摘要：房地产估价作为一种社会中介活动，其行为将对社会多方面产生影响，由于估价结果与房地产真实价值会产生偏差，因此这种影响转而成为风险。本文对房地产估价风险的原因进行了分析，并对防范和降低房地产估价风险所应采取的措施进行了阐述。
关键词：房地产估价；风险；防范
房地产估价在城市房地产市场中扮演着非常重要的角色，在房地产的买卖、置换、租赁、抵押、课税，以及在房地产的征用、拆迁、纠纷等经济行为中起着非常重要的作用。房地产估价是一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动，其行为会对社会产生各种各样的影响，带来不同方面的风险。房地产估价活动不仅仅会带来估价机构和人员的风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此，充分认识房地产估价的风险成因及风险体系，并积极防范和规避风险，是房地产估价工作的一个重要课题。
一、房地产评估风险的涵义
要了解房地产评估的风险，先从“风险”的定义入手来看。AH威雷特认为“风险是关天不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现。”武井勋认为“风险是在特定环境中和特定期间内自然存在的导致经济损失的变化。”还有的专家认为“风险是实际结果与预测结果相背离从而产生损失的一种不确定性。”虽然专家们都有自己的见解，但可以看出风险的基本含义是损失的不确定性。不确定性又可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差，当程度较小时可看作误差，它可以使用统计学工具加以度量；主观的不确定性是个人对客观风险的评估，它同个人的知识、经验、精神、道德水平和心理状态有关，不同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。因此，对于房地产评估风险可以这样定义：由于评估人员和评估公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，从而给评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。
二、房地产估价风险的成因
房地产估价风险是指估价结果与房地产真实价值发生较大偏差的可能性。形成房地产评估风险的原因是多方面的，为客观原因如下，形成房地产评估风险的客观原因是指不以评估主体的主观意志为转移的，无法通过评估主体自身努力予以控制和消除的导致风险的因素。这些客观因素主要有：（1）房地产评估业务性质。房地产估价业务具有价值判断性质，因而决定了评估具有一定的主观性。估价人员只能通过加强自身经验积累并采取一定措施来降低风险发生的可能性，而不能绝对避免风险的发生。随着社会经济的发展，房地产评估日益复杂，对评估主体具备的专业知识和实践经验也提出了更高的要求，客观上增大了房地产评估的风险。（2）信息不对称。房地产评估主体对评估标的物价值的揭示是通过对信息的收集、鉴定和分析来进行价值判断的，而现实生活中信息不对称现象普遍存在，使得评估主体在收集、鉴定和分析信息过程中可能产生遗漏或错误，致使对评估标的物的价值做出与实际价值不一致的结论，从而产生评估风险。（3）客观环境的影响。我国房地产估价目前尚处于由政府转向市场的特殊阶段，这种转轨体制的特点决定了处于起步阶段的房地产评估事业将面临失范风险，如规模小、抗风险能力低的风险；政府干预强、外部利益集团压力大产生的风险；市场经济秩序不健全、行业管理体制混乱所导致的风险等。而且房地产的地域性、政策性较强，房地产市场有时波动也较大，这些都会不同程度地给房地产估价带来风险。
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三、防范或降低房地产估价风险的措施
房地产估价是一个复杂的动态过程，评估价格与交易价格之间存在一定的差异是不可避免的，关键是如何正确认识和积极防范。笔者认为，以下可采取措施来规避和防范各项估价风险：
1、完善估价机构的资质管理和房地产估价师管理制度。我国现行房地产估价师资格认证制度的重要条件是获取房地产估价师资格证书，而目前全国从事估价工作人员10万余人中注册估价师为1.8万余人，也就是其中绝大多数从业人员并没有相关资格证书，这使得从业人员不能得到系统的考核培训，从而增大了客观风险。目前各地推出估价员考试制度，但是规定不统一，要求不一样，不利于整体提高规范行业人员的素质，国家应将估价人员准入制度层次化，全面化，将估价人员统一纳入到行业规范中去。同时对估价机构实行资质管理。从事房地产估价的机构，必须取得省级以上建设行政主管部门颁发的资格证书方可执业。实行注册登记是一个手段，但不是全部手段，我们应该从严格上岗制度、继续教育等方面加强并规范对房地产估价师和估价机构的资质管理和日常跟踪管理。与此同时，房地产评估业自律组织应该认真调研，根据我国国情及社会公德等制定可行的评估业职业道德规范，定期强化职业道德教育。
2、增强房地产信息透明度。房地产估价由于信息不完整或者不准确而产生的风险较难避免，这与现在房地产信息透明度不够有相当的关系。房地产信息包括政府政策、房地产市场和相关的信息，主要包括房地产市场交易信息、施工许可管理、房地产开发项目手册备案管理、商品房预售管理、房地产权属登记、存量房转让、房屋租赁管理、房地产企业信用档案等业务信息以及政府可以公开的土地出让计划、土地出让情况等。要将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地政策、金融等其他信息，形成全面客观的反映各地房地产市场运行状况的信息系统。
3、建立健全估价机构内部质量控制体系。要有效防范估价风险，还有赖于估价机构建立内部质量控制体系，不断完善风险控制措施。估价机构内部为减少机构面临的风险需要从获取估价任务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束，互相促进，做到职责分明，利益明确，其中着重强调的是应建立严格的估价报告复核制度，复核制度不仅可避免估价工作的随意性，提升估价师的专业水准，还可以增强委托人对估价机构工作的信任，更重要的是可以评价估价工作所采用的程序、方法是否适当，并对估价报告进行恰当性检查，从而有效地降低估价风险。
4、建立房地产估价师职业风险保障制度。在资产评估风险结构中，有些外部风险是不可预测或无力抗拒的，这类风险依靠一般的防范措施无法有效规避，但可以采取向保险公司投保的途径加以解决，即由评估机构每年向保险公司交纳一定数额的保险费用，签订评估项目保险合同，发生风险造成项目委托方经济损失时，由保险公司出面承担赔偿责任。这种风险规避方式，虽然一定程度上增加了运营成本，但好处是有效地转移了评估机构不可预测的风险，从心理上保障评估人员在操作实践中客观公正地开展评估业务，有效地降低了其道德风险。
保险是转移估价风险的一种制度选择，在我国，一些地方已建立了医师职业保险制度、律师职业保险制度和注册会计师保险制度。这些制度的实践给建立房地产估价师职业保险制度提供了经验。只有通过建立房地产估价师职业风险保障制度，才能不断提高估价人员的素质水平，提高整个行业的水平和形象。
参考文献
[1]吴承祥.我国房地产价格评估风险及风险管理[D].重庆大学,2015.
[2]赵艳辉.我国房地产抵押评估的风险管理[D].天津大学,2016.
[3]靳海珍.我国抵押房地产价格评估的风险管理分析[J].当代经济,2016,(18).
论文作者:吴正龙
论文发表刊物:《基层建设》2017年第20期
论文发表时间:2017/11/4
标签：风险论文; 房地产估价论文; 客观论文; 不确定性论文; 房地产评估论文; 房地产论文; 机构论文; 《基层建设》2017年第20期论文;