多种因素的影响,我国现行的房地产权属登记制度还存在登记部门不统一、登记法律法规不统一、登记效力制度不明确、登记责任赔偿保险机制不完善等问题,需要研究解决。应尽快修订完善现行房地产法律制度,制定房地产统一登记法,统一房地产权属登记机构,探索开展登记前实质公证审查,完善房地产公信公示力,健全登记机关责任赔偿制度等。通过本文以期有助于我国的房地产法律制度的发展完善,有助于我国经济社会的持续健康发展。

王琦[3]2006年在《房地产登记法律制度研究》文中进行了进一步梳理随着市场经济的迅速发展,我国的房地产市场也日益繁荣起来。房地产登记制度作为房地产法的一项基本制度,是关于房地产变动的公示原则的具体表现,在维护房地产市场的秩序保证房地产交易安全方面起着重要的作用。基于房地产登记制度的重大意义,世界各国的法学理论界和司法实务界都很重视对房地产登记制度的研究。我国要促进房地产的流通,必须解决房地产登记中的法律问题。本文借鉴国外的房地产登记制度的法学理论和法律规定,对房地产登记制度的一般理论进行分析、归纳,并以此为据,对我国的房地产登记制度的建构做一点法律思考。 本文共分四个部分。 第一部分为房地产登记制度的基本问题考察。 文章首先对房地产登记制度的含义、特征、原则及程序进行了分析。其次对房地产登记的类型作了较为详细的论述,最后对房地产登记的功能进行了简要的介绍。通过这些基本问题论述,我们可以对房地产登记制度的内容有一个整体的了解和把握。 第二部分为房地产登记制度的理论基础。 文章首先对物权行为理论的含义和该理论对房地产登记制度所具有的价值进行了分析,其次对房地产登记制度得以构建的法律理论基础——物权公示和公信原则进行了阐述,最后介绍了关于房地产登记效力的两种模式:成立要件主义和对抗要件主义,并对其优劣进行了比较。 第叁部分为外国房地产登记制度的立法借鉴。 文章对世界各国通行的叁种登记制度,即权利登记制度,契约登记制度,托伦斯登记制度进行了简要分析,并对叁种模式各自的代表性国家:德国,日本,澳大利亚的房地产登记立法情况进行了介绍。最后对这叁种模式进行了简单的评价。 第四部分为完善我国房地产登记制度的构想。

王超[4]2007年在《房地产登记赔偿责任制度研究》文中研究指明在肯定人之有限理性的前提下,由特定人所主导和操作的房地产登记行为难免会发生错误,而登记作为房地产物权的表征方式,其错误将会给权利人造成较大的损害,并损及正当的交易秩序。故在登记错误现实发生时,法律就必须为当事人提供妥切的救济措施,这是立法者的当为之作。然而由于我国目前在对房地产登记救济制度的研究和立法上尚不系统,并缺乏有效的指导思路,既有的涉及登记的法律规范性文件在登记错误的救济方面仅笼统地规定了登记机关的赔偿责任,而对引发登记错误的申请人或第叁人的赔偿责任及因登记机关和申请人或第叁人的“混合过错”所引发的赔偿责任承担问题鲜有细致之规定,由此引发的实践结果存在不少可商榷之处,这种现状应该说为学界提供了较大的探讨空间。本文在对登记行为的性质重新审视和认识的基础上,对我国的房地产登记赔偿责任在不同主体、不同主观状态下的确定与分配问题进行了探讨,本文共分以下部分:引言介绍了本文的研究背景和现状,分析了完善房地产登记赔偿责任制度的重要意义,并交待了本文的主要研究方法。第一章是“房地产登记赔偿责任概述”。首先介绍了房地产登记赔偿责任的概念和特征,其次,根据不同的主体对房地产登记赔偿责任进行了分类。第二章是“房地产登记行为性质与登记赔偿责任”。本章在对目前我国登记制度与西方现代登记制度不同的历史发展轨迹和现状比较的基础上,对我国登记行为的性质提出了自己的见解,并阐述了登记行为的性质界定与登记赔偿责任的密切关系。第叁章是“房地产登记制度模式与登记赔偿责任”。主要就我国房地产登记模式的制度选择,及其与不同主体登记赔偿责任的关联进行了阐述。第四章是“房地产登记赔偿责任之确定与分配”。本部分主要在区分造成登记错误的不同主体及其不同的主观状态的基础上,通过较典型的案例,对各自的责任确定与分配进行了较细致的探讨。第五章是“房地产登记赔偿承责方式之完善”。主要分析了我国登记赔偿责任承担方式的不足,并就完善登记机关及登记申请人和第叁人承担赔偿责任的方式提出了自己的建议。最后得出结论,在确定登记赔偿责任时,应当区分不同主体及其不同主观状态,分别适用连带责任、按份责任和补充责任原则,合理的分配赔偿责任,既要保护权利人的利益,又要体现法律责任的公正、公平。

黄伟[5]2004年在《中国土地登记制度研究》文中提出土地是人类赖以生存的最重要的资源。由土地衍生的各项土地权利的确定、转移、变更、撤消和保护是合理配置土地资源、调整土地关系、减低交易成本、保护合法权益、实现持续发展的重要基础。因此各个国家和地区的法律制度中都建立了旨在保护土地权利、保证交易安全、保障管制效率的土地登记制度。土地登记是国家对土地权利及其相关等事项登记造册、核发证书的过程。从国家管理的角度看,土地登记完全是公法行为,但根据物权法,土地登记是彻底地为平等主体问的市场交易服务的。所以,土地登记制度的目的一方面是维护土地权利安全,另一方面是提高土地市场效率。安全与效率是需要交易成本理论、物权变动理论和有效政府理论共同解决的问题,本文的研究重点正是土地登记制度基础理论的系统化和解决土地交易安全与交易效率问题的制度方法。 本文从土地登记制度的安全问题、效率问题出发,以新制度经济学、民法物权理论、公共管理理论为基础,对土地登记基础理论进行系统化研究,结合我国土地权利体系建设、土地登记制度的历史和现状,研究当前土地登记存在的各种问题,探讨现代技术进步对土地登记制度的影响,结合基于GIS/OA/Internet的珠海市西区房地产登记信息系统的开发和应用,借鉴世界土地登记的发展规律和成功经验,寻求建立一个既符合中国国情,又与国际惯例接轨,既充分体现政府依法行政,又有效保护土地权利人合法权益,既保证土地资源合理利用,又有利于提高土地交易市场效率,符合社会主义市场经济体制,尤其是科学解决土地交易安全和登记效率问题的土地登记制度。 本文的研究特色在于从土地登记引起的土地权利安全和土地市场效率入手,引入交易成本理论、物权变动理论和有效政府理论,并以此作为土地登记制度的理论基础,紧扣“一个核心”:降低交易成本;围绕两大目标:权利安全和市场效率;强化叁个支柱:土地登记制度建设的法律、技术和组织工具,通过案例分析和比较研究,特别是综合经济学、法学、管理学、信息科学对土地登记制度进行系统化研究,论证了土地登记制度的核心价值、土地登记制度的理论基础,并对中国土地登记制度建设的原则、思路、模式选择、主要问题的解决提出独得的见解。 安全和效率是当前土地登记中存在的核心问题,安全和效率是中国土地登记制度研究的出发点和建设中国土地登记制度的基本目标。安全问题主要探讨土地交易的风险、权利安全问题,效率问题侧重研究土地登记中成本高、时间长、“办证难”等涉及交易便利的问题。土地交易的安全和效率是互相联系、互为消长的。一

赵国平[6]2001年在《房地产登记法律制度研究》文中指出房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分。本文首先在基础理论部分对房地产登记制度的含义、功能及性质进行了分析,主张房地产登记的性质应摒弃批准式的行政行为观念,确立其为法律服务,为当事人服务的私法行为为观念。同时对世界各国通行的叁种登记制度即产权登记制度、托伦斯登记制度和契约(据)登记制度进行了简要的介绍,不论是哪一种登记制度,它们所应该追求的价值取向为:侧重高效率与动态安全的保护,且兼顾静态安全的均衡模式。 本文在第二部分重点介绍了德国、日本、澳大利亚和美国等西方国家的房地产登记立法。德国为产权登记制度的发源地,其实体权利和程序权利的登记都规定得比较完备,尤其是德国法所创设的预告登记和善意取得二制度颇具特色。日本属采契据登记制度的国家,有专门的《不动产登记法》,该法在承袭德国预告登记制度的基础上,建立了与之相同的假登记制度。同时,对于公示对抗力中一个最大的理论难点关于“第叁人”的范围问题,日本有两种学说,一是第叁人范围“无限制说”,二是第叁人范围“限制说”。目前,限制说在日本判例中及学术界居于支配地位。澳大利亚则是托伦斯登记制度的诞生地,该国登记法的最大特点是不以物权或债权来区分应否登记,而以动产或不动产来区分。从登记对房地产的交易安全的保护机制方面,美国以权原保险的出现为代替呈现出了一种可称之为多元化的保护机制颇具特色。 本文第叁部分对我国登记法律制度的现状与缺陷进行了剖析,指出我国房地产登记呈现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。并且登记权利范围过窄、〔。鬓霎嘉,】石6丰生/六:卜古 \’。、。、。/Vu丁ER 叁 工HESIS 类型过于单一,具体表现在实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用 权和房地产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地 上权以及典权等诸多实体权利却没有被列入登记范围,影响了土地资源的高效 利用和对我国房地产利用的宏观管理。此外,我国现行立法中有关房地产的两 种性质的准备登记,即异议登记和预告登记制度,也都没有建立起来,有关房 地产物权顺位登记,即房地产程序权利登记制度,我国在这一方面的立法处于 空白状态。针对此种现状,对完善我国的房地产登记制度提出了如下建议:确 立登记行为私法观念;建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关, 登记赔偿制度、异议登记制度等;确立物权行为独立与无因基础上的实质审查 主义,公开登记簿以确立公示与公信原则;确立预告登记、更名登记、逞为登 记、房地产租赁登记等登记种类;同时建议在房地产登记制度中规定房地产登 记效力、权利范围、顺位保留等私法内容。

熊玉梅[7]2014年在《中国不动产登记制度变迁研究(1949-2014)》文中提出制度的构成与运行是新制度经济学的研究对象,制度是如何发生变迁的,变迁原因所在,变迁过程中受何影响与制约,是新制度经济学家关注之重点。不动产登记制度为众多制度中的一种,本文试图用经济学上的制度变迁理论为工具来分析法学上不动产登记制度变迁之原因。不动产登记是公示不动产权利及其变动的制度,对保护财产权利和维护交易安全、促进经济发展具有重要意义。以公示和交易安全为价值目标的不动产登记从清末民初开始引入中国,百年后的今天,我们仍在为建立统一不动产登记制度而努力。由此,对中华人民共和国成立以来不动产登记制度变迁进行研究,具有理论意义和现实意义。本文除了导论和结束语外,共分五章。第一章不动产登记制度变迁一般理论。该章对不动产登记理论和制度变迁理论进行了论述,这是本文研究的理论依据。不动产一般是指土地及其定着物,物权变动,一般是指物权的设立、变更、转让和消灭。物权变动,必须通过一定的公示方法来完成,物权的公示方法包括不动产的登记和动产的交付。只有经过公示才能使物权发生移转。欠缺公示,物权不能发生移转的效果。物权公示公信原则目的在于确认权利归属、维护交易安全和稳定交易秩序,物权变动的公示公信原则和物权行为理论是不动产登记制度的理论基础。物权行为理论体系主要包括物权的概念、物权行为的独立性与物权行为的无因性。对物权行为理论的承认与否,影响着各国登记效力的立法。我国立法对物权行为承认其独立性,但不承认其无因性。制度是人类社会赖以形成秩序的保障。本文主要采用诺思关于制度变迁的理论观点。制度具有习惯性、确定性和平等性等特点,包括正式制度和非正式制度。非正式制度影响和制约着制度变迁,尤其是非正式制度中的意识形态影响、甚至决定着某一时期的制度变迁。制度变迁是制度供给与需求不平衡时导致的制度变更、替代过程。从制度变迁的主体和诱因来分析,制度变迁可分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁。制度变迁受经济、政治、意识形态和知识、以及主体能力等因素影响。第二章新中国不动产登记制度的历史渊源。新中国不动产登记制度的历史渊源主要有叁种表现:一是清末民国时期不动产登记制度的建立;二是新民主主义革命成果的吸收;叁是前苏联法模式的影响。在清末引入西方法制之前,中国一直没有现代意义上的不动产登记制度。不动产契约,从清初一直到民国初年,结构、内容均变化不大,较为稳定。清末民初,不动产物权变动的形式是传统的契约形式主义。《大清民律草案》中规定了不动产物权制度,虽未颁布实施,但给国民予以民法理论启蒙的教育。1922年,民国北洋政府颁布《不动产登记条例》,标志着我国不动产登记制度的初建,该条例规定的登记具有任意性,其作用微乎其微。民国南京国民政府时期颁布了《民法》、《土地法》等一系列不动产登记制度的法律法规,至此,现代不动产登记制度在中国完全确立。新民主主义革命时期,中国共产党领导的新民主主义政权在新民主主义革命的各个时期制定了许多土地法律法规,其中有关土地登记的规定,为新中国成立后不动产登记制度的建设提供了丰富的立法经验。新中国成立之后,在法制建设的理论和实践方面,几乎全盘照搬前苏联的经验。在民法学方面继受了前苏联民法学。在法律思想和法学教育方面,全面移植前苏联模式。法学方面的全面移植,对新中国法学影响甚深。第叁章1949—1978:不动产登记制度发展的僵滞。新中国成立初期,从中央到地方都颁布了不动产登记法律文件,虽然登记目的重在确权管理,但不动产登记立法仍然体现了法的传承和历史习惯的延续。建国之初,农村开展了土地改革,进行确权登记,许多城市开展了房地产总登记,确权登记的目的是促进生产力发展。随着农村土地集体化,城市土地国有化,城市私房改造,无论是农村还是城市的不动产交易都受到限制,不动产登记业务渐趋停滞。到“文化大革命”期间,不动产登记机构几乎都停止了登记业务,法制建设一片荒芜,不动产登记制度发展陷入停滞。这一时期导致不动产登记制度变迁原因主要有宪政秩序的改变,以“阶级斗争为纲”的意识形态论以及旧法废除和民法学的转型。第四章1978—2014:不动产登记制度的理性回归与市场化趋势发展。这个阶段根据不动产登记立法的价值目标分为叁个阶段,1978年至1992年这个阶段,不动产登记制度主要是以行政管理为价值目标、以权属为中心的静态登记。不动产登记在这一时期形成了依据行政管理体制而设的登记,分权管理、分别登记的不统一模式,由此而起。该时期,国家对城镇房屋和国有土地使用权确权登记发证工作广泛开展,城乡不动产登记发展开始呈现不平衡。1992年至2007年这个阶段,不动产登记制度向着市场化趋势发展,不动产登记渐趋规范化、法制化,不动产物权登记种类市场化倾向明显,犹以抵押权为甚。但1980年代依照行政管理体制确立的登记机关不统一状况,弊端重重,越来越不适应市场经济发展的需要,该时期,不动产登记制度在城乡发展不平衡中前行。2007年至2014年这个阶段,建立适应市场需求的不动产登记制度,犹以建立统一的不动产登记制度为主要任务。2007年施行的《物权法》勾勒了统一不动产登记法的轮廓,为了解决城乡不动产登记发展不平衡,国家重心转向农村土地登记。统一不动产登记局的建立,表明统一不动产登记制度建设的正式启动。改革是1978年以来不动产登记制度变迁的根源,制度非均衡是不动产登记制度变迁动因,制度变迁过程中路径依赖明显,前苏联法学模式影响仍在。不动产登记制度变迁模型是从国家主导的强制性变迁过渡到市场需求的诱致性变迁,国家再对此予以回应,两种制度变迁方式相互作用,共同推动不动产登记制度的发展。第五章我国不动产登记制度的模式选择。大陆法系民法上就物权变动有叁种立法例模式,物权形式主义,意思主义,以及债权形式主义。我国立法对不动产物权变动以债权形式主义为主,意思主义为辅,也即不动产物权变动必须登记才生效,但又规定例外情形。目前我国不动产登记制度现状主要表现为多头管理、政出多门,登记范围狭窄,登记发展不平衡,登记程序不明确等,建立统一的不动产登记制度是我国不动产登记制度的模式选择,要做到统一登记机关、统一登记范围、统一登记程序和统一登记簿。不动产登记制度在新中国历经了六十多年的发展变迁。1949年到1978年期间,非正式制度中意识形态影响、制约甚至决定着不动产登记制度的变迁,1978年改革开放以来,市场经济的深入发展,不动产登记制度转逐渐摆脱行政管理色彩,向市场需求化的方向迈入,回归现代不动产登记制度的本原。

谭启平, 卓洁辉[8]2011年在《论房屋所有权初始登记应提交材料的范围》文中提出房屋所有权初始登记申请应提交材料的范围是严重困扰房地产登记实践的一个问题。繁杂的、"搭便车式"的申请材料提供要求导致房屋所有权初始登记的办理存在诸多障碍。在房屋已合法转让的情形下,这一问题更演化成"小业主办证难"问题,形成了尖锐的社会矛盾。这一难题的解决既涉及对房屋所有权初始登记制度功能的正确认识,也涉及行政法理论中的信赖保护原则在房屋所有权初始登记申请材料提交制度中的正确应用。立法及实践有必要在厘清这些问题的基础上,重新审视我国房屋所有权初始登记应提交材料的范围并妥善解决与此相关的一些法律问题。

许晓莉[9]2006年在《我国房地产登记制度研究》文中认为房地产登记制度作为一项重要的物权法制度,它不仅是物权法上关于物权变动公示的具体表现,而且也是保证房地产交易安全,公正、有序流转的必要法律手段。近年来,我国房地产市场与房地产业的迅速发展,需要有完善的房地产登记制度为保证,以确保交易安全,提高交易效率。而目前我国有关房地产登记制度的立法又滞后,它是以行政管理和监督为主要目的,并不完全是物权法意义上的登记制度。因此笔者试图从对房地产登记制度基本理论的分析着手,并分析国外先进的立法经验以及我国房地产登记制度上的缺陷,来构建和完善我国的房地产登记制度,以期有利于房地产业的健康发展和为我国不动产登记法的制订提供参考。本文共分为四个部分。第一部分为房地产登记制度导论。房地产登记的概念、目的、种类、性质以及审查方式,同时该制度具有五个方面的价值功能。第二部分外国不动产登记制度的比较与评价。不动产登记立法体例主要有契约登记制、权利登记制、托伦斯登记制叁种,每种不动产登记制度都是由与之相适应的物权变动模式决定。在大陆法系中,物权变动的模式主要分为意思主义与形式主义(又分为物权形式主义和债权形式主义),本文中对两种不同的物权变动模式进行比较分析评价,同时对契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制叁种体例进行比较分析评价。在我国物权变动模式中选择了债权形式主义,因此在房地产登记制度中应采取权利登记制的立法体例。第叁部分我国房地产登记制度的历史、现状及缺陷。主要分析存在的问题:登记机关不统一,登记信息分散;登记程序不统一;登记制度城乡不一致;登记效力不确定;预告登记、异议登记制度不完善。第四部分是本文的核心,主要是如何构建和完善我国房地产登记制度。从以下六个方面进行完善:1、房地产登记的效力应采登记生效主义;2、登记机关的审查方式应为实质审查,建议引入物权公证制度。3、实行房地合一的登记体制,由专门、统一的行政机关对房地产的权属状况进行登记;4、建立预告登记和异议登记制度;5、完善公开查阅制度;6、建立和完善登记机关的赔偿责任制度。

姚丹[10]2007年在《商品房权属登记制度研究》文中进行了进一步梳理商品房权属登记是不动产登记法律制度的重要组成部分。商品房权属登记制度在维护商品房交易市场的秩序、保证商品房交易安全方面起着至关重要的作用。由于我国还未建立科学、系统的商品房权属登记制度,在商品房交易中,商品房出卖人(开发商)与商品房买受人(购房人)处于不平等地位,作为弱势一方的买受人的利益往往不能得到充分的保护,妨碍了商品房交易市场的健康、有序发展。本文即从我国商品房权属登记制度的现状出发,通过与大陆法系发达国家不动产登记制度的对比,提出完善我国商品房权属登记制度的建议。本文约叁万字,共分为叁个部分:第一部分概括介绍了商品房权属登记的基本概念和基本理论商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房出售分为现房出售和期房出售,本文讨论的“商品房权属登记”仅指现房出售中的产权登记。商品房权属登记制度的基本理论包括登记制度的价值与功能、登记模式、登记效力、登记类型、登记程序五个方面。登记制度的价值主要体现在安全和效率两个方面,安全又包括静态安全和交易安全两个方面。效率、静态安全、交易安全相互之间形成对立统一的关系,最终通过对不同价值的优先选择构建了不同的登记模式:即意思主义、物权形式主义和债权形式主义。法律对登记模式的不同设计,带来了登记效力的差异。意思主义模式下登记仅具有对抗力,形式主义模式下登记不仅具有对抗力,还具有形成力和公信力。登记类型的划分与登记程序的运行主要是为了保证登记效力的实现。笔者认为,商品房权属登记是商品房现房买卖中发生的转移登记,其目的是确认商品房上存在的权利之转移。商品房权属登记的申请程序、审查程序、决定程序的运行及其各个阶段的制度设计(如登记请求权与登记申请权制度、登记申请、受理与审查制度等)是为了保障转移登记能够顺利实现。第二部分分析了我国商品房权属登记制度现状及存在的不足现行的商品房权属登记制度的不足主要反应在九个方面:(一)登记法律依据和登记效力不统一;(二)登记机关和发证主体不统一;(叁)登记机关的赔偿责任制度不完善;(四)商品房权属登记的类型界定模糊且不完备;(五)登记请求权和登记申请权制度不完备;(六)登记申请方式规定相互冲突;(七)登记代理制度不完善;(八)登记查询制度不完善;(九)登记审查模式界定模糊。第叁部分提出了完善我国商品房权属登记制度的建议笔者主张,应当建立商品房权属登记的“六统一”制度。具体包括:(一)统一登记的法律依据和登记效力。我国应制定统一的法律,在商品房权属登记上应采用形式主义模式,赋予登记以形成力和公信力,并且登记形成力的有无不影响商品房买卖合同的效力。这一登记模式已被《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)所确认。(二)统一登记机关。应当由统一的县级行政机关负责商品房权属登记,具体应由土地管理部门的商品房权属登记部门负责,将原属于房地产管理部门中的房屋权属登记的机构、人员和资料直接并入土地管理部门,成立专门的商品房权属登记机构,并使之具有较强的独立性。(叁)统一登记机关的赔偿责任。登记机关登记错误时应当承担赔偿责任,责任认定上应采取无过错责任原则,以促进登记机关树立服务意识、风险意识和责任意识。《物权法》也确认了登记机关的无过错赔偿原则。在此基础上,还应明确赔偿责任范围,建立赔偿基金或者由登记机关投保责任险,保证赔偿金的来源。(四)统一登记类型。应当根据本登记和预备登记的分类方法,将商品房权属登记界定为本登记中的转移登记。同时为防止登记在非正常状态运行时损害事实权利人和利害关系人的权利,完善更正登记和异议登记制度。《物权法》已对更正登记和异议登记作出了原则性规定,应在此基础上对其进行更为具体的制度设计。(五)统一登记程序。包括:明确规定登记请求权制度和登记申请权制度;确立双方申请为原则,单方申请为例外的登记申请方式,规范登记代理制度;采用实质审查与窗口审查相结合的登记审查模式;建立登记资料公开查阅制度;(六)统一登记权属证书和登记簿。

参考文献:

[1]. 我国房地产登记制度存在的问题及完善[D]. 郭福良. 广西师范大学. 2008

[2]. 我国现行房地产权属登记制度存在的问题及对策[D]. 黄立军. 合肥工业大学. 2007

[3]. 房地产登记法律制度研究[D]. 王琦. 郑州大学. 2006

[4]. 房地产登记赔偿责任制度研究[D]. 王超. 中国政法大学. 2007

[5]. 中国土地登记制度研究[D]. 黄伟. 武汉大学. 2004

[6]. 房地产登记法律制度研究[D]. 赵国平. 华中师范大学. 2001

[7]. 中国不动产登记制度变迁研究(1949-2014)[D]. 熊玉梅. 华东政法大学. 2014

[8]. 论房屋所有权初始登记应提交材料的范围[J]. 谭启平, 卓洁辉. 现代法学. 2011

[9]. 我国房地产登记制度研究[D]. 许晓莉. 苏州大学. 2006

[10]. 商品房权属登记制度研究[D]. 姚丹. 西南政法大学. 2007

标签:;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  

房地产登记法律制度研究
下载Doc文档

猜你喜欢