摘要：以加强工程项目管理为中心，提高房屋建筑工程质量，是中国的房产企业提高竞争力的有效途径。本文从房地产工程项目质量管理中存在的问题为基点，分析如何加强工程项目管理的措施，旨在促进房产企业的良性发展。
关键词：房地产企业，工程项目，质量管理，问题，措施
随着中国市场经济的发展，房屋作为不动产，其开发建设牵动着无数人的心。对于房产商来说，房屋是商品，房屋的品质是企业实现可持续的重要保障。对于购房者来说，不管是自住还是投资，房产本身的使用价值和附加价值才是购买房屋的源动力。因此，不管是地产商还是购买者，对房屋质量和品质的追求是永恒的，在此背景下，如何加强房地产工程质量管理就显得尤为重要。
1 房地产工程项目质量管理问题的共性分析
随着我国经济发展和现代化进程的推进，我国的房产企业在积累总结一些好的管理经验的基础上，吸收国内外的先进的管理理念，在提高房屋质量管理水平上做了很多有益的探索和尝试，但是，总的来说，还是存在着一些管理漏洞的，具体表现在：
1.1 缺乏对工程建设项目的优化设计。由于房地产市场的爆炸式增长，企业在房地产市场发展还不充分时，为了抢占市场，大力开发了一些短平快的项目，不仅造成了市场的同质化，导致没有给房地产的整体性的规划设计留下足够的改进空间，导致各种房屋质量问题频频出现，降低了工程质量和企业的投资效益。具体表现在：一是规划设计的精准度不够。比如市场定位不清、目标客户群的定位不准、配套设置的设置有偏差，这些都会对房屋设计的合理性产生影响[1]。二是房屋的功能性设计有重大缺陷。比如，没有空调预留安装空间；消防管道暴露在大厅里，车道部分的设计与人行道的设计重叠。凡此种种，不一而足。这些现象的存在都在某种程度上减低了房屋的质量[2]。
1.2 缺乏对房屋质量管理的事前、事中、事后控制。房屋建设是一个系统工程，需要在工程的各个阶段做好施工计划，按照施工方案开始工作。首先要加强工程质量前期阶段的工程质量控制。做好各项准备工作，遇到质量问题及时处理，避免给后续工作带来影响。其次加强工程施工阶段的沟通协调。随着建筑工程建设项目的推进，各家的施工队伍纷纷进场，他们之间如果缺乏沟通协调，会给管理带来难度。比如说土建企业和园林施工常常出现交接不畅的问题。一般情况下，房建工程需要在主体建设的外部装修工作完成才能拆除对外排架，而园林施工方在必须在排架拆除后才能进场工作，双方在工期紧张的情况下，很容易引发矛盾。其三是要加强施工后期阶段对施工现场的维护。对大多数房产企业来说，建筑一旦通过了竣工验收，就已意味着房建工程已经完成了，其实不然，对某些特殊的装置和设施没有采取保护性措施，也没有与后续施工方做好交接，都极易导致矛盾的产生。
1.3缺乏完善的质量管理体制。大多数的房地产企业由于发展的时间比较短、发展过快等问题，或多或少的都会出现质量管理问题，究其原因，其质量管理主要的缺陷是缺乏完善的质量管理体系。房屋质量出现问题，怎样来追责呢？这个问题，在一个没有管理体制的房产企业中就是一笔糊涂账，由于管理不善，导致多头管理，或者责权不分，这些都导致了即使出现了工程质量问题，事后追责，也很难理清责任。因此建立完善的质量责任体系是很有价值的。这样可以让工程管理的质量直接与人挂钩，一旦出现质量问题，也容易追查责任人。同时，质量管理要建立合适的质量管理制度，在各个工序、环节上把好关，同时为了避免制度流于形式，要做好相关的奖惩措施，确保制度的严肃性，避免质管制度只是“挂在墙上、写在纸上”，缺乏约束力和强制性。
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2 房地产工程项目在质量管理的对策分析
2.1 加强工程项目规划与设计。房产企业要提高房屋质量，在做好前期规划的时候就要预留足够的时间，下足功夫，把事情做在前面。一是在要对施工现场进行合理勘探，对地形地貌、水文地理和气候有全面的考察，避免台风、暴雨等恶劣天气对施工的影响。二是要在设计图纸的时候，要综合考虑自然和人文因素，在精确测算的基础上，作出科学、合理的设计，确保图纸是对施工情况的正式化映射，为之后的建筑质量奠定坚实的基础。
2.2加强施工环节的质量控制。在房地产工程项目的管理中，施工环节至关重要。为此，房产企业要努力做到以下几个方面：一是做好施工方案。施工方案要根据图纸设计施工，这样做能够保证整个建筑项目的建设不会跑偏，同时也要根据国家是房屋质量安全建设标准的有关技术指标来开展工作，以保证通过房间工程通过验收。二是要施工变更管理。房屋施工过程中，出现施工方案的变更或是改动都是正常的，需要注意的不可随意变更，工程变更需要经过科学验证，符合房屋的既定的建设标准和有关规定才可以进行[3]。三是要做好工程进度控制，遇到工程项目难点，需要预留足够的时间在集中攻关，同时为了保证建筑质量，发现工程质量问题必须立刻着手解决，要为返工留下足够的缓冲时间。总之，工程建设时间如果能够做到张弛有度是最好的状态，为了赶工期而牺牲房屋质量是得不偿失的，对企业的形象也是重大的损害。四是加强工程质量监管。要建立完善的房屋质量目标管理体系，根据工程的重点来明确责任分工，建立以管理层为主的房屋质量责任体系，并配合房屋质量检测系统来都施工过程进行监督。
2.3 加强施工人员的管理和培训。不管是机械的操作，还是新技术和新设备的使用，都需要我们加强对施工人员的业务培训，提高他们的职业技能。培训要根据施工人员的认知水平、实践经验、职业需求来综合考虑，分层次的进行，以提高培训是针对性和时效性。其次，要重视对房间企业的管理层的管理经验的培训，提升他们的管理理念和方法，从而实现对人力资源的合理配置[4]。三是要加强对技术人员的技术培训，通过新工艺、新的技术手段的使用来提高工程质量。
2.4加强对施工后期的质量管理。一是要做好防护工作房屋建筑施工进入后期阶段，建筑的主体施工已经基本完成，等待的是后续的交接。在此期间，也不能忽视对房屋建筑的质量安全管理。比如一些地下防水设施要做后期护理，否则房屋交付使用后会出现渗漏现象。二是要做好交接。建筑施工团队要加强与其他施工队伍的联系和沟通，避免出现争夺场地使用、重复建设等问题，对建筑带来的损害和工期的延长。
3 结语
房屋质量永远是房屋建筑的核心竞争力。与我国的建筑业发展水平相适用，我国的房地产工程项目质量管理中存在很多问题，严重阻碍着房产企业的健康发展。从房屋建筑工程的管理实践中，我们发现缺乏合理的建筑工程设计规划、完善的质量安全管理体系都对房屋建筑质量产生深远的影响。因此，采取有针对性的措施，同时加强施工环节的质量控制、加强施工人员的管理和培训能够有效地提高房屋建筑工程建筑质量。
参考文献：
[1]陈 传 贤.房地产开发管理的重要性[J].科 技 经 济 导 刊，2016（32）：223~224.
[2]刘林传． 论中小房地产企业建设项目管理的现状、问题和对策［D］． 广州：华南理工大学，2012．
[3]凌 至 诚.对于房地产开发管理的特点及其要点分析[J].江 西 建 材，2017（21）：247+250.
[4]张 慧． 房地产工程项目质量控制系统设计与研究［D］． 成都：电子科技大学，2010．
论文作者:张彦峰
论文发表刊物:《基层建设》2018年第23期
论文发表时间:2018/9/18
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