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摘要：随着我国经济的深入发展，房地产业发展迅猛。一个地区的房地产开发企业数量有限，加之房屋商品属于不动产，不能像普通商品那样跨地域流动，造成房地产业形成垄断经营，形成房地产企业垄断利润，导致开发项目层出不穷，人们更多的关注效益，导致只注重开发而不注重管理，更会忽略风险管理。本文结合房地产开发项目风险管理的重要性剂存在的风险因素，提出了笔者对房地产开发项目风险控制策略的一些建议。
关键词：房地产开发项目；风险管理；风险控制
引言：随着我国国民经济的快速发展，建筑规模不断扩大，房地产业逐渐发展为国民经济的支柱产业之一，但我国大部分房地产公司发展并不够成熟，对风险管理缺乏足够的认识，也没有设置专门的风险管理机构和配备专门的风险管理人员。加强对房地产开发项目的风险管理，引进先进管理方法和策略来减少风险，探索出必要的、合理的、有效的措施来规避风险，对于提高我国房地产开发企业的管理效益和经济效益尤为重要。
一、房地产开发项目风险管理的重要性
房地产开发项目风险管理是为了最好地达到项目的目标，识别、分配、应对项目生命周期内的风险的科学与艺术，是一种综合性的管理活动，其理论和实践涉及到多种学科。风险识别、风险估计和风险评价是项目风险管理的重要内容。但还必须在此基础上对风险实行有效的控制，妥善地处理风险事件造成的不利后果。随时监视项目的进展，注视风险的动态，一旦有新情况，马上对新出现的风险进行识别、估计和评价，并采取必要的行动。
房地产开发既是房地产业发展的基础，又是房地产业发展的龙头。房地产开发健康有序地实施，可以从根本上解决由于工业发展速度加快，城市人口急剧增加所导致的住宅紧缺、交通堵塞、建筑混乱、环境恶化等城市问题，为城市基础设施和公共配套设施的建设注入资金和活力，从而带动建材业、建筑业及其它相关产业的发展。房地产开发的健康、有序从根本上取决于前期策划、规划设计、建设、促销的理性构思和运作等，风险研究是实行有效的风险管理的基础，是实现房地产业健康良性发展的前提。
二、房地产开发项目风险因素
1.国家政策风险。宏观调控政策险风因素逐渐加大。将房地产列入垄断暴利行业业提上议事日程，房价调控政策逐渐严厉。房地产行业伴随着我国市场经济确立，逐渐壮大和发展，房地产行业对我国的城市化进程和改善人民居住环境作出了巨大贡献，已经成为国民经济支柱产业。随着经济形式的发展，高房价问题已经成为影向阻碍经济发展健康发展的因素，解决高房价问题，摆上各级政府工作日程。具体政策风险因素逐渐累积。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对土地拍卖的更加规范，对环境保护的要求力度加大、绿化率的标准提高，价格政策逐渐落实，资规模和金融的控制，以及新税收政策的出台，这些政策风险加积鸭加压房地产企生存和发展空间。
2.项目定位风险。一个项目开发之前必须有一个准确的定位，即目标市场定位，包括消费人群定位，产品质量定位，建设环境定位，市场价格定位，这样才能在项目开发中有自己独特的风格，这既决定了项目的销售前景，整体推广方案，也为预算决算提供一个准确的标准。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误是后期无法或者非常困难弥补的风险，也是项目开发中较大的风险。
3.资金结构风险。项目开发前必须对整体资金有一个全面的规划，自有资金的比例，贷款的额度，贷款占自有资金的比例，还款压力，应急事件的紧急处理。预算与实际工作中的合理差额。既要做到资金充足，也要充分发挥资金利用率。充分考虑开发周期的长短，物价的涨跌，汇率和利率的变动，房地产供求的变化，应急预案的制定和解决，资金风险管理和控制是房地管理中的重中之重。
三、房地产开发项目风险控制策略
1.以市场为导向，提高自身风险预测能力。在对于房地产进行投资的前期，应该积极做好市场调查，这是制定科学合理投资风险管理方案的基础。详细来讲，我们需要做好以下几方面工作：其一，确定投资决策方向，仔细来了解需求和政府的政策动向；其二，以国家经济政策，住宅制度和消费市场信息为基础，进行有效的市场定位，确定产品的功能和价格；其三，健全高效的房地产信息收集机制，为实现房地产投资项目的调整和改善提供依据。
2.保证科学决策，合理控制投资风险。作为房地产投资者来说，应该具备风险意识，最好将风险管理和控制做在决策环节上，以保证后期工程开展过程的科学性和有效性，实现对于风险的最初控制。具体来讲，其一，确定开发项目的区位，保证是增值空间处于合理的范围内，最大限度的规避投资风险；其二，在区位确定之后，不断健全风险管理组织体系，保证处理好投资控制管理和进度，质量之间的关系，实现投资的动态化管理。
3.利用信息技术，构建风险管理系统。在房地产项目开发过程中，需要大量的信息资源。无论是区域经济发展信息，还是区域城市规划信息，乃至区域房地产价格趋势信息，都对于房地产风险控制有着至关重要的影响。因此我们应该借助信息技术的优势，对于各种信息进行收集整理，从而为实现房地产风险控制策略的制定打下基础，这将极大的促进了房地产风险管理水平和质量的不断提高。
4.销售风险控制。房产市场具有一定的周期性，一般会经历高峰―收缩―低谷―恢复四个阶段，要抓住销售黄金时期，找准市场目标顾客群，并运用合自销、代销等多种营销方式，加大宣传力度，争取在短时期内将房屋销售完毕。租售合同的风险，要由房地产专业人士起草并经法律工作者审查，做到条款明确、详尽、合理。在销售滞后的情况下，也可采用租售多种经营方式，尽快加收资金周转，减少空置率，减轻资金压力。物业风险要定期组织对建筑物及附属设备维修，将隐患消火在萌芽这中。
5.分散投资经营控制。通过分散投资可以规避房地产开发项目风险，在房地产投资种类上进行分散，如进行写字楼、商业住宅、商铺等组合开发等方式，可以降低房地产企业的整体风险，投资时问分散是确定一个合理的投资间隔期，避免市场变化带来的损失；通过联合策略是多家房产商共同投资，加强协调，实现有效的信息共享，利益共享，从而降低经营项目的风险。
6.注重人才培养，不断提高风险管理水平。风险管理人才队伍的培养，将保证风险管理工作水平和质量的提高。我们应该做好以下几方面的工作：其一，积极健全风险管理培训机制，做好员工的培训工作，保证其风险管理理论水平的不断提高；其二，形成严格的风险管理人才选拔机制，从根本上控制人才的质量；其三，不断对于自身企业进行的风险管理工作进行审核，对于做的优秀的员工给予合理的激励，保证激发风险管理人员的工作热情。
四、结语
在房地产开发项目中，企业要了解房地产开发项目的风险管理的重要性，并且找出房地产开发项目风险的成因，才可以化解并降低市场系统风险，有效规避宏观和具体调控政策带来的风险。企业需要提高自身风险预测能力，保证科学决策，合理控制投资风险，利用信息技术，构建风险管理系统，不仅要做好销售的风险控制，还要注重人才培养，不断提高风险管理水平来控制房地产开发项目的风险，另外还可以用分散投资经营来降低房地产开发项目的风险。加强房地产项目开发的风险管理，可以提高房地产项目各环节的管理效率，降低房地产项目开发时问成本，提高资金走转效率，降低负债成本，从而提升房地产开发企业的的盈利能力和抵御风险的能力，使企业保持健康发展。
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论文作者:王继雄
论文发表刊物:《基层建设》2016年9期
论文发表时间:2016/7/28
标签：风险论文; 风险管理论文; 房地产论文; 开发项目论文; 房地产开发论文; 项目论文; 资金论文; 《基层建设》2016年9期论文;