摘要：近些年以来，我们国家的经济发展得非常快速，而随着国家经济的发展，房地产行业的发展也非常的迅速，已经成为了我们国家的支柱型产业。房地产行业的竞争不再只是企业之间的竞争，也是房地产业内部管理之间的竞争。在如今的竞争条件下，如何加强房地产企业内部的成本管理已经成为了房地产行业需要突破的问题，本文分析了房地产项目成本管理存在的问题，并对这些问题提出了解决办法，期望能够对提高房地产项目成本管理水平有所帮助，从而提高房地产企业的竞争力。
关键词∶房地产项目；成本；管理；
引言∶在房地产项目实施的时候，为了能够使实施的项目的成本处于预算之内以较高的效率完成项目，并且让房地产项目的实际成本低于预算成本，通常要对项目的每一个过程进行成本的管理以及控制，这一过程就是房地产项目成本管理。分析我们国家如今房地产行业的现状可知，房地产建筑企业的管理模式比较传统，对成本的管理较为粗放，比如成本的设立不科学，控制不合理，管理成果也较低。所以，提高房地产行业对成本管理的重视以及提高成本管理的水平已经是房地产企业急需要解决的问题。
一、房地产项目成本管理存在的问题
房地产项目成本管理的含义就是，在项目的投资阶段，建设阶段，实施阶段，销售阶段对项目的成本进行管理，合理有效的利用财力，物力以及人力，来保证项目能够有序的进行并取得比较好的效益[1]。
（一）成本控制不到位
房地产项目在投资阶段花费的成本是房地产项目开发成本的基础，这个成本虽然只是总的2%左右，但它造成的影响却很大，甚至会达到90%。而房地产项目控制开发成本的关键就是在设计阶段，但是经过调查，我国很多的设计部门公司的对房地产项目成本，经济研究还不够完善，因而就造成了房地产项目在设计阶段的成本控制不到位，特别是设计部门的工作人员只追求完美的设计却不重视成本的高低。所以说，如果想要通过优化设计的方案来减少设计阶段的成本并且对总的成本进行控制，这一目的比较难以达到。
（二）管理松懈导致成本难以控制
如今房地产行业有这样的现象，就是很多企业为了减少控制项目的成本，通常会把工程分解成几部分，发包给多个承包人。因为房地产项目中参与建设的建筑单位比较多，这些施工单位他们交叉作业在现象也比较多，不同的施工单位进场退场的时间不一样，所以说，不仅房地产公司要和安装施工以及土木建筑的企业签订承包合同，很多施工单位也会承包方签订合同。造成房地产企业对项目成本控制困难的现象的原因有，一是在进行工程招标时对施工团队的要求不够玩，二是签订的合同不够严谨，三是施工单位之间的合作意识低。这些也导致了施工项目工期的拖延以及管理困难。
（三）对成本管理的方法比较传统
我们国家房地产企业的发展水平相差较大，有很多的房地产企业对成本管理的方法比较传统，较为落后。而且也有很多大型的房地产企业施工项目中对成本的管理也没有使用比较先进的计算设备来辅助成本的管理。房地产企业当中使用人工的方法来收集各种数据，然后计算核对项目的成本的方法非常常见，但是这种方法会导致项目成本的数据不能够及时的收集，处理，分析。所以说就不能够及时的发现项目成本管理当中存在的问题，从而导致不能采取有效的方法来降低成本，使经济效益最大化[2]。
（四）开发项目时对总体成本的管理不到位
房地产的一个工程项目主要包括对这一工程项目的自我评估，项目的施工以及建设，项目竣工，售后服务。在这几个过程当中，由于各种不同的因素，资金的流动会受到很多方面的影响，从而导致这一项目的成本较难以准确计算控制，因此对房地产项目成本的控制，一定要对这几个过程严格要求。可以从广东地区的平均房价中窥得项目成本的高低（如下图1）。但是很多房地产企业在进行一个项目的实施过程当中，只是重视项目的施工过程，而对项目的评价，竣工，售后等过程不够重视。
图1 广东部分地区房价
二、房地产项目成本管理问题的解决办法
（一）项目投资阶段的成本控制
对于房地产项目投资阶段，它的成本管理主要包括两个方面，一是指对于项目的定位，二是指对于项目的规划以及设计。降低一个房地产项目投资阶段成本的方法有∶合理的预测市场，设定一个科学的标准、项目的价格范围以及项目的实施计划，并且在这一个基础上模拟科学的投资规模、总体成本以及投资的经济效益。通过大数据的研究表明，如果对一个项目进行科学的设计，那么就能够降低工程造价的10%左右，而初期的设计阶段，对一个项目经济的影响，能够达到百分之70到90%。
（二）招投标过程的成本控制
在房地产的开发行业当中，招标工作主要包括项目设计招标，施工工程招标，机械设备采购招标。而控制招投标过程的成本的办法有∶对设计与施工过程进行招标，对标底进行编制，并且实行审查，选择可靠的监理企业以及施工企业。
（三）项目施工过程的成本控制
对房地产项目施工过程的成本控制方法有∶落实好管理人员的职责；熟悉项目的设计图纸和要求；对变更的技术进行对比，对技术进行分析；记录好项目的施工过程，保存施工过程中的各种数据以及图纸，特别要注意的是要保存好施工变更图纸，因为后期可能会出现索赔现象；如出现施工工程费用超出预算的现象，要定期进行分析，并且提出解决的办法；随时关注国家或者省市收费标准的变化[3]。
（四）销售过程的成本控制
要做好房地产企业项目销售过程的的具体情况的研究，比如销售等方法，房地产项目的定位，对客户的研究来预估销售过程中的成本。销售阶段的服务过程也十分重要（如下图2）。对销售过程的成本进行控制，能够有效的房地产项目对总成本的控制。
图2 某房地产公司的服务领域
结束语∶房地产行业的竞争非常的激烈，随着我们国家经济的不断发展与变化，国家对房地产行业的政策不断的变化，房地产行业的发展也在不断的成熟，竞争也日益增加。房地产项目当中有很多影响成本的因素，因而房地产行业对项目成本的管理也越来越严格。因此，房地产企业要改变对项目成本管理的办法，提高各阶段的管理水平，提高对项目成本管理的重视，这样才能够提高房地产企业的竞争力，保证房地产行业能够持续的发展。
参考文献：
[1]矫静奇，房地产项目成本管理研究[J].中国房地产业上半年，2017（01）.
[2]崔文娟，浅谈房地产项目成本管理[J].环球市场，2017（13）.
[3]李建志，张爱民.施工项目管理中的成本控制[J].科技传播，2010（01）.
论文作者:庄腾达
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/29
标签：成本论文; 项目论文; 房地产项目论文; 成本管理论文; 过程论文; 阶段论文; 房地产企业论文; 《基层建设》2019年第14期论文;