【摘 要】近年来，我国房地产业发展迅速，行业间的竞争也越来越激烈。房地产存在泡沫、国际金融危机出现、国内房地产市场价格下跌、交易量萎缩等一系列问题，使房地产企业面临巨大的压力。房地产工程管理与项目成本管理包括前期开发、建筑安装工程和开发管理费用的全部，占房地产总成本的比重较大，不但影响到房地产企业的利润率，更代表了房地产企业的经营管理水平。本文阐述了房地产工程管理的内容，分析了房地产工程管理中项目成本管理的运用。
【关键词】房地产；工程管理；项目成本管理
随着房地产行业环境越来越艰难, 企业在管理中就需要改变传统的成本管理、成本核算方法, 并制定科学的成本管理目标, 采用科学的手段来实现成本的多样化管理模式。企业要想在市场经济的浪潮中实现持续发展,并且在激烈的竞争中打败行业竞争者,就必须要在成本管理上具有创新的意识和动力,加大成本管理方面的投入力度,提升战略成本管理,把成本管理、成本控制放在项目实施的重中之重,才能以最小的投入获得最大的回报。
一、房地产工程项目成本管理现状
1、部分从业人员综合素质较差，工程预算缺乏准确度和可靠性。在项目建设过程中，从业人员缺乏对建材市场与现场管理状况的调研力，造成经济与技术相分离的不良现象，未能建立准确、有效的企业历史成本数据库，没有可靠的资料编制预算表，工程项目评价不能做到有效分析经济技术指标和作出系统的预算成果。
2、企业管理体系不健全，缺乏有效的保障机制。工程建设周期长决定了成本管理的长期性，成本管理不是单独的事前、事中、事后，而是贯穿于项目的整个开发过程。然而部分企业把成本管理变成了单项的成本控制，这种做法忽略了项目成本的变动性，丧失了成本管理的作用。企业监管存在漏洞，一些浪费、虚报现象不能得到根治，暗箱操作问题严重，这些严重阻碍着节约资金、降低成本措施的施行。部分企业管理还存在盲目性，缺乏预见性，不能防患于未然，只是等待问题发生时再解决问题，事后处理控制的现象严重。
二、房地产工程管理的内容
1、房地产开发的项目工程管理
（1）施工合同管理。有效的施工合同管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。
（2）工程质量管理。工程质量是工程之根本，只有在满足质量要求的情况下，工程进度管理才有意义。“造名，更要造实”，好的小区名称必须要有好的产品来保证，工程质量管理是项目管理工作的重点。房地产企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调并督促设计、监理、施工等单位共同完成好工程质量的管理任务。
（3）工程进度管理。工程进度管理在房地产项目管理中是极为重要的工作内容，因为其不仅关系到房地产企业和施工企业的切身利益，还涉及到业主的利益。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。
2、房地产项目的成本管理
（1）成本效益观念。在市场经济环境下，利润是企业追求的首要目标，房地产企业成本管理工作也应该树立成本效益观念，实现由传统观念向现代观念的转化。
（2）成本的系统管理观念。受长期计划经济观念的影响，房地产企业在成本管理中往往只注重生产成本的管理，忽视其他方面的成本分析与研究，这种成本管理观念远远不能适应市场经济环境的要求。在市场经济条件下，房地产企业应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一个系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一方面，为使产品在市场上具有强大的竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产（工程管理）过程，而应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析以及产品的设计上；向后延伸到业主的使用、维修及物业管理上，按照成本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本以及维修成本、处置成本等成本范畴。另一方面，随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化，与此相适应的是成本管理的内环也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本。最后，在市场经济条件下，企业管理的重心由企业内部转向外部，由重生产管理转向重经营决策管理，研究分析各种决策成本成为企业成本管理的一项至关重要的内容。
三、房地产工程管理中项目成本管理的运用
1、设计阶段的成本控制。设计阶段对项目投资的影响最大。据统计，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75％～95％；在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35％～75％；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5％～35％。按价值工程的理论来说，加入设计费的投入可以降低建设项目的成本，即增加10％的设计费可节约5％的总工程造价。
2、工程承发包阶段的造价控制。通过建设项目招投标，房地产企业可以在众多的投标单位中选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。就招投标方式可以分为公开招标和邀请招标，就形式上来说有施工图招标、工程量清单招标、费率招标等。不同的工程适合不同的招标方式，如多层住宅技术成熟，工期短一般采用施工招标；高层、超高层住宅工期长，设计变更多，一般采用工程量清单招标；工程规模大，工期要求高，边设计边施工的工程采用费率招标。多层住宅施工图招标的工程可采用总价合同；工程量清单招标工程往往采用单价合同，设计变更按实际调整，对于材料价格风险，可采用约定涨价和降价风险范围，一般主要材料涨价和降价幅度为5％，风险分担，风险范围内材料涨降价由施工单位承担，风险范围之外由房地产企业承担。对房地产企业来说，知道工程的大概造价越早越好，以使其能早点确定预期价格，做到心中有数。要做到这点的方法是：采用总价合同，但这一般只有在施工图纸出齐的情况下才可能实施，这种方式常以多层住宅居多，总价合同也同样存在风险，特别是工期较长的项目，各种政策的出台和材料价格的升降都是双方应充分考虑到的，另外，对于装修部分，因市场价格千变万化，材料型号、式样、生产厂家都往往在施工过程中边落实边施工，难以采用总价合同的形式来确定其总价。
3、施工阶段的成本控制。强化“成本”意识，加强全面管理。一是要编制成本计划，确定成本控制对象，完善成本控制制度，制定有效的奖励措施；二是要审查施工组织设计和施工方案，控制工程款的动态结算；三是控制工程变更，在施工阶段，要不断进行直接费用和间接费用监测分析，因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制，而事前控制最重要的就是加强图纸会审工作。
4、工程预决算的成本控制。在房地产项目开发中，还需进行建设工程过程的造价监控。建设工程过程的造价监控，一般是指建设造价咨询等社会中介机构，受发包方（房地产企业）的委托，运用专业技术知识，自项目立项至竣工结算，为房地产企业提供建设项目全过程、全方位的造价咨询服务。通过工程造价的监控，可以确保投资价款的合理使用，最大限度地发挥建设工程的投资效益。
房地产业是一个资本密集型行业，资金的强弱决定其在竞争中的优劣，并有规模出效益之说，但是，笔者认为，在现在的中国房地产市场，除了资金扛杆、资源杠杆以外，最重要的经营管理水平，不论是大型房地产企业，还是中小型房地产企业，其生存的策略不以大小论英雄，而是管理出效益，根据自身规模，选择灵活高效的经营开发项目，狠抓项目成本管理，这才是房地产企业健康发展之根本。
参考文献：
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[4] 王淑蓉. 房地产企业目标成本管理研究[ D] . 北京: 北京交通大学硕士学位论文, 2014.
论文作者:周熠
论文发表刊物:《低碳地产》2016年10月第19期
论文发表时间:2016/11/15
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