各国住房金融的分类研究——基于金融结构法的分析，本文主要内容关键词为：金融论文,住房论文,结构论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房金融在不同国家有不同的形式，要比较不同国家的住房金融，就要对不同国家的住房金融进行科学的分类。这样才能在对住房金融分类比较的基础上，分析住房金融的发展的相关因素，探讨住房金融发展的一般规律。
一
从1775年英国“凯特利建筑社”问世算起，住房金融在世界上已有200多年的历史。但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制，现代意义的住房金融在国际上才得到长足的发展。二战后欧美各国和一些发展中国家结合本国的经济发展和金融制度创新了各具特色的住房金融，推动了各国自有住房水平的提高。由于住房金融有很大的地域国别性，加之现代的、正规的住房金融发展时间不长，所以有关住房金融国际比较的研究文献还不多。目前比较权威的观点是世界银行专家马克·博立特从筹资方面对住房金融的分类。马克·博立特认为任何住房金融系统都必须能提供长期贷款，要提供长期贷款就必须要有稳定的资金来源。他按筹资路线的不同将住房金融分四种类型：(1)直接路线。这是在住房金融系统不太发达的情况下，购房者所需资金可以直接从其他拥有剩余资金的人那里找到的方式。典型的情况是亲属、朋友之间的互相借贷。直接融资路线广泛存在于经济不发达的国家。在直接路线的情况下，由于借、贷之间不通过金融机构融资，双方的需求不一定相等，所以这一路线是金融媒介无能的形式。(2)契约路线系统。任何契约系统的实质是，存入几年以上的定期储蓄，收取低于市场利率水平的利息。投资者取得以低于市场利率水平的利率，享受贷款的权利。契约系统的特点是不可能独立地发挥作用，要和其他筹资系统配合。目前广泛采用契约系统的国家有德国、法国和奥地利。(3)存款金融系统。存款金融系统是存款金融机构如商业银行、储蓄机构等运用吸收的一定比例的存款发放购房贷款。存款金融系统是住房金融系统最普遍的类型。采用存款金融机构系统的国家主要有美国、英国、加拿大、澳大利亚。(4)抵押银行系统。抵押银行系统也叫抵押债券系统。即由抵押银行发行债券，由保险公司、退休基金和商业银行等金融机构购买。抵押银行用发行债券筹集的资金发放抵押贷款。在大多数国家，抵押银行隶属于某一金融机构，没有自己的分支网络，只从事批发业务，通过所属机构办理住房金融业务。
马克·博立特是从金融工具角度对住房金融系统分类。这种分类法只是概况了20世纪70年代以前的世界各国住房金融工具的使用情况，没有包括当今美国广泛利用资本市场发展抵押贷款二级市场。
我国学者研究了世界各国的住房金融理论和实践，提出了自己的分类方法。认为当前世界各国的住房金融模式可以分为三类：一种是以美国为代表的抵押式住房金融体系；一种是以德国为代表的互助储蓄式住房金融体系；一种是以新加坡为代表的强制性储蓄的公积金住房金融体系。我认为这种分类有值得商榷的地方。第一，分类的标准不统一。既有按抵押贷款来分类，又有按筹资方式来分类。用不同的方式同时对同一研究对象来分类容易造成理论上的混乱。按这种分类，在这三种模式中似乎只有美国是抵押贷款类型，其他模式不是。实际上不论哪种模式在资金运用上基本都采取抵押贷款方式。如德国建房互助储蓄信贷社发放的贷款也是抵押贷款。但在抵押权顺序上是第二抵押，第一贷款抵押权人是抵押银行。第二是概括不全面。
二
在当代金融研究的流派当中，戈德史密斯无疑是比较金融学的大师。他通过定性分析与定量分析相结合、国际横向比较与历史纵向比较相结合的方法研究金融结构和金融发展。他认为一国的金融机构与金融工具之和就构成该国的金融结构，金融结构的变化就是金融发展。他用8个指标来衡量金融结构，并主要按金融相关比率的高低以及政府和政府金融机构所发挥的作用、股权证券对债权证券的比率、金融机构的多样化等项指标，将世界各国的金融结构分为三类，通过分析对比不同国家的金融结构，来探讨金融发展的规律，得出了12个定性结论。他提出的“金融理论的职责就在于找出决定一国的金融结构、金融工具存量和金融交易流量的主要经济因素，并阐明这些因素怎样通过相互作用，从而形成金融发展”观点概括总结了这一研究方法的精髓。
按照戈德史密斯的研究方法，我们可以从一国的住房金融结构入手，来分析该国住房金融的发展，从而避免我们仅按现有几种典型模式的分类，都只涉及专业住房金融机构本身，看不到参与住房金融的不同机构在金融体系中的内在联系的弊端。用金融结构法比我们现在的金融模式法能更全面地观察住房金融的总体运行，在比较不同国家住房金融结构的基础上，分析影响住房金融发展的相关因素，从而探索住房金融发展的规律。
1.住房金融结构和住房金融发展的衡量。我认为衡量住房金融结构和住房金融发展的重要指标是：
(1)一定的金融相关比率是确定一国住房金融发展的前提。金融相关比率高，储蓄者和投资者的分离程度高，有全套的金融机构和金融工具，建立了完备的金融体系。正规的住房金融在完备的金融体系基础之上才能得到发展。欧美各国在20世纪初建立了现代金融制度，为30年代后正规的现代住房金融发展提供了条件。
(2)参与住房金融机构的全部住房金融工具总和表现为住房金融的总规模。住房金融工具总余额在全部金融工具总额中的变化反映了住房在国民财富中地位的变化。戈德史密斯通过分析1900年和1963年美国金融工具余额，发现在金融资产总额中消费信贷、住宅抵押贷款等所占比重大幅提高。与此同时，银行对企业的贷款、证券贷款、农业抵押贷款等比例明显下降。这一变化反映了各非金融部门的变迁，也表明耐用消费品、住宅作为国民财富地位的提高和分配、融资方式的变化。
(3)参与住房金融机构的金融工具类型决定住房金融结构与住房金融发展。参与住房金融机构的金融工具全部直接和金融市场相联是开放式的住房金融结构；政策性的住房金融机构有特殊的金融工具，专门的融资渠道，资金封闭运行，是封闭式的住房金融结构；参与住房金融机构的经营特征、经营方式和分支机构的集中化程度等影响住房资金来源的稳定性和住房金融结构的变化。参与住房金融机构所拥有的住房金融工具存量份额大小是住房金融结构的一个重要特征。
(4)住房金融工具在参与住房金融机构之间的分布反映了这些金融机构在住房金融中作用的变化和对住房金融发展的贡献。随着住房金融的发展，住房抵押资产在专业住房金融机构中的比重将下降，在其他金融机构特别是商业银行的资产占比相应会大大提高，甚至超过前者。这反映了金融机构资产的多元化和综合化的国际潮流。
(5)住房金融的发展是住房金融结构的变化。这种结构变化既可以是各个连续时期内的住房金融交易流量的变化，也可以是不同时点上住房金融结构的比较。这可以通过观察参与住房的金融机构在住房金融工具余额中的比重变化来衡量。
2.住房金融结构的类型：二战后世界经济迅速发展，城市化进程加快，金融体制不断创新，各国的住房金融进入快速发展时期。但因各国政治、经济特别是金融制度的不同，各国的住房金融结构也呈现出很大的差异。我们按参与住房金融机构和住房金融工具资金的来源、运行方式不同将住房金融结构大致分为三类：
(1)参与住房金融机构和住房金融工具结合的开放式的住房金融结构。这类住房金融结构的资金直接来自金融市场。属于这类的典型国家有英国、美国、加拿大和澳大利亚等。
(2)政策性住房金融机构、其他参与住房金融机构和住房金融工具相结合的封闭式、开放式混合的住房金融结构。这类住房金融结构中政策性住房金融机构有特殊的金融工具，专门的融资渠道，资金封闭运行。其他参与住房金融机构的资金直接来自金融市场。属于这类的典型国家有德国、日本、巴西和挪威等。
(3)政策性住房金融机构和住房金融工具结合的封闭式的住房金融结构。这类住房金融结构中全部资金来源和金融市场隔开，资金封闭运行。属于这类的典型国家是新加坡。
三
我们用一国两个不同时点上的住房金融结构存量加以比较（缺乏资料的用一个时点存量），分析不同类型的住房金融结构的特点。
第一类开放式住房金融结构的特点是住房金融起源于专业的存款住房金融机构。这些专业住房金融机构在该国相当长的时间内掌握较大份额的住房金融工具。但进入20世纪80年代，这种住房金融结构开始发生明显变化，即专业住房金融机构掌握的住房金融工具份额开始下降，商业银行等其他金融机构掌握的住房金融工具份额开始上升。到90年代，英、美两国商业银行掌握的住房金融工具超过专业住房金融机构掌握的住房金融工具。而且美国住房金融二级市场政府相关机构掌握的住房金融工具又超过一级市场所有存款机构（商业银行、节俭机构）掌握的住房金融工具的总和。
住房金融区别于一般金融的第二个基本特点是筹集资金的长期稳定性和政策性，这一特点体现在第一类住房金融结构的发展变化中。长期以来，政府用法律、政策区别住房金融和一般金融，对专业性的住房金融机构在政策上给予扶植。如专业性的住房金融机构存款和贷款利差明显优于一般金融机构。专业住房金融机构享有税收优惠政策等。政府通过间接的政策倾斜来保持专业住房金融机构吸收资金的长期稳定性，这种长期稳定性和住房金融的政策性是一致的。80年代以后，随着金融管制的放松，清除了专业住房金融机构和一般金融机构之间的隔离，专业住房金融机构的经营多元化，不同金融机构之间的竞争加剧。英国依靠分支机构遍布全国的存款机构、拥有全国性存款银行体系（商业银行、住房协会）来保证住房资金的供应。美国不存在全国性的存款银行体系，通过资本市场发展二级抵押市场来解决住房资金的长期稳定性。这类住房金融结构中专业住房金融机构的政策性有所淡化。
第二类住房金融结构的特点是政策性住房金融机构、其他参与住房金融机构和住房金融工具结合的封闭式和开放式混合的住房金融结构。在所列的德国、巴西、日本和挪威等这些国家中，除德国的政策性住房金融机构——建房互助储蓄信贷社属于全能银行的组成部分外，巴西、日本和挪威的政策性住房金融机构都是政府专门设立、由政府管理的住房金融机构。住房金融的长期稳定性和政策性由政策性住房金融机构的金融工具来体现。德国是建房互助储蓄信贷社的契约储蓄存款。这种契约储蓄存款的政策性靠德国政府住房储蓄三大奖励政策来维持。这种契约储蓄存款的政策性保证了资金的长期稳定性。从1983年、1990年德国两个住房金融结构的存量时点对比看，因统计资料出处不一致，反映参与住房金融的机构有差别，但包括了抵押银行、储蓄银行、建房互助储蓄信贷社等主要的住房金融机构。表7、表8反映了建房互助储蓄信贷社这一政策性的住房金融机构的市场占比下降，其他金融机构的市场占比上升。巴西的政策性住房金融机构是巴西国家住房银行。政策性的住房金融工具是巴西就业保障基金。这种特殊的强制储蓄的契约系统保证资金的长期性，“低存低贷”反映了它的政策性。日本的政策性住房金融机构是住宅金融公库。日本的政策性住房金融工具主要由日本政府垄断经营的邮政储蓄系统提供。邮政储蓄具有高利率和高流动性，政府将邮政储蓄拨给住宅金融公库保证住房金融的长期性，住宅金融公库的政策性由贷款的年限、贷款的住房标准和最高贷款额体现。挪威的政策性住房金融机构是国家住房银行，政策性的住房金融工具来源主要依靠政府贷款和在市场上发行债券，其政策性的标准和日本类似。
第三类住房金融结构的特点是政策性住房金融机构和住房金融工具结合的封闭式住房金融机构。这类典型是新加坡中央公积金局和中央公积金结合的住房金融结构。新加坡强制储蓄的综合性的中央公积金体现了住房金融的长期性。政府规定住房公积金只能用来购买政府住房发展局开发的公共住房，它比私人开发的住房价格低，这种资金使用的指定性体现了它的政策性。
住房金融结构的三种类型反映了住房金融结构的唯一性。每个国家的住房金融都有自己特定的结构，住房金融结构的变化发展是在每一类型中实现和完成的。这种唯一性在第二种类型表现最明显。如日本、巴西、德国和挪威等每个国家的政策性住房金融工具资金都来自不同的渠道。住房金融结构的变化只是反映政策性住房金融机构的（政策性）住房金融工具在一国总的住房金融结构中比重变化的大小，不可能出现不同性质政策性住房金融工具出现在同一国家的情况，如日本的邮政储蓄、巴西的保障就业基金和德国的契约储蓄存款等不会在同一国家同时出现。一国住房金融的政策性主要通过专业住房金融机构、政策性住房金融机构和住房金融工具的作用来实施，一个国家住房金融的政策性只能采取一种统一形式。住房金融结构的唯一性表明每个国家选择住房金融结构是受到限制的。我们要发展中国的住房金融，就要比较不同住房金融结构的机会成本，从本国的经济发展水平特别是金融制度出发，选择一种最适合本国发展的住房金融结构。