我国房地产业集中与市场结构优化，本文主要内容关键词为：房地产业论文,结构优化论文,我国论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-2382(2009)06-0022-05
当前，迅速成长中的中国房地产业逐步成为国民经济的先导性、基础性和支柱性的产业。然而，由于理论界和实际部门对房地产业市场结构缺乏足够认识，致使产业内部企业规模不经济、竞争力不强，并导致城市土地价格持续攀升，房价持续快速上涨，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。
目前对于市场集中与市场结构的研究主要依据的是产业组织理论，依据产业转移的梯度理论，随着技术进步和制度变迁，经济结构会经历一个从第一产业逐步转向第二产业，再逐步向第三产业的变迁过程。从世界范围看，第二产业比重处于最大状态的持续时间最长、市场结构发展最成熟，非常适合产业组织理论的分析方法；同时，第二产业的统计资料最丰富和完善，这也为产业组织理论的应用提供了坚实的保证，但这并不意味着产业组织理论不适用对第三产业的研究。因此，本文将用产业组织理论的研究方法对房地产业的市场集中与市场结构优化进行研究，以房地产行业市场集中度作为房地产市场结构主要衡量指标，采用集中率(CRn指数)和赫希曼—赫佛因得指数(简称HI指数)两个指标考察中国房地产业市场集中状况，指出我国房地产市场应进行适度集中的结构优化，为房地产业的健康发展提供理论及实际操作依据。
一、中国房地产业集中度的测量
本文主要采用集中率(CRn指数)和HI指数两个指标来分析现阶段中国房地产业的市场结构。
1.中国房地产业CRn指数
房地产业CRn指数则是指房地产业中前n家最大企业的有关数值(销售额，资产总额等)占整个房地产市场的份额。
对《中国房地产统计年鉴》提供的数据和各上市房地产企业提供的年报进行分析汇总后，分别对2001-2007年排名前10的企业的销售额、资产总额计算行业集中率，所得结论见表1。
从以上分析可以看到，我国房地产业起步较晚，房地产企业数量多，规模较小，尚处于发展的初级阶段。表1显示在房地产开发企业中，排名前十的企业市场集中度很低，
只有2％-3％左右。而2004年美国前10家地产业开发商市场集中度高达27.25％，是中国前10家地产业开发商集中度的10.5倍。我国房地产市场开发商的集中度很低。
2.中国房地产业HI指数
房地产HI指数实质上就是房地产行业内所有企业的市场份额的平方和。从HI计算公式可以看出，在完全竞争条件下，Xi值全部相等，即所有企业规模相同时，HI=1/N=0(N→∞)；当独家垄断时，HI=1。因此，HI指数能够反映市场中企业规模分布。但在实际应用中，由于HI指数通常较小，所以需要乘上10000。根据美国政策实践中运用的标准，如果HI指数大于1800，该市场被视为高度集中的市场；如果HI指数在1000-1800之间，该市场属于适度集中的市场；如果HI指数小于1000，该市场被归入集中程度较低的市场。同时，可以用HI指数的相反值N指数(N=1/HI)来更直接地反映大企业对市场的控制状态。
基于HI指数的计算方法，根据2004-2008年房地产行业数据可计算得全国房地产行业的HI指数(保留小数点后6位，计算结果乘10000)。
从表2可见，不论是以销售额，还是以利润总额计算的HI指数都非常低，远远低于1000，所以，目前我国房地产市场属于集中度非常低的市场。
二、我国房地产市场集中度偏低的经济学分析
1.在规模经济一定的条件下，需求增长带来的市场规模扩大，使市场规模扩大的速度超过了企业规模扩大的速度，则行业集中度会出现降低
一般理论认为，企业规模扩大是促使市场集中度提高的决定因素之一，但这种认识不能绝对化地理解，而应该结合市场规模、企业数目等来考虑。
某一产业的企业适度规模主要取决于技术和市场需求两个因素。对此，美国著名经济学家钱德勒认为，“在某一工业中，在一给定时间的某一点，能以最低效率规模经营的工厂数目，是受市场需要该工业产品的规模限制的。”同样，著名新制度经济学家戴维斯和诺斯也有着相似的观点：“企业的最有效规模和在行业中的企业数当然是技术和相应的市场规模的函数。”一般认为，在位厂商是市场需求扩大的最直接受益者，企业受到需求增加的刺激，能够提高生产能力，销售更多的产品，实现企业规模的扩张。但是这种规模的扩张不能无限制地进行下去，要受到规模经济性的内在约束。
因此，我们可以得出：第一，企业规模扩大是要受到最佳规模区域的限制的，不能无限地进行下去；其次，市场规模是促使市场集中度下降的决定因素之一，如果市场规模扩大的速度超过了企业规模扩大的速度，那么即使企业规模扩大了，市场集中度也可能是降低的，所以可能会出现企业规模扩大了而市场集中度却下降的情况。我们来看我国房地产市场的规模，我们用“房地产竣工面积”来反映房地产市场的实际供给情况，“房地产销售面积”反映房地产需求状况。
从图1可以看出，从1999年开始，全国商品房屋和住宅的需求增速始终大于市场供给的增速，自2001年以来，供求增速差额逐渐上升，从2001年的1.1倍扩大的2007年的近6倍，需求增长带来的市场规模迅速扩大。
在房地产市场规模扩大的同时，房地产企业规模也在逐渐扩大，从1996年的670.99万元，增加到2007年的4780.88万元，10年间，企业的平均规模扩大7倍；房地产市场的规模从1996年的14271292万元增加到2007年的298891189万元，市场规模扩大20倍，市场规模扩大的速度远远快于企业规模扩大的速度，导致房地产市场集中度降低(见表3)。
图1 全国商品房和住宅销售面积增速、竣工面积增速及供求变化
资料来源：国务院发展研究中心信息网。
2.在规模经济一定的条件下，需求增长带来的市场规模扩大使得市场能够容纳的企业数量增加，则行业集中度会出现降低
假设任何一家企业的经济规模为MES，市场总规模为S，那么市场所能容纳的最大数目的企业数为：N=S/MES。可见，在MES不变的情况下，随着市场总规模的增大，市场所能容纳的最大数目的企业数N是在逐渐增加的。
从企业数量来看，中国房地产开发企业的数量在不断增长：1996年中国房地产开发企业仅有21269家，2007年已经增加到62518家(见表3)，呈现出加速增长的趋势。房地产公司数目的增加受到市场需求很大程度上的影响，也即市场需求的增长是吸引更多的企业加入房地产业的非常重要的因素。
对于全社会来讲，面临着不断膨胀的市场需求，无法而且也不应当让单个企业通过扩大企业规模来提供全部的产品，而应当考虑增加企业数量，由更多的企业来提供供给。由此得出，需求增加将客观上促使企业数目增多，从而导致市场集中度下降。所以，房地产市场集中度受企业规模、市场规模影响的同时，还受企业数量的影响。
3.规模障碍系数的持续下降导致房地产行业集中度偏低
在产业组织理论中，进入壁垒包含了多个方面所形成的壁垒，比如说结构性进入壁垒和行为性进入壁垒。在这里我们主要分析由规模经济造成的壁垒，即规模壁垒。假定已知某一产业的最低经济规模，我们便可以据此大体测算该产业的进入条件。其方法就是计算最低经济规模与市场总规模的比重，简称为规模比重系数或规模障碍系数。用公式表示：d=MES/S。
式中，d：规模障碍系数；MES：最低经济规模；S：市场总规模。从公式中可以看出，市场容量越大，规模壁垒必然较低，从而可以容纳多个达到经济规模的企业竞争，因而使得新的企业进入该产业也变得较为容易。越多的企业加入该产业势必要改变该产业的市场集中度。
著名产业组织学家贝恩在20世纪50年代用这种规模比重系数系统地分析了美国20个行业的情况。贝恩当时提出并被广泛采用的判定标准是：d＜5％，进入障碍较低；5％＜d＜10％，进入障碍为中等程度；d＞10％，进入障碍较高。我国房地产行业规模进入系数见表4。
根据贝恩提出的判定标准，我国房地产行业进入障碍极低，不到0.1％，并且呈现逐年下降的趋势。(如图2所示)
图2 1996-2007年中国房地产行业规模进入障碍系数变化情况
房地产行业处于市场需求快速放大的成长期，从而使得行业进入壁垒一定程度上失效。在房地产业市场正常进入壁垒失效，而企业规模普遍偏低，无占支配地位的开发商实施有效进入阻止策略的现行市场结构下，行业发展初期的高利润诱惑企业过度进入，造成企业数量盲目扩大，而产业集中度长期处于较低的水平。
三、适度集中是中国房地产市场结构优化的合理选择
从2000年到2005年，我国房地产行业无论是绝对集中度还是相对集中度指数一直呈下降趋势，从2006年开始上升，现在还不能说房地产行业需求规模增速放缓，但有一点可以肯定的是，我国房地产行业将从一个需求巨大的孩童慢慢长大，逐步走向成熟，房地产业将从迅速扩张期过渡到成长期，市场规模扩大将小于企业规模扩大，市场集中度逐步提高，企业规模效益开始显现。从房地产业长远发展的角度来看，我国应建立适度集中的房地产市场结构。
贝恩最早运用绝对集中度指标对产业的垄断和竞争程度进行研究，他依据产业内前四位和前八位企业的绝对集中度将市场分为6个等级，并据此对当时美国产业的集中度进行了测定(见表5)。
目前我国房地产行业的只有3左右，按照贝恩的划分标准，我国房地产业市场结构应该归为原子型的竞争结构。
产业组织理论认为，无论过高还是过低的产业集中度所显示的市场结构都具有许多弊端。高集中度的市场结构容易产生垄断，导致高价格和低产量，由于价格高于边际成本，从而扭曲了市场机制的资源配置效率，造成社会福利的净损失。而低集中度的市场结构容易产生过度竞争，企业规模经济效益丧失，企业组织内部效率降低。因此，产业集中度适中是市场结构合理化的要求。崔勇根据中国工业发展的现状以及国际比较，提出我国工业适度集中的标准大约是
在35％-65％之间，
在45％-75％之间，也就是贝恩提出的市场结构介于中下集中寡占与中上集中寡占之间。房地产行业适度竞争的市场结构标准最少应达到低集中寡占型，即最低为30％，而我国目前仅为3％，离低集中寡占市场的标准还相差很远，所以我国房地产市场结构优化任重而道远。
四、制定科学合理的房地产产业组织政策以实现房地产产业结构优化
无论是从理论还是从实证的角度分析，房地产市场规模与房地产企业规模、房地产企业数量对房地产市场集中度都产生了重要影响，进而导致房地产市场结构变迁；在未来一段时间内，中国房地产业还将保持高速发展的势头，房地产市场规模会进一步扩张，因此，在制定房地产产业政策时，应考虑到房地产规模、房地产企业规模、进入与退出壁垒等诸因素，形成合理有效的市场结构，不断提高房地产业的市场集中度。
1.通过建立调控房地产市场的土地政策、住房保障制度、融资政策等措施，保证房地产市场供给与需求发展平衡，使房地产市场规模扩大的同时，企业规模也逐步扩大，控制房地产行业企业数量，提高市场集中度。
2.引导和支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过并购、重组、参股控股来形成实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，以实现产业的规模化经营，逐步实现其规模经济和范围经济。
3.在提高房地产业的进入壁垒的同时降低行业的退出壁垒，强制性要求一部分资质差、严重违规的房地产开发企业退出市场，以提高行业市场集中度。