各国城市住房政策简述，本文主要内容关键词为：住房论文,政策论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
城市住房问题是世界性难题，无论哪个国家在经济发展和城市化进程中都遇到或正在经历这一难题，世界各国政府也都对解决城市住房问题给予了高度重视。
世界各国住房问题的表现形式是多种多样的。归纳起来主要有三个方面：一是住房紧缺问题，即住房供求不能达到平衡；二是居住质量问题，即住房的质量不符合居民对现代生活的要求；三是经济负担问题，即城市居民在住房的持有方面两极分化，苦乐不均，低收入者无家可归，而另一部分人却拥有豪宅或房屋闲置。城市住房政策就是各国政府针对以上问题所采取的各种管理手段和方法。常见的住房政策主要有以下几项内容：
1、公共住房政策
世界各国都普遍实行公共住房政策，以帮助低收入家庭解决住房问题，或实行国家所有的住房福利分配。
公共住房政策在市场经济发达国家主要是用于为低收入者提供住房，它有两种形式：一种是国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用；另一种是国家提供土地、贷款、税收优惠或资金，支持团体、住宅合作社建设住宅成为集体所有的公共住宅。如瑞典的公益住宅、法国的社会住宅、英国的公共住宅、日本地方政府住宅等都属集体所有。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，一些国家和地区都采取明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进行家庭收入水平登记等，以保证低收入阶层的利益。
实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨出巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。如1979年撒切尔夫人执政时，英国政府采取了一系列改革措施，包括用法律手段推动地方政府卖公房，以各种优惠条件推动居民买房，提高房租，适度鼓励私房出租，用逐步深入的办法确定住房私有的比例等。据资料显示， 1997 年提供50%公共房屋的香港，也推出了“租者置其屋”计划，以各项配套措施鼓励公屋出售。
公共住房政策在以往的社会主义国家中，主要是以福利方式分配给广大居民使用。如前苏联，1984年城市公有住宅占城市住宅总量的76.8%。我国1981年城市公有住宅占城市住宅总量的82.2%。这种以国家投资建房为主，低租金分配使用的住房政策，需要国家大量的财政投入，加剧了住宅供需的矛盾，造成了居住条件苦乐不均，影响了住房建设的速度和效益。随着计划经济向市场经济转变，俄罗斯、中国、东欧等国家也都先后进行住房体制改革、改革的中心是逐步改变国家对住宅包干分配的政策，充分发挥和利用市场机制的作用，实现住宅再生产的良性循环。
2、住房自有化政策
住房自有化政策是通过自有住宅的增多使租房户的比例降低，达到减少房屋租赁过程中的交易费用和降低租房租金的目的。在发达国家，实施住宅自有化政策，重点是帮助低、中等收入阶层购买或自建住宅，政府采取倾斜政策给予优惠和方便条件。国外通常采用的具体措施分需求与供给两个方面。在需求方面有减免自用住房所产生的归属所得税和向中、低收入阶层提供购置自用住房的长期低息贷款补贴；在供给方面的措施，主要是鼓励自建住宅，在土地、建筑材料等方面创造方便条件，提供建房贷款及补贴，帮助和促进住宅建设合作社的创立和发展，政府兴建供出售的公共住宅，扩大住宅供给量，减免售房资本所得税，鼓励私人低价售房。
在社会主义国家，住房自有化政策是以住房商品化的形式出现的，是将住宅的福利性质转变为住宅的商品性质，改变过去无偿分配、低租使用的住房政策，取而代之的则是鼓励居民购买住房，在政府补贴的条件下，实行货币化分配。
住房自有化政策把住房的所有权与使用权紧密地结合起来，有助于住房的维护和管理，扩大了有产阶层的数量，减轻了政府财政补贴的压力，有助于稳定社会。
3、住房补贴政策
住房补贴政策是针对低收入家庭解决住房问题的又一措施，在许多国家，接受住房补贴的是低收入者和特殊人群，如老年人、残疾人、多子女家庭等。住房补贴的方式一般分人头补贴和住房实体补贴两种。人头补贴是按人口数发给家庭住宅补贴，它的使用是扩大低收入家庭的住房支出，间接地刺激低收入家庭的住房需求，使低收入家庭的住房消费不至于距国家规定的最低标准差距太大。如在美国，自里根执政起，将政府的公共住房投资改为住房租金补贴，低收入家庭可以根据自己的需要爱好和经济状况，自由选择出租住宅，可以租公共住宅也可以租各类私人机构房屋。如其选择符合政府规定的住房标准，经批准后，只需交纳相当于本人收入30%的房租（含水电费），所需房租的不足部分，由住房部（通过各地公共住房机构审查）支付。
住房实体补贴是把补贴直接补助在建房、买房和租房上。国家建造的公共住宅以低租金或低价格向居民出租或出售，与应收回投资的差额形成补贴。但在许多国家要想得到住房实体补贴只有在公共住宅才可得到，由于供给量不足，需要排队等待相当长的时间。
我国以往的住房补贴就是住房实体补贴，由于补贴是和住房联系在一起的，因而各单位争基建指标，人人倾向多要房，分房几乎等同于分钱，住房分配成为一个单位里矛盾最大、意见最多、最艰苦的一项工作。在住房补贴政策中，由于人头补贴与人口和收入挂钩，可以起到真正帮助低收入者的作用，因而在90年代许多国家都减少住宅实体补贴而保留住宅人头补贴。
4、住房金融政策
在近代工业化和城市化发展过程中，许多国家都经历了“房荒”、“贫民区”或“棚户区”的危机。因此，各国政府一致认识到，住宅是一种特殊的商品，对住宅问题完全采取市场机制的办法是行不通的。因此，他们普遍建立起有政府参与的住房金融体制，以此作为政府干预住房资助、投资和建设的基本途径。
近二十年来，各国的城市住房信贷发展很快，各国已把信贷作为解决住房问题和促进住房自有化的杠杆和手段。美国是一个典型的以私人住房投资为主的商业经营型住房市场的国家。住房抵押信贷成为住房流动机制和私人住宅投资的中心，由于有较为完善和发达的住房抵押贷款系统，有力地支持了美国60%以上的家庭拥有自己的住房。
许多国家对住房信贷实行不同程度和不同范围的指导管理，但是国家住房信贷政策的重点和支持对象却不相同。大多数国家和地区采取了住房发展和信贷政策的重点放在支持和鼓励低、中收入者使用住房信贷购买住宅上，如匈牙利、罗马尼亚、巴西、香港和新加坡等。一些经济发达国家也对低收入者的住房信贷提供较多的优惠，如日本住宅金融公库对高龄者、身残同居者等给予住房贷款优惠等。
值得注意的是，有的国家住房信贷是对低收入者提供长期低息贷款，而有的则是根据不同住房规定不同的贷款条件。如日本“住房金融公库”每年接受住房贷款申请，无论对个人或团体，其贷款限额和利息视建筑面积和质量不同而有所不同，兴建50—120 平方米的“一般住宅”贷款年息为5.5%；兴建120—150平方米的“大型住宅”贷款年息为8%。分期还贷的期限也视住宅结构的不同而长短不一。匈牙利等国也有类似的规定。
越来越多的发展中国家，如新加坡、巴西、肯尼亚等国家也把发展住宅信贷作为住房发展和住房自有化的中心环节和主要杠杆，其中新加坡的住房公积金制度已被我国学习和借鉴。
从世界各国住房发展的经验来看，绝大多数国家或地区的住房政策目标的重点，是帮助低收入者解决住房问题。各国住房政策的主要差别是为实现上述政策目标而采取的措施和途径不同。归纳起来有以下六种类型：第一种是以美国为代表的私人企业经营方式，以商品的形式向社会提供住房；第二种是以英国为典型的由政府和地方社团直接向居民提供公共住宅；第三种是尊重自由主义经济和市场原理，从公共方向介入，对社会的住宅建设给予大力支持和帮助，以德国为代表；第四种以住宅合作社为中心，向社会提供住宅，以北欧特别是瑞典为典型；第五种是以国家为主提供住宅的国家经营型，以前苏联为代表；第六种以东南亚地区为代表的发展中国家的自助建设型。
通过对各国住房政策的分析比较可以看出，对于住房这样一种特殊商品，完全依赖市场机制或完全依靠福利分配方式来改善住房条件既不现实也不可能。一个国家的住房政策应该考虑到全部人口的利益。有些家庭收入较高，可以在开发的市场上自行解决住房问题。政府的公共资金应该帮助那些最低收入的家庭，以保证他们能够得到起码的居住条件和水准。对于另外相当一部分家庭，政府应当通过多项计划提供土地准备，金融技术和组织上的帮助，提高他们自行解决住房问题的能力。我国目前正在进行住房制度改革，学习和借鉴各国有益的经验，必将有利于改革的顺利进行。
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