摘要：近年来，在新常态经济的影响下，我国房地产行业发展增速受限，炒房热促使我国政府颁发限购令，以此来保证房地产市场的稳定。房地产经济作为我国当前经济发展中流砥柱，其经济波动会影响我国经济的走势，给我国经济的平稳发展带来风险。基于此，文章主要分析了房地产经纪波动的影响因素，并提出了相应的对策，以此来保证房地产经纪的稳定性。
关键词：房地产经纪；波动；影响因素；对策
引言
现如今，随着经济体制的改革与发展，房地产行业在发展过程中，受土地价格、住房需求以及建筑成本的影响，使得其经济一直存在着巨大的波动，不利于我国经济的稳定增长。因此，我国政府应加大对影响房地产经济的波动因素进行分析，制定相应的规避方案，保证房地产经纪的稳定发展。
1房地产经济对国民经济及相关产业的影响
1.1房地产经济对国民经济发展的影响
房地产经济在我国社会经济中最为重要的作用就是拉动国家GDP的增长，加强房地产经济的发展，有助于促进我国社会经济的增长。其可以从以下几点加以体现：其一，房地产经济属于投资建设，其对拉动国民经济生产总值的直观性和积极性；其二，房地产经济发展的同时，能够通过房地产投资行为拉动相关产业机构合作意向的达成，促进我国市场经济的不断增长，推动国民生产总值的增长。随着房地产市场投资行为日趋增多，能够有效的促进了市场中消费需求的提高，所以，国民生产总值能够得到显著的提高。
1.2房地产发展对其附属、关联性产业的主要影响
国民经济增长主要就是通过GDP直接体现出来，在我国社会市场经济发展的过程中，各个行业领域之间存在着竞争的关系，同时相互之间又具有紧密的、复杂的经济联系。因此，推动国民经济增长的因素不仅具有房地产经济，还包括与房地产经济存在紧密联系的行业诸多，比如能源行业、金融行业以及物流行业等。房地产行业本身具有产业链条长以及关联度广泛等产业特性，所以，房地产行业相关的产业，比如建筑、建材以及能源等行业，在市场上得到了进一步的促进发展，并且具有十分重要的现实影响。
2房地产经济波动的影响因素
2.1内生因素
2.1.1房地产市场的供求因素
由于影响房地产需求总量的因素诸多，导致房地产供给的波动程度比较大，并且其往往呈现出曲线变化，最终就会导致房地产总供给量与总需求量出现一定的不平衡，只是短暂的出现供求平衡。所以，必须要对房地产经济进行科学、合理的调整，从而导致供求关系出现一定的变化，造成房地产经济出现一定的波动。
2.1.2房地产收益率因素
房地产收益率主要就是指房地产净收益和投资额之间的比率，也常常被称之为投资回报率。一般情况下，房地产开发预期收益处于上升阶段的时候，房地产开发商就会增加投资，不断的扩大开发规模，一旦预期收益下降的时候，就会减少投资，缩小规模，从而导致房地产经济出现波动。
2.2外生因素
2.2.1经济因素
导致房地产经济出现波动的经济因素主要就是指房地产开发的宏观因素以及其他相关因素，宏观经济主要就是指经济参数和经济变量对房地产经济波动所带来的影响，经济参数以及经济变量主要包括了物价水平以及通货膨胀率、收入水平与消费水平以及产业结构特征等诸多方面。
2.2.2社会发展及政策因素
随着我国人们生活水平质量不断的提高，我国人们的精神文明得到了进一步的提高，人们对于住房消费观念得到高的要求，从而也会对房地产经济带来不可忽视的影响。此外，政策因素也是造成房地产经济波动出现的主要因素，比如产业政策、货币政策以及财政政策等，从而对房地产经济的各个方面进行了宏观调控，会引发房地产经济波动的出现。
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3预防我国房地产经济波动的主要对策
3.1调整房地产投资政策
为了能够保障我国房地产经济的可持续性发展，在其投资政策制定和颁布的时候，必须要重视以下几个经济现象：
其一，投资主体结构的变化会对房地产周期的变化带来较大的影响，其主要原因就是因为国有企业产权不清以及没有风险规避等机制，从而会出现房地产经济波动的现象。
其二，必须要关注房地产投资规模的变化，必须要保障房地产投资规模与宏观经济规模适当，不能脱离宏观经济的支持，保持房地产投资占据固定资产投资的合理比重，避免比重过大或者过小。
其三，投资结构必须要合理。房地产开发投资必须要保障其科学性、合理性，必须要重视市场调研和市场定位等工作，保障房地产投资开发能够真正的建立在市场需求的基础上，成为市场需求拉动型投资扩张模式。
其四，必须要不断的完善和规范政府投资，政府必须要重视房地产行业的发展战略，适当的调整政府投资，及时的完成土地开发以及安居工程等政府型房地产开发活动，并且实现对房地产投资行为的间接调控工作。
3.2规范土地市场
必须要不断的规范土地市场，加强政府土地批租管理工作。其主要可以从以下几个方面加以控制：
其一，必须要控制好总量，严格的按照相关规定和标准进行行政划拨用地，必须要实现土地管理权的统一管理，对土地出让实施总量控制，并且科学、合理的制定合理的土地供应计划，严格的审批行政划拨用地，监控土地的最终用途。
其二，必须要规范操作，实现招标拍卖。必须要完善我国传统的土地转让方式，逐渐的实现市场化的招标、投标以及拍卖等形式，减少行政性土地出让方式，改变土地出让过程中的违规操作。
其三，政府垄断城市土地出让市场，必须要不断的加强政府土地供给能力，及时的放开土地转让市场，能够保障企业通过土地二级市场转让城市土地使用权，保障土地在市场机制的调控下实现优化配置和重组。
其四，必须要完善和创新市场化的新型土地供应机制，由政府垄断土地一级市场的出让行为，土地出让逐渐的实现招标以及拍卖方式等过渡，最终避免房地产经济波动的出现。
3.3完善我国房地产市场开发金融制度
房地产市场开发金融制度作为我国房地产行业的重要组成部分，必须要不断的完善和创新，其主要可以从以下几个方面加以控制。
其一，必须要实现我国房地产开发多元化融资体系，目前，我国房地产行业的主要融资渠道包括了商业银行贷款以及房地产信托等方式，必须要结合新时代发展的步伐，不断的创新和完善，进行多元化渠道的发展。
其二，必须要不断的完善我国住房消费的多元化融资体系，我国主要的住房消费融资渠道包括了商业按揭贷款、住房合作基金以及政府优惠政策等，方式比较匮乏，必须要不断的丰富。
其三，必须要培育住房抵押贷款证券化，证券化是国外发达国家普遍使用的金融手段，其主要作用就是解决流动性差、规避市场风险等作用，能够进一步促进我国房地产行业的发展。
其四，必须要建立科学、合理的住房金融管理制度，为了能够从根本上实现房地产融资渠道的多元化，不仅需要房地产企业积极的探索，还必须要加强金融体系以及制度方面的建设工作，为房地产融资创造一个良好的环境。
结束语
总而言之，房地产经济波动的影响因素诸多，必须要结合实际情况，不断的完善和创新房地产经济管理体制和宏观政策，才能够控制其波动范围，有助于我国和谐社会的构建。
参考文献：
[1]林永学.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].财经界（学术版），2017，（03）：21-22.
[2]迟立岩.房地产经济波动的影响因素及对策分析[J].知识经济，2017，（01）：88-89.
[3]陈蓓.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].智能城市，2016，（10）：339.
论文作者:杨守磊
论文发表刊物:《基层建设》2017年第21期
论文发表时间:2017/11/27
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