泸西县国土资源局不动产登记中心
摘要：对于不动产审查义务，登记机关应当承担形式审查义务，就实质审查义务而言，登记机关则无需承担。但是在现实中，登记机关在形式审查中会出现不动产登记簿与现实不相吻合的情况，所以有必要制定弥补制度，当事人主义的异议登记、更正登记、公证制度和产权保险制度正是可以修补这一漏洞。
关键词：形式审查；实质审查；不动产登记
前言：不动产物权法中，不动产登记作为主要问题，它涉及到不动产取得、登记的公信力和不动产物权变动模式等问题，文章就登记机关的审查义务和相关问题进行分析和讨论，文章根据物权法和当前我国不动产登记的工作，共同探讨不动产登记相关部门在工作中应当承担的责任和义务。
一、登记机关的审查义务
登记机关中登记行为是不动产物权变动的主要原因。就登记机关的审查义务而言，学界有两种对立的看法，形式审查义务和实质审查义务。形式审查义务是指当事人的提交材料本身如果没有问题和瑕疵，不用在意材料实质是否有问题就可以直接根据材料登记。而实质审查义务则要求申请人提供的材料具有真实性，登记机关必须要对材料的有效和真实性负责，一旦给当事人办理登记之后，登记机关就必须对登记簿上的信息担保负责。两种审查义务的责任与义务差别很大。
就登记机关应当担负的责任是何种审查义务，笔者认为，登记机关只需承担形式审查义务即可。首先，从实行方面来讲，登记机关的工作人员数量有限，而每天的不动产交易则数量巨大，就几十个人每天需要实质审查上万个不动产交易，进行实地勘察，这是不切合实际的。其次，从法律上讲，登记簿上记载的权利人是具有法律保护的真实权利人，而承担实质审查义务的背后就必须保证登记簿记载的内容完全真实，这样就与之前的推定权利正确相违背。再次，草案采取登记就是为了确保交易安全，另一方面也是为了保证交易快捷，减少成本，如果采取实质审查义务，不动产交易的成本则直线上升。最后，如果登记机关实行实质审查义务后，就所有的错误必须承担责任，就是说，无论是否是登记机关的错误，其必须无条件承担，在遇到登记人恶意制造错误时，也对登记机关造成伤害，这些都与登记机关的责任负担相矛盾。
如果登记机关实行实质审查义务，就财政方面的错误而言，登记机关就无法承担责任，因为登记机关是一个办事机构并不是一个盈利性机构，目前依然依靠国家财政方面运转，而不动产交易数额巨大，登记机关根本无法自行承担赔偿责任，但是完全由国家承担赔偿责任也不是一个长久之计。一方面，国家的费用来源也是税收而来，最后的结果就是纳税人承担更高的登记费用，这样一来，对当事人的影响又转回来了，这些问题必然会造成社会矛盾。
登记机关应当将形式审查义务和实质审查义务相结合，第一，确定好登记机关的职责，登记机关只是将不动产信息进行登记，告知社会，维护交易安全。登记机关只是作为权利人将代理人的信息发布出去，为广大民众提供一个信息共享平台，并不能将所有的责任由登记机构完成。第二，只有登记机构负担形式审查义务，才有可能完成复杂的登记任务，实质审查形式要求登记机关从材料到实地都必须亲力亲为，都要求不能有错误，但是登记机关的几十个工作人员根本不可能完成这么大的工作量，所以这种形式是行不通的。第三，并不是说，登记机关按照形式审查义务就可以随意登记申请人的请求，对于当事人提交的材料也要严格把关，对于书面材料确认无误的情况，登记机关就可以给予办理登记，但是遇到材料都有问题的情况，当然不能直接办理登记，这种可以进行实地考察，对通过的当事人，可以给予办理登记，对于这种情况下，登记机关如果依然出现错误，就可以由登记机关负责，也起到监管作用，使登记人员对工作负责的作用。
二、形式审查义务的缺陷弥补
由于制度的局限性，形式审查义务在进行登记的时候不可避免的存在漏洞。所以物权法应该制定相应的规范从内在和外在进行制度的弥补。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
（一）内在制度弥补
1.从属的实质审查义务———职权主义
根据草案的相关规定，当形式审查义务出现不确定的时候可以进行实质调查义务。并且因当事人的原因导致需要实地审查，费用由当事人承担。
2.异议登记和更正登记———当事人主义
（1）异议登记 在草案中规范了异议登记并进行了解释和说明。当有第三方对登记的内容和信息产生异议并提供有相关证据，可以在法院的裁定或者登记簿权利人的允许下进行异议登记。
不动产登记是为了保障权利人的合法权益，避免产权交易产生纠纷，登记制度的法律效力，操作实行的便利性必须尽快完善。当登记机关接收到对登记的内容产生异议的时，应停止不动产产权变更登记，这也是异议登记制度产生的必要性。然后通过协调异议双方，使不动产产权明析，保障产权人合法权益。
（2）更正登记
在进行不动产登记的时候登记自身也可能出现错误，此时就需要对登记信息进行更改，保证登记制度的公信力。登记机关对变更登记申请人的合法请求权应在规定的时间内做出回应，否则将承担赔偿责任。
（二）外在制度弥补
1.公证制度
登记机关可以比较其他国家，在进行物权变更时，对变更信息进行公证。因为登记机关在工作往往采取形式审查义务，不可避免出现错误，产生权利纠纷，缺乏登记的公信力，需要对制度进行规范和补充。
我国目前还没有相关物权公证法，前期颁布有《公证暂行条例》需要进行内容补充，后期完善的《公证法草案》对 《公证暂行条例 》作了较大的改动。然而由于各方面的原因，公证制度在不动产物权变更登记中却没有被应用。当然也有很多学者建议草案中纳入公证制度。
结合以上所述，目前产权登记机关在进行登记工作时只是行使行使审查义务，而没有进行实质审查，当然登记机构也可以将实质审查任务交由第三方公证机关来进行。但是在我国，公证制度应采取不同的形式进行，相对于国外的法定公证方法，我国公证申请人实行人治原则，登记机关并不干涉登记申请人是否对申请材料进行公证，并且也不影响登记机关的登记决定。在出现登记错误的时候，登记机构不需要承担严格的责任而由公证机构向第三人承担损害责任。
2.保险制度
由于国家制度和历史的原因，在欧美国家，不动产产权情况比较复杂，为了减少不动产交易过程中权益纠纷，明确不动产的产权归属，产权保险制度在美国很流行，产生了很多私营的产权保险公司。他们的主要工作是保障被保险人的合法权益不因第三者的权利而受到损失，特别是不动产产权。这些产权保险公司可以得到所有必要的证据材料，预估第三权利方的危险，并且这些产权保险公司因为经营时间较长在某些地方拥有绝对的胜利把握。
在我国，因为物权法草案还没有正式颁布，并不知晓草案所规定的登记机关审查义务，产权保险制度的必要性最终也由市场需求来决定，但是，如果物权法草案最终规定登记机构需要承担实质性的审查义务，并且在登记错误的时候，登记机关需要负担第一顺序的赔偿责任，则产权保险制度将很难在我国实行。所以，待将颁布的物权法草案有必要规范登记机关的实质审查义务。
结束语：登记制度主要的工作价值是为了保障权利人的合法权利，从工作性出发登记机关仅仅承担形式审查的义务，而不应令其承担实质审查义务。但是登记工作毕竟存在纸面信息和现实状况的不相吻合，需要额外的制度和规范进行弥补，所以，在必要条件下登记机关有必要进行实质审查义务，同时结合其他的一些弥补制度来保障权利人合法权利。
参考文献
[1]同宝峰：《不动产登记审查方式研究》，西南政法大学2009年硕士学位论文。
[2]龙混：《论房屋所有权登记的审查模式》，中国政法大学 2009年硕士学位论文。
[3]蓝航：《 简论我国不动产登记制度 》，西南政法大学 2010年硕士学位论文。
[4]刘晓梅：《不动产的登记与审查 》，吉林大学 2010 年硕士学位论文。
论文作者:马纪
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第31期
论文发表时间:2018/4/5
标签：机关论文; 不动产论文; 义务论文; 实质论文; 制度论文; 形式论文; 产权论文; 《建筑学研究前沿》2017年第31期论文;