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摘要：以房地产项目管理为研究对象，分析房地产项目管理的信息特征，提出房地产项目管理信息系统的设计思想，探讨了房地产项目管理信息系统的结构和功能体系，其成果可作为房地产开发项目管理人员在项目经营活动中的辅助决策依据。
关键词：房地产；项目管理；信息系统
房地产项目管理是一个比较复杂的过程，它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。一个房地产项目能否成功关键在于能否作出止确的决策及对项目进行合理的管理。
目前，国内在房地产开发项目管理过程中，管理人员一般是依据经验办事，有关房地产开发项目管理的理论和方法很少能够应用于实际工作中，主要原因是没有一个适合我国国情的项目管理计算机信息系统作为管理中的决策依据。由于人工处理信息时效性差，使得房地产开发项目管理过程中无法及时做出止确的计划和控制。与此同时，国家经济发展的整体水平、政府宏观经济政策的调整、消费观念的变化及房地产市场的发展与变化等，使房地产项目运作的环境错综复杂，对于房地产项目的经营者来说，都迫切需要能面对激烈的市场竞争作出迅速反应的能力和在复杂、高风险的投资活动中作出止确决策的支持环境。
根据这个情况，在经过调查研究的基础上，同时结合本人所在企业的经营管理活动，提出了房地产开发项目管理信息系统的设计思想，就房地产项目管理的一些问题进行探讨，寻求房地产项目经营决策支持系统的开发策略。系统的主要功能是动态地提供有关开发项目建设的费用、资源、进度（人、料、机）、质量、收人及与之相应的合同变更、财务评价等信息，从而为开发项目管理人员提供决策的依据。
一、房地产项目经营管理特点分析
房地产项目的特征主要表现在如下四个方面：1）风险性大，2）涉及面广，3）信息量大，4）技巧性强。房地产项目投人巨大，小则上百万，大则上千万、上亿，经营得好，回收丰厚；经营不善，本息无回，风险极大。所以，房地产项目的经营对项目开发阶段的可行性论证有较高的要求。而且，在项目的报建报批工作中要涉及土地、规划、建设、房产、人防、消防、环保、供电、供水、通讯等许多部门。项目实施阶段的施工管理必须对建材及设备价格的变化及质量的状态有一个较全面的了解，以达到有效控制工程成本的目的。同时，为了使项目运作成功，必须密切注意国家经济发展状况及国家宏观经济政策的取向，以便及时制定合理的销售方案，完成楼花或现楼的销售，实现投资的回收。房地产开发项目的经营管理流程可用图1表示（见下页）。
从图1中可以看出，房地产开发项目经营管理过程可以理解成一种以特定方式运行的目标、计划及控制的循环，该循环贯穿于项目建设的全过程。在此循环中，管理者就项目目标及计划的决策依据主要来自于投资策略及相应的评价报告，如地块选择、市场定位、经营计划及筹资方式等。
然而，当项目进人建设阶段、工程管理阶段，为了使项目建设更好地满足房地产开发企业的投资策略，必须对开发项目建设的质量、投资及进度二大目标进行有效的控制。质量作为一种技术规范它是实现项目功能的基本技术条件，是一种技术性指标。质量控制主要是指根据拟定的技术（质量）标准对项目建设全过程各个环节进行对比分析，采取一定的技术、组织措施来尽量确保工程各部分能符合技术（质量）标准的要求。而费用和进度则是一种消耗性指标，它们的变化将直接影响开发项目的经济效益，房地产开发项目的经济效益主要取决于其能够实现的现金流量，现金流量又是由有关项目收人、费用、时间等因素综合作用所形成的。所以为了取得理想的经济效益，在项目质量目标一定的条件下，开发项目管理的重点是控制现金流量，也就是说对项目建设过程中的收人、费用及相应的时间安排进行决策，形成项目的重点开发计划，并且以此为标准对项目建设过程进行控制。
所以，在质量目标一定的条件下，把房地产开发项目管理信息系统的重点放在费用、资源（人、机、料）、进度、收人及相应的合同变更及财务评价等信息上，目的是让项目管理人员借助于该系统而为其管理决策提供依据。
二、房地产项目管理的组织结构设计
根据项目经营活动及项目管理原理，在本系统所涉及的范围内，房地产开发项目管理的组织结构可参照图2所示的模式。
图2是矩阵式的组织结构图。根据该图，房地产开发企业就某开发项目设置一个项目经理部，总管整个项目的开发建设工作。除项目经理部外，项目管理班子由投资、进度质量控制、合同管理及项目业务部门（图2虚线框所包括的部门是房地产企业的业务部门，它们均对开发项目开展业务工作，业务上受项目经理部的领导）组成，项目经理部协调并指挥项目管理班子的工作。其中投资、进度质量控制及合同管理部负责对各业务部门工作的计划和控制，各业务部门按控制部门的计划开展业务工作并受控制部门的控制。
项目管理组织结构中各部门的职能是：
（1）投资控制部。根据各业务部门提供的信息编制投资计划，确定各业务部门的工作目标，并以此为标准对业务部门的工作进行控制。
（2）进度质量控制部。根据各业务部门提供的信息编制进度计划及资源供应计划，编制质量保证体系、要求、标准、控制程序、控制要点与方法，确定各业务部门的工作目标，并以此为标准对各业务部门的工作进行控制。
（3）合同管理部。根据各业务部门提供的信息及投资计划、进度计划、质量标准，拟定合同条件，交有关业务部门实施，对合同进行规范化管理，并对合同执行情况进行控制。
（4）工程部。研究技术情报及建筑市场行情，做好日常技术管理工作，向控制部门提供工程信息，按控制部门下达的计划目标组织工程设计、招标、预算等工程实施工作。
（5）材料部。了解材料，设备市场行情，做好日常材料采购供应工作，向控制部门提供信息，并按控制部门下达的计划目标开展材料、设备的采购（招标）及供应工作。
（6）市场营销部。进行市场研究及预测，拟定营销计划，提供控制部门市场信息及营销计划，按控制部门下达的计划目标组织市场营销工作。
（7）物业管理部。接收登记交付使用的物业，拟定销售后的物业管理计划，提供售后服务信息，建立健全规章制度，并组织实施。
财务部。研究资金市场行情，开展日常财务工作，向控制部门提供信息，按控制部门下达的计划目标组织融资及安排资金使用，做好财务工作。
三、系统总体结构分析
根据房地产开发项目运作程序和项目管理信息流，我们按项目前期开发、规划设计、投资控制、进度质量控制、合同管理、经营销售、项目资金管理、物业管理、审批查询、文档管理、数据库维护十一个方面来设计房地产项目经营管理。每个子系统都具备数据查询及问题处理的功能，具体内容如下：
1.项目前期开发子系统
在该系统中存贮有国内经济环境、政府经济政策、消费发展水平、房地产市场状况、国土开发政策、土地出让的规定、方式、价格等方面的信息以供查询，同时还有项目报建报批所需文件等以供查询。在问题处理方面，存贮有项目可行性研究的知识库与模型库，可对项目作出有价值的评估，以供决策使用。
2.项目规划设计子系统
在该系统中存贮有项目规划设计资料，技术管理人员根据销售市场的变化和业务部门的需要可对设计文件进行调整和创新。
3.投资控制子系统
对工程投资进行有效的管理，按照计划予以控制，记录工程实施的投资情况，进行计划值与实际值的比较，分析投资标标，及时采取措施调整偏差。
预决算管理：在宏观和微观上对公司将要投资的项目所需要的物化劳动和活劳动的耗费进行周密的计算。对投资管理、降低项目造价和加强经济核算提供数据，从而增强了公司竞争力。
工程招标管理：对项目的费用、资源（人、料、机）工期、质量、施工方案、组织措施、评标办法等制定可行合理的目标，做好工程招标方案，组织实施技巧。
材料管理：建筑材料的产地、性能、型号、价格等；设备的各项技术指标、各厂设备的特点、性能、价格等。
4.进度质量控制子系统
对工程进度、质量进行有效的管理，按照计划予以控制，记录工程实施的进度质量情况，进行计划值与实际值的比较，分析进度质量指标，及时采取措施调整偏差。
5.项目合同管理子系统
对公司工程合同进行规范化管理，并对合同执行情况进行控制。
6.经营销售子系统
对销售合同进行合理有效的管理，记录公司经营销售情况，及时为工作人员提供销售数据，记录销售人员的工作业绩，并为公司项目管理资金提供原始数据。房地产市场价格查询、价格变化趋势的分析、房地产市场有关销售方面各项指标的变化等。作出不同价格的销售经济分析，针对不同的情况作出不同的销售方案，以供决策参考。
7.项目资金管理子系统
项目资金的管理，实现项目资金的实时控制。
8.物业管理子系统
该系统中存贮有商场、写字楼、住宅管理的信息以供查询，同时有商场、写字楼、住宅管理方法以供参考。
9.审批查询子系统
决策者审批、查询各公司资金流转情况和各个部门的工作业绩。
10.文档管理子系统
通过扫描、手工输人等方式，对项目开发的工程图纸、竣工资料、报建报批资料、决算资料等各种文档资料进行分类归挡，进行密级管理。
11.数据库维护子系统
对系统支持数据库进行维护。如定期对数据库进行修护、压缩，录人系统基本信息、备份系统数据库等。
各子系统功能模块之间关系可用数据流图表示（见下页图3）。
四 结论
本文分析了房地产项目管理和信息流的过程，在房地产项目决策支持方面做了一些初步的探讨，提出了一种对房地产开发项目管理人员能起到一定辅助决策作用的设计系统中。该管理信息系统如果能实施，将是一个很好的辅助决策工具。由于水平有限，很多方面有待完善，使本系统能更好地为房地产项目的经营管理决策服务。
参考文献
[1]陶冶，陈阳.房地产项目决策支持系统.湖南大学学报，2015.
[2]曹海涛，秦鹏飞.面向房地产业的MIS系统的设计与现实.上海东华大学学报，2016.
论文作者:包兴建
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第11期
论文发表时间:2017/9/30
标签：项目论文; 项目管理论文; 计划论文; 部门论文; 子系统论文; 房地产项目论文; 进度论文; 《建筑学研究前沿》2017年第11期论文;