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在本世纪70年代中期之前，韩国因过分关注经济增长而忽视了快速上涨的地价及其负面影响。由于缺乏适当的政策措施，因此出现了地价快速上涨、土地投机、土地私有权集中化等一系列问题。随着韩国工业化和城市化的急速发展，城市用地地价迅速上涨，从1974年到1991年，全国地价指数增长了19.1倍，在汉城则达37.2倍。而同期的其他经济指标增长远低于此，如同期国民生产总值（GNP）增长了4.1倍，零售物价指数增长了5.6倍。地价快速上涨，引发了一些严重的社会问题， 地价的上涨直接导致住宅价格的上涨，使得普通公民的住宅购买力日益减弱。到80年代后期，许多低收入家庭已负担不起飞涨的房租，全国住宅入住率由1975年的74.4%下降到1988年的69.4%；地价上涨还导致较高的生产成本，也给政府的基础设施投资带来较大的财政负担。地价持续快速上涨导致了土地投机的猖獗，较集中的土地私有权把地价持续上升所带来的意外收入集中在少数大土地所有者手中，使得国民收入及财富的不公平分配状况进一步恶化。据调查，65.2%的土地为占人口5 %的地主所占有。有研究者估计，1988年韩国土地资本收入相当于GNP的55 %， 是中央政府开支额的3.03 倍。 地主平均每人可获得土地资产收益107000美元，而韩国每年的人均GNP为4127美元，可见不公平之程度。这一切引发了社会各阶层的严重矛盾，且极大地阻碍了技术革新和生产竞争。自70年代中期以来，韩国政府为解决土地问题，相继制定了一系列的土地政策，其中对土地增值采取的税收政策是诸多政策手段中的一个重要方面。
一、韩国的土地增值税体系
在韩国，与土地增值有关的税种主要有：转让所得税、特别增值税、估计取得税、土地超额利得税（即土地增值税）、土地开发负担金等。
1.土地转让所得税 韩国政府为了抑制土地投机而正式采用的税种，它是根据1967年11月制定的《关于抑制不动产投机的特别措施税法》而开征的不动产投机抑制税。该法规定将汉城釜山、大邱、仁川、光州和相邻的市、邑及以高速路为中心4 公里以内的地带列为课税对象地域，并规定对象地域的税额为土地转让差价的50%。 这一税种在1974 年12月被并入《所得税法》规定的转让所得税。1976年12月再次修改的所得税法规定缩小转让所得税的非课税范围，甚至对一户一宅的高级住宅也要征税。1978年8月8日发布的《抑制不动产投机和稳定地价的综合对策》（亦称8·8 措施）更加强化了所得转让税制， 未登记买卖土地按100%，持有未满2年出卖土地按70%的税率征收所得税。此后，转让所得税的课税对象、范围及税率随着住宅市场的变化而调整，即住宅市场萧条时，减少课税对象，降低税率；反之，则增加转让所得税的课税对象，并提高税率。
转让所得税是以土地等资产的转让而发生的所得为课税对象。这里的转让是资产通过买卖、交换等方式转移的行为，不受登记与否的限制。具体包括：①以有偿转移为对象，即课税对象土地在得到补偿后才发生的转移。无偿转移时，可以课征赠与税和继承税，但不列为转让所得税的课税对象。②以实际转移为对象。它与民法上物权变更的登记无关，只要有事实上的转移就可征税，而事实上的转移与否取决于债权行为和其他行为的实际情况。
转让所得税的税基是从转让价款中扣除必要费用、转让所得特别控制额、转让所得控制额、扣除所得控制额后的余额。高级住宅的课税税基与一般的不动产不同，其计算方法为：课税税基＝转让价款－必要费用－（转让差价×5000万韩元／转让价款）－（转让所得特别控制额×5000万韩元／转让价款）－所得控制额。其中：①转让价款是转让资产时发生的总收入额，以资产转让时的基准时价为基础。计算基准时价时可以参考一般地域课税时价标准额；对特定地域，则用一般地域课税时价标准额乘以国税厅长规定的一定比率来计算其基准时价，《地价公示及土地等级评定法》颁布后，以公示地价作为基准。②必要费用包括资产取得时的基准时价、设施费和改良费、资本性支出，以及转让费用。③转让所得特别控制额。为取得这价额需乘以第一年物价上涨率，再乘以持有年限。④转让所得控制额定为150万韩元，但若持有期限不满2年或未登记转让，不扣除转让所得特别控制额和转让所得控制额。⑤所得控制额包括基础控制额（30万韩元／年）、配偶控制额（42万韩元／年）、家族抚养控制额（24万韩元／人）、残废人控制额（30万韩元／年／人）等。
1987年以前，由于较低的评估价格、非法交易逃税、较高的免税额和税务人员的腐败行为等原因，致使转让所得税未能很好地发挥作用。1987年后采取降低免税额、价格评估尽可能反映市价等措施，该税种收入大大增加。在1989年底采纳以“土地公概念”为基础的有关制度以前，转让所得税是回收土地开发增值收益的重要手段。但由于这种转让所得税制不能公平地回收开发收益，导致土地的长期保有，从而抑制了土地供给。
2.特别增值税 特别增值税又称法人税特别附加税，其课税对象是法人所有的土地因转让而发生的转让所得。按照《所得税法》的规定，对个人所有土地的转让差价应课征转让所得税。同样，对法人所有土地的转让差价，作为事业年度的所得先课征法人税，而后再课征法人税特别附加税。法人新建房屋并出售时，可以10倍于建筑面积的土地（城市地域为5倍）作为建筑物的附属土地， 从特别增值税的课税对象中扣除。
特别增值的课税税基是因课税对象资产的转让而发生的转让差价。转让差价＝转让价款－取得时的价款－转让费用－取得时的价款×物价上涨率（最高5%）×持有期限。特别增值税的税率， 在未登记转让时以35%计，其他情况以25%计。
韩国土地开发公社、大韩住宅公社、韩国道路公社、韩国住宅银行、农业振兴公社等团体转让土地所获得的收益可以免税；社会福利法人、宗教法人转让原先具有特定用途的土地所发生的收益也可免税。依据《产业立地及开发法》开垦的土地和《公有水面埋立法》开垦的埋立地转让时，其所得可以免税。
3.估计取得税 估计取得税是指因土地地目变更而导致地价上涨时，将上涨部分看作重新取得土地而课征的税。
在城市规划区域内，经过市长或郡守的许可后，在土地形态变更、树木采伐、矿山开采等项目完工时课征取得税。其课税对象是经过审批后开发的土地价格的增加额，即地目变更前的课税时价标准额和地目变更后的课税时价标准额的差额。估计所得税不分课税对象， 一律适用2%的税率。对国家、地方自治团体免征此税种。
4.土地超额利得税 韩国从70年代就开始了关于如何收回不劳而获的土地利益的争论，但除了采用转让所得税制外并无具体的政策手段。由于1988年举办汉城奥运会，地价开始上涨，土地市场出现过热现象，因此开始了对土地公概念的讨论。1989年以土地公概念为指导思想制定了《土地超额利得税法》和《开发利益回收法》。“土地公概念”是韩国政府为从根本上解决土地问题而提出的变革性价值观。“土地公概念”意味着在维持资本主义市场经济秩序的前提下，国家通过各种土地政策在增进公益方面限制土地私有权。
《土地超额利得税法》规定的土地超额利得税，是对土地所有者由于地价上升而获得的土地超额利得所课征的一种税。地价上涨的原因包括土地开发计划和开发事业的制定或变更、周边地价的上涨、社会经济因素等等。土地超额利得税的课征对象限于闲置土地和法人的非经营用地，土地是否闲置，应根据《土地超额利得税法》的有关规定来确定，也可以按照课税期结束时实际或公簿上登记的情况来定。土地超额利得部分是指在课税期间发生的，从开发收益中减去正常地价上升额、金融机关的定期预约金利息及投资于土地的资本性支出费用后的余额。其中，开发收益指的是课税结束日地价减去开始日地价的差额。正常地价上升额指的是，据建设交通部调查、评价并公布的全国平均地价上升率确定的地价上升额。土地超额利得税的课税期为3年， 即从课税期开始年度的1月1日起到结束年度的12月31日为止就土地超额利得课征利得税。土地超额利得税的税率为50%。闲置地的所有者必须在课税期终止年度的次年9月1日至9月30日， 向所属税务所长申报土地超额利得税的课税标准和税额。闲置土地在国税厅长指定的范围内，并且作为开发项目所在地区的周边地域，在地价上涨或有可能上涨的情况下，课税期的第一年或第二年的地价上涨超过正常地价上涨额的150 %和改良费的合计额， 那么对超额利得部分课征土地超额利得税。 在地价大幅度上涨的1991年和1992年，每年课征土地超额利得税，但在1992年后，随着地价的稳定，则以地价上升率超过44.5%的闲置土地为对象，每三年定期课征一次土地超额利得税。国家、地方自治团体、外国政府所有的土地、道路和铁路等公共设施，历史遣址，墓地，以及课征开发负担金的土地等可以免税。政府投资机关等公共单位进行的土地开发和住宅建设项目，一部分予以减税，减税率为50%。土地超额利得税只适用于闲置地。闲置地以外的其他地价上涨的土地则在转让时课征转让所得税。
纳税人对土地超额利得税的抗税现象严重，这主要是由于：①该税种是对未实现利益的课税，纳税人实际上没有取得据以纳税的收入；②闲置地或非营业用地难以界定；③公示地价的计算存在问题；④如果地价下降，先前交纳土地超额利得税的纳税人要求退款。即使制定该税意在迫使闲置地所有人出售或有效利用土地，但所有者也可建一些临时建筑物以逃避土地超额利得税。
5.土地开发负担金 60年代以来，韩国经济的高速增长，促进了城市化建设。城市周边的林地、荒地和耕地变成住宅区、商业区及工业用地，使地价大幅度上升。然而，在此过程中，地价上升所带来的利益并没有归还于社会，而是归土地所有者和开发者所有，这导致了社会分配不公，并进一步导致地价上升和土地投机行为的发生。韩国政府为消除这种副作用，实行了受益者负担金制度和转让所得税制，但由于其实际效果较差，没能发挥应有的作用，许多开发利益仍继续归属于某些特定的人，致使收入分配结构扭曲，劳动者的劳动积极性及企业投资积极性受到挫伤，严重影响了国民经济的健康发展。政府在这种情况下，以土地公概念为基础，于1989年制定了《开发利益回收法》，1990年3 月开始实行土地开发负担金制度。
所谓土地开发负担金，是指经国家、地方自治团体审批后实施的宅地开发、工业密集区建设等土地开发项目，产生超过全部开发事业总费用的开发利益时，国家对其课征的税金。土地开发负担金是按开发项目完成后的地价减去原地价、开发期间正常地价的上升额及开发费用后的差额的50%计征，在开发事业完成后的3个月之内缴纳。其中， 计算正常地价上升额时参考建设交通部调查、公布的全国平均地价变动率和定期储蓄利率；开发费用包括纯工程费、调查费、设计费、其他费用、税费等。若在开发项目施工期间已缴纳转让所得税（包括特别附加税），则该项税额也应计入开发费用。
原则上，所有的开发项目都应缴纳土地开发负担金，但现在仅适用于规模较大且肯定或预期能产生较大数量开发利益的事业。目前有住宅土地开发、工业不动产开发、基础设施开发、休养胜地开发及法律规定的其他开发事业共28类适用土地开发负担金制。对政府开发的或以政府名义开发的项目实行免征或减半征收开发负担金。
关于土地开发负担金最终由谁负担这个问题有许多争议。有的认为应由开发者负担，也有的认为土地开发负担金可转嫁到建筑物价上，或转嫁到租金及使用者的费用中。实际上，开发事业的垄断性质和最终产品的市场竞争程度是决定开发负担金影响范围的关键因素。
二、韩国土地增值税收政策给我们的启示
韩国土地增值税收政策给我们以下启示和思考。
1.政府在追求经济高速增长的同时，不能忽视可能由此引起的地价暴涨。虽然地价上涨是经济发展过程中不可避免的现象，但地价上涨往往引起土地投机，从而导致地价的过度上涨。地价随经济发展而适度上涨，则有利于土地资源的合理配置和利用；而地价暴涨则会引起严重的社会分配不公，加大经济活动的成本，阻碍技术创新和生产竞争，对国民经济的持续发展造成极大威胁。
2.对土地投机采取直接的打压政策，可能会使所制定的政策工具复杂化且无效；而找出引起地价上涨和土地投机的真正原因，没收不劳而获的利益则可能是一项相对简单且有效的策略。
3.土地增值税收政策虽然能为政府带来一定的收入，但其根本目的在于稳定地价及促进土地的合理、有效利用。因而，这一土地政策应在相当长的时期内持续实施，不能仅仅在地价暴涨时期“临时抱佛脚”，否则往往收效甚微，甚或适得其反。
4.土地增值税收政策的实施涉及到现时地价的评估、原地价的确认、闲置地的界定、真实交易价格的调查等一系列工作，因而这一政策的有效性主要有赖于政府的管理能力和土地市场作用的发挥，而这又必须以高效、准确的土地信息系统的支持为前提。