摘要：土地出让市场风险一直被政府与开发商高度关注。在明晰土地出让市场风险内涵基础上，提出土地出让的价格波动风险、结构性风险和流动性风险的识别与评估框架及其关键指标。通过采集分析上海历年土地市场相关数据，实证研究了土地出让市场的风险持有。土地出让市场三维评估框架对全面识别和评估土地出让市场风险具有理论和实践价值。
关键词：土地出让市场风险.地价波动风险.结构性风险.流动性风险
前言：自2000年土地市场走出低谷以来，起起伏伏，但地价总体趋势一路上涨特别是2015年“3?30”贷款政策刺激以及2015年8月再次降息后，房地产企业抢地现象严重，土地市场高烧不退，从一二线城市至三四线城市，土地溢价率居高不下。然而在政策调控背景下，2018年1-7月全部有近800个地块流标，可见土地出让市场波动巨大，土地出让市场风险的识别与控制成为政府与开发商迫切关注的问题，地方政府土地的垄断的角度建立土地一级市场的风险因素指标体系。以房价与地价水平、房价与地价变动偏离度、土地供应消化程度、地方财政土地依存度四个指标，通过综合评价研究土地一级市场风险程度，认为土地出让收入净收益占比持续下降、土地低价形成的债务风险和土地供应不合理的结构性矛盾是日前土地市场的三方面风险。从居民对地价高涨的承受能力的角度，研究住宅地价泡沫风险，采用BP神经网络模型来预测土地价格走势等，以中心城区为例建立地价监测体系，将合理地价和市场地价的偏离程度作为预警指标，运用统一分析、趋势分析和综合分析方法，综合分析土地出让市场的风险特征，进行土地出让市场风险的识别与评估探讨，为政府和开发商科学实施土地风险管控提供参考。
一、土地出让市场风险识别与评估框架
1.1土地出让市场风险类别
风险指既定条件和既定时期内，未来结果发生变化的不确定性，这种不确定性不仅考虑收益也包括损失根据市场风险理论，土地市场风险包括两方面：一是土地价格波动风险，指由地价超过预期的上下波动而引起的收益或损失的不确定性，即未来可能的价格收益或损失发生的概率地价增长和宏观经济的增长一样并非平稳发展，呈现着波动性和周期性，二是土地流动性风险，是指土地供求关系变化或土地价格下降致使土地交易产生障碍的风险价格向下波动时，价格波动风险与流动性风险会相叠加，加剧土地市场风险。
土地出让市场是政府垄断下的土地一级市场，土地出让不仅涉及土地价格、土地交易，还涉及土地的供应结构。因此，土地出让市场风险的完整分析除了土地价格波动风险、土地流动性风险外，还应包括土地供应结构风险，形成三个维度分析框架。
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地价波动过大，尤其是地价不断上涨将导致城市营商环境质量下降、城市可持续发展面临风险、房地产调控目标和金融杠杆的政策难以实现土地流动性下降，则可能引致土地财政风险和地方政府债务偿还风险，土地出让供应结构失调将导致土地资源合理配置损失，也会产生土地细分市场的发展失衡。
1.2土地出让价格波动风险评估指标
招拍挂的定价制度导致土地出让的价格波动风险特征与一般商品市场价格风险具有很大的差异。其一，拿地定价的缘由林林总总，导致竞拍行为具有个性化特征，出让价格亦具极大的个别性、波动性、不可预测性和不确定性；其二，土地出让市场还细分住宅用地市场、商办用地市场、工业用地市场等若干子市场，土地的各分类子市场具有强得关联性，土地子市场的价格及其价格波动会相互影响，因此土地出让价格风险可以通过细分市场的价格差异程度和表现分析；其三，土地作为最大货币虚拟性资产，其价格波动显著受制于货币投放带来的地产投机投资需求的扩大为此，价格波动风险可以通过土地溢价率、不同类别地价差异以及利率要素进行识别和评估。
1.2.1土地溢价率
土地溢价率是评估土地出让价格波动风险的最核心指标土地出让竞价的个性，必将产生地价高波动性土地竞标价格等于预期房地产价格与建安成本、配套费用、财务费、管理费、税费、利润等各项扣除通常，建安成本、配套费用、管理费用、税费对于开发商而言，虽有不同但差异并不显著影响土地竞标价格差异的主要因素为房地产预期价格、财务费用和利润房地产预期价格受两方面影响，一是对未来房地产价格走势的判断；二是对自己产品价值的判断财务费用在正常的金融环境下，通常也不会有很大差异。但在2015-2016年，国家实施房地产去库存、货币宽松的情况下，导致开发商融资成本存在巨大差异具有强大基金背景的开发商通过与基金公司合作，甚至资金成本只有2.8%，而小开发商通过信托等渠道的资金成本甚至高达18%，差异巨大。
竞标地价测算时，房地产开发利润率一般在15%左右。但是，特殊市场环境下，开发商对利润的诉求迥异，愿意高溢价拿地的开发商，大多数并不是为了获得确定性的未来利润同报他们可以出于各种理由容忍负利润。比如，有些公司为了企业生存与持续发展容忍负利润所谓“拿地是死，不拿地也是死”，不如拿地博取可能的企业生存机会，只有有了土地，才能让公司和员工存活下去；还有公司为了区域发展战略，宁可亏损也要抢占区域土地；还有公司为了公司购并战略，获得购并话语权，容忍负利润竞得土地等等。由此可见，溢价率不仅体现了开发商的个别意愿，也反映出市场发展的冷暖，是市场综合要素的综合体现溢价率也是衡量土地与房地产市场发展的关键先行指标。
1.2.2商办住地价差异
特定区域住宅价格高于商办价格有其合理的土地经济学解释，然而城市各区域住宅地价都高于商办地价，违背用途价格规律的现象，则风险堪忧。理论上，商办用地价格支付能力来源于企业的盈利能力，住宅用地价格来源于员工工资的支付能力，商办企业支付地价的能力高于企业员工，故商办地价合理情况下应高于住宅地价。而在房地产投机性市场中，由于商办房地产交易额大、首付比例大、持有成本高、交易税费高，导致商办物业买卖交易门槛高、交易流动性差，其投机性远不如住宅。因此，如果住宅价格快速上涨超越商业地价，或者住宅用地价格远超过商办用地价格，恰恰从另一个层面反映了住宅地产投机性程度及其风险程度。
二、土地出让市场风险控制
2.1实施招拍挂供地弹性策略，均衡地价调控与土地流标
从土地出让的科学管理视角，政府已建立和推行以出让合同为核心的土地全寿命周期管理制度通过出让合同中设立标准化合同管理要素，实施土地批前、批中和批后的全寿命周期管理土地出让条件的设立关系合同要素的拟定。通常情况下，土地出让的合同要素包括项目开竣工时间、全装修标准、装配式建筑等建设条件，项目功能定位、业态要求、产业类型等功能业态条件，项目持有比例、经营比例、经营方式等运营管理要求，土地利用绩效、投资强度等利用绩效条件（工业用地）、土地二级市场交易限制要求以及节能环保要求等。
土地出让条件设定除了明确与合同要素有关的条件外，通过新增条件设定确保地块中后期运营的顺利实施，具体概括为以下几个方面：经济实力、技术资格、项目经验、经营要求、自持比例要求、保障性住宅配给要求、其他配套建设要求等，但具体到招拍挂供地条件设置时，需要根据市场需求状况，严格或弹性设定竞拍企业资质条件、土地持有及运营条件、保障性住宅配置比例、甚至租金、售价限制等，以确保土地价格调控与土地交易行为的平衡。
小结：住宅用地出让溢价高的根本原因源于宽松货币背景下低成本资金的过度“抢地”为此，可必须加强资金监管，阻隔资金进入土地招拍挂市场。
参考文献
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[2]邵挺.土地市场运行的主要风险和政策挑战.中国发展观察.2014.02
[3]李元恒李晓白袁春等.城市居住用地价格风险预警研究---以唐山市为例.资源与产业.2010.12（6）
论文作者:谢燕玲
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年7期
论文发表时间:2019/7/9
标签：风险论文; 土地论文; 地价论文; 土地出让论文; 市场论文; 价格论文; 住宅论文; 《建筑学研究前沿》2019年7期论文;