摘要：房地产行业随着我国市场经济的快速发展进入前所未有的的鼎盛时期，房地产行业已逐渐成为我国经济的支柱行业。房地产设计管理关系到建筑企业在市场竞争中的位置，关系到建筑企业的经济效益和企业自身品牌形象。良好质量的房地产设计管理是实现建筑物安全性和耐久性的前提。本文介绍房地产设计管理含义，强调房地产设计管理的必要性，分析房地产设计在所处地理位置、建筑产品定位、高度、居民情况等方面要点，并对房地产结构设计的内容和方法进行详细阐述。以供同行借鉴。
关键词：房地产开发；设计管理；要点
1房地产建筑设计含义
建筑设计的基本目标在于耐用性，同时兼顾外表美观。设计的最终目的是保证施工质量，主要是耐用性。建筑企业设计的房地产项目必然遵循这一原则。目前许多开发商，或建筑设计院，都把建筑设计的重点放在设计得美观、规范，或投入审批部门能否顺利通过这些次重点工作上。而更重要的是要强调建筑的科学性。所谓科学，既是对建筑专业知识的运用，又是对市场的需求和建设的质量。没有充分估计未来市场和计划的环境，建筑设计也将导致浪费，或者是翻新的外观，或景观的重建，或使用功能的重建，最严重的后果是，它尚未构建就崩溃。所有这些问题都是由于设计过程中的短视或不足，或质量建设的监督不力造成的。从这个角度看，建筑设计就要强调科学规化设计[1]。科学的设计成果才能适应市场的需要，满足建筑长时间耐用性的要求。
2房地产设计管理必要性
设计阶段的管理对施工项目非常重要，对施工项目具有重要的价值。遗嘱执行人的建筑设计，建筑设计的专业人士给他们自己的智慧的成品设计，最大程度确保建设项目的实用性，这样的设计成品才能真正为人民的需求服务。在房地产企业的项目开发和其他阶段，专业的设计师在项目中发挥了重要的作用。在项目规划设计中，设计师的主要工作是协调相关项目之间的沟通，为项目的标准建设奠定基础[2]。房地产企业的设计师可以在项目设计阶段有效地控制项目，确保企业资源充分调动，资源创造的效益最大化。在项目设计阶段，如果我们能充分发挥项目设计者的积极性，项目设计的发展将会有很大的提高。
房地产开发建设项目的设计过程包括两个阶段：概念设计阶段和施工图设计阶段。在设计阶段，工作是形成项目提案的文本，而设计阶段的最终目的是完成建设计划。项目设计过程的两个阶段的成品——项目报告施工的文本和施工图必须在投入使用前提交相关政府部门审批。这两个结果可用于工程的建设。在建筑工程设计中，项目管理的依据是规划和施工图。设计阶段的目标与任务与施工图设计阶段有一定的区别。因此，项目管理执行组织的两个阶段的结构与管理之间存在着很大的差异。人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理和质量管理是项目管理的主要内容。在项目的不同阶段，项目管理的重点是不同的。建筑工程的设计阶段一直受到房地产企业的重视，其重要性越来越受到人们的重视。项目设计阶段的第一步是拟定投标任务书，确定投标方案，最后完成项目。然后是最终的结果，即项目的文本。大多数的房地产公司愿意投资于大量的内部资源的设计阶段的工作，以提高设计的质量尽可能的设计及相关内容可以密切结合市场的需求。
3房地产设计的要点
3.1项目定位
3.1.1产品定位。产品定位是市场差异化产品的形成，主要包括两部分：一是对房地产市场环境的研究，以确定市场需求的类型、形式、规模和趋势，为产品定位提供市场基础;二是研究目标客户的产品组成、消费和使用过程，以确定房地产。分析了项目形成过程中的外部条件和内部条件，分析了产品构成的主要因素，形成了市场上的差异化产品[3]。
3.1.2客户定位。客户定位是确定房地产项目的目标消费者群体及其特征。顾客导向需要研究消费者的行为、动机和消费方式，研究消费者的个性、观念、阶层、环境、文化背景、偏好和生活方式。
3.2选址
在选址中，应把握交通、客流、商业环境等因素对建筑设计的影响，并对不同的功能和不同的建筑形式进行不同的规划。首先，作为限制建筑与客户关系的载体，城市道路交通的畅通是商业项目发展的重要基础。因此，项目的地址必须在交通可达性最好的地方选择，这样就有足够的空间供游客使用。其次，对街道两侧的客流规模进行分析。对于有发展前景的地区，应开辟新的道路交通系统，创造新的商业环境[4]。第三，某些地区的人们往往具有该地区特有的消费水平和习惯。那些倾向于购买单一产品的顾客往往比商业环境、娱乐和环境更挑剔、要求更低。而购物的范围更复杂，更休闲的顾客想把购物、娱乐、休闲和其他功能整合到一个综合购物中心。因此，设计师必须首先了解建筑的发展方向，锁定目标客流，然后选择地址，然后进行下一步的规划设计。
4、结构设计的内容和方法
4.1建筑结构的平面设计
在绘制平面布局时，首先要研究的是建筑物的地质构造、场地的地震强度、周围的环境和建筑设施。过程中评估地震设防烈度，如果建筑的位置的地震烈度是6度区，不需要接口的抗震计算，但它必须符合建筑的抗震设计规范和相应的抗震措施的需求。如果时间比较宽松，设计师可以直接设计砌体结构，而不是在计算机软件中，而是处理组件的压缩。必要时，设计师应到现场确保准确性。如果时间有限，最好的方法是直接进入计算机软件的建模过程。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如果地震设防烈度7度区或更高，更好的使用计算机模型建模操作，然后使用软件冻结的层功能层直接相关，并建立新层柱的结构层，厚钢板层梁曾等等。改进方案使准确性也得到了提高。
建筑设计按照标准化设计的同时，设计人员在施工的时候也要和建设建筑人员进行勾通、讲解，让设计标准与施工同步。由于建筑施工的大部分人员来自不同行业的群体，也就导致理论专业知识水平以及施工技术水平都是参差不齐的，勾通起来也会出现相应的困难。同时高层建筑设计施工过程相对多层建筑设计施工来说技术含量要求相应提高。因此，设计人员就要对施工人员进行全方面的技术参数培训，让施工人员清楚自己在施工过程中应当注意什么，做什么，并能清楚具体介绍出设计方案及完整的施工流程。不只是培训，还要对施工现场进行经常性的深入勘察并对施工人员进行的施工操做不规范作进行指导改进方法。只有这样，才能在施工过程中发现存在的问题并急时设计出解决问题的具体方案。
4.2屋顶的结构图设计
由于不同的地理环境、气候和不同建筑的使用，屋顶的设计是不同的。例如，在南方的雨季，屋顶的设计大多是倾斜的，而北部的大部分房屋都是平的。对于斜屋顶的结构设计，两种方法为梁板型和折板型。斜屋顶采用折叠式板，在建筑平面内相对固定，板的跨度较小，屋面坡度和脊线的转向较小，另一种适用于梁板式。在梁和钢筋的建造中，应该拉出一些板来抵抗拉力[5]。板的厚度一般不小于120厚。
4.3结构设计的大樣详图
在整个建筑详细图纸的前提下，可以在此基础上直接绘制详细的详细图纸。在设计中，要遵循的原则是保证结构力的合理性和快速便捷的施工过程。在一定数量的立面和形状上，我们要注意与整个建筑的协调。此外，建筑的实际立面与结构立面之间存在一定的距离。设计师应该处理细节图上的差异。
建筑行业在建设施工的时候，对周边的环境影响比较大的，同时也是能耗比较高的行业。
因此在设计中要把节能环保考虑到具体施工中。即使在设计中考虑到了节能环保，但也会对周边的环境也会造成一定程度的影响，只是相对于在预先设计中不进行一定的节能环保的优化结果差距很大[6]。如果不节能环保，首先会导致能源的消耗过大，同时周边的生态环境也会遭到破坏，相应的成本也会加大。而且设计时候一般都考虑了设计方案的实用方案和可行方案，在对节能环保设计中的没有意识到建筑工程暖通设计中节能环保所带来的重要性，也相应的导致许多建筑工程中暖通建设时候缺乏节能环保，并破坏了周边生态环境。
4.4建筑楼梯的设计
每一座高楼都有楼梯。楼梯在设计中很难控制，因为它的结构是空心的，楼梯、梯子、横梁等都是非常关键的设计。梁的设计应注意梁下的净高度，以满足建筑物的要求。梁的作用是保证上下楼层的位置、高度和结构的统一。折叠楼梯可适当地用于不对称部分[7]。在楼梯的设计中应特别注意板式楼梯。然后进行他们自己的固定，这主要是由于局部力较大，骨折发生。在楼梯的设计中，我们要注意梯子的宽度，不要太窄，这样会增加地板的受力，容易破碎，所以梯子的设计与整个楼梯的设计是一致的。
5、结束语
建筑企业要不断完善自身的设计管理建设技术和经验，积极开展技术创新，通过更加科学的方法解决这些质量问题。同时，房地产企业要采取科学有效的质量控制措施，确保建筑工程质量，保证建筑结构的稳定性，为业主提供安全、稳定、高质量的住宅[8]。房地产的设计管理是一个长期的、整体的过程，贯穿于整个项目的发展过程。房地产项目的开发和设计阶段在整个项目的开发周期中起着关键的作用。房地产开发企业应整体考虑整体情况，综合考虑，从整个项目的发展周期考虑问题，全面开展设计阶段的管理工作，实现成本的内部控制管理。
参考文献：
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[8] 设计标准化对房地产开发流程运转的积极作用[J].住宅与房地产，2016，20（33）：37.
论文作者:方洁
论文发表刊物:《基层建设》2018年第26期
论文发表时间:2018/9/18
标签：项目论文; 建筑论文; 阶段论文; 设计管理论文; 房地产论文; 建筑设计论文; 楼梯论文; 《基层建设》2018年第26期论文;