摘要：随着我国房地产市场日趋规范，在房地产开发企业管理中，成本控制是非常关键的一个步骤，这不仅仅关系到房地产企业的运营效果，还关系到房地产企业未来的发展前途，而房地产开发企业因为国家监管政策的收紧，在进行房产开发建造的各个阶段都受到了不同程度的影响。这些影响，是房地产企业不能继续在过去房地产发展的黄金时期那样大幅的扩张模式，对于各个项目也不能再盲目的不顾成本的上马。
关键词：房地产开发；成本控制；问题；对策
一、房地产开发成本控制的必要性
每一个开发商进行房地产开发的目的都是为了获得利润，为了追求利润，开发商尽可能的追求较高的房价，高房价往往又会抑制需求，从而减少房产销售，因此如何在房价和利润之间寻求合理的平衡，达到房地产开发的利润最大化成为重中之重。近年来，我国大中城市，特别是一线城市的房地产市场异常火爆，但就许多房地产开发企业而言，伴随着节节攀高的房价的不是越来越多的利润，而是越来越高的开发成本，这是因为这些企业对房地产开发成本控制不力，导致企业利润降低，甚至出现亏损。因此对房地产开发成本进行深入分析，并在次基础上予以合理的控制成为当务之急。
二、房地产开发成本控制的要素
具体而言，房地产开发成本主要有土地费用、前期工程费用、建安工程费、公共配套费用以及管理费用和资金利息等构成。
对前期工程费用的控制。前期工程费用最主要的费用为设计费。众所周知，虽然设计费用仅占项目开发总成本的2%左右，但设计结果却决定了整个工程造价的85%以上，设计结果的好坏极大影响着项目后续开发的效果，甚至在一定程度上，设计效果的好坏直接影响着项目开发的成败，因此设计管理是房地产开发成本控制的重中之重。设计管理分为两个方面，一是制定合理的设计方案，二是设计阶段限制工程造价。合理的设计方案既要做到技术的可行性，又要做到经济上的合理性。这要求设计部门一方面要结合合约部和项目部提供的数据，做出最优的技术方案，另一方面要以项目定位为依据，追求项目性价比的最大化，实行限额设计是项目前期工程费用控制的关键所在。实践证明，限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平，真正做到用最少的投入取得最大产出的有效途径。
三、房地产开发企业成本控制存在的问题
（一）成本控制意识薄弱
因为我国房地产企业过去采取的一些会计计量方法所存在对于企业成本核算方法存在的缺陷，大多数房地产企业的成本意识很差。造成这一问题的原因，一方面是因为过去很多年房地产行业处于黄金时期，大幅扩张已经成为房地产开发企业的一种惯性行为，虽然外界市场环境已经变化，但是企业却还没有从过去不计成本上马项目的惯性行为中转变过来。另一方面，是因为过去的成本控制方法是以事后核算为重点，这对于房地产企业的成本控制计划来说是较为落后的。
（二）成本控制体系缺乏系统性、全面性
房地产企业进行成本控制，是需要结合房产建设的整个周期，覆盖各个阶段的，这种动态的过程是需要一个系统群面的成本控制体系来进行反映核算的。目前来说，各个企业的现行做法事以计划价格进行入账，对房地产企业的各个项目进行核算。这种割裂的计算，使整个成本核算系统是分隔开的，是不全面的。这样对于最终成本核算的结果，也是打折扣的，无法完整的对房地产开发企业的成本进行准确的反应。
（三）缺乏成本控制的具体细化目标
大多数房地产开发企业都知道需要对成本进行控制，可是真正知道如何进行成本控制，并且为此制定了具体细化目标的企业却是凤毛麟角。只有一个笼统的目标并不能对企业的成本控制有任何的益处。有的企业还不知道自己存在没有具体细化目标才是真正导致成本高居不下原因。这种没有具体执行措施的目标对于企业的成本控制来说，没有任何的实际意义。
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四、解决房地产开发企业成本控制问题的对策
（一）提升房地产开发企业的成本控制意识
成本控制意识属于企业文化的范畴。房地产开发企业提升成本控制意识，也与自身企业文化的建设是息息相关的。主要可以从企业整体层面和员工层面两个层面对成本控制意识进行提升。
在企业整体层面上来说，房地产开发企业应该对于过去不计成本的疯狂扩展模式进行整改。因为房地产行业的黄金发展使其已经过去，现在的市场环境日益恶劣，房地产企业需要做好成本控制，才能够保持一定的利润空间，得以持续经营。从企业层面来讲，成本控制的提升，主要是在与企业文化的建设方面。在企业文化的建设中，有意识的对成本控制理念进行侧重，将会对于企业整体层面成本控制的提升，起到事半功倍的作用。
（二）构建全面系统的成本控制体系
全面系统的成本控制体系，需要从多个方面进行构建。具体可以细化到以下三个角度。
1.严格控制土地成本
土地成本，在房地产开发项目成本构成中所占的比重，如果将各类成本进行排名的话，土地成本是第一位的。在过去房地产行业处于黄金时代的时候，企业为了扩张，通常不计成本的参与土地拍卖，缺乏理性。现在市场环境改变了，企业需要对成本进行严格的控制，需要理性参与土地成本的拍卖，通过将拍卖价格与评估价格进行衡量，可以作为是否要继续竞拍的依据。严控的土地成本可以为房地产开发企业留有更多的利润空间，从而更加有利于房地产企业的健康发展。
2.预估目标开发成本
对于房地产开发项目进行目标开发成本预估，是衡量是否要进行投资的一个重要的过程，也是构建全面系统的成本体系中非常必要的一环。这一过程是保证成本控制体系完整性、系统性的关键的一步。房地产开发企业预估目标开发成本之后，才可以明确所需要哪些因素来支持项目的运作，例如产品市场的投向、信贷税收政策的适用情况等。
3.配置合理的资本结构
资本结构是房地产开发企业成本控制中所需要考核的重点的指标。资本结构可以反映房地产开发企业的财务政策。因为房地产开发企业自身的特殊之处，对于项目资金的需求缺口非常大，经常是作为融资的一方。房地产企业虽然是对资金的需求量很大，但是也需要对资金的成本进行考量，才可以保证成本控制的科学合理。
（三）制定具体细化的成本控制目标
成本控制的目标只有具体细化之后，才具有可操作性。房地产开发企业需要转换思维，将成本控制的口号落实到具体的日常生产经营活动之中，决策活动之中。除此之外，企业还需要对项目进行核算，对于成本控制目标的细化，可以与之结合起来。细化的目标才更为明确具体，对于员工来说，才知道应该如何去做，可以大大的提升企业进行成本控制的效率。成本控制的目标越细化，可操作性越强，员工进行成本控制的效果就会越好。
结束语
总而言之，成本控制贯穿于房地产开发的全过程，只有从项目选址、项目设计、工程施工、项目管理等各个方面做好全方位的控制，才能实现房地产开发利润的最大化。
参考文献：
[1]张媛媛.房地产开发企业成本构成及控制研究[J].财会研究，2013（02）：59-62.
[2]夏冬艳.试论房地产开发企业的成本控制[J].现代商业，2011.18.
[3]刘燕.关于如何将强房地产企业成本管理的几点思考[J].现代经济信息，2011.14.
论文作者:王洪玮
论文发表刊物:《基层建设》2018年第27期
论文发表时间:2018/10/1
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