摘要：近些年来，房地产事业处于持续高速发展的状态，但工程质量上的事故频频曝光。房地产项目中工程质量的控制至关重要，只有建立一整套质量管理体系并由房地产公司在项目实施中推行，才能有效控制工程质量隐患的出现。众所周知，质量是企业的生命，是企业的立足之本。文章在项目质量管理基本原则的指导下，从分析房地产企业业务入手，归纳总结出房地产项目开发建设各个阶段主要质量管理任务，将项目实施阶段工程管理作为文章的研究重点。
关键词：房地产；工程质量；控制
随着人民生活水平的改善和城市建设的进程加快，房地产业已成为推动我国经济发展的一个支柱产业。从目前来看，我国房地产行业已经步入一个高速发展的阶段。对于房地产工程建设而言，其质量的好坏主要取决于两个因素，其一是设计质量在建设工程实施中的落实情况，其二是房地产工程施工质量的高低，对于后者而言，质量控制是决定房地产工程质量高低与否的关键。
1房地产项目工程质量控制的重要性和必要性
在房地产施工单位中，项目工程质量控制主要是指在施工前期、施工过程中以及后期验收过程中对于房产项目施工质量进行管理控制。对于房地产施工单位而言，项目工程质量控制是其中一项非常重要的工作，占有极为重要的地位，如果不对项目工程质量控制的重要性加以重视，不仅会使企业的经济蒙受重大损失，也可能对居民的生命安全带来一定的威胁，加强房地产项目工程质量控制也能够保证工期顺利完成，建筑工程项目顺利进行，一旦房地产项目工程质量控制出现问题，也势必会影响到整个项目工程的进度。加强房地产项目工程质量控制有利于合理安排施工，调动各种积极因素进行工程建设，减少因质量问题而出现返工的现象，有利于节约成本，减少浪费，提高施工质量和整个建筑项目的综合效益。
随着我国社会经济的飞速发展和城市化进程的加快，加强对房地产项目工程质量控制对于我国建筑行业整体的发展具有极其重要的作用，直但在现实中，我国的房地产项目工程质量控制还存在着很多的问题，也还有很大的提升空间，所以加强房地产项目工程质量控制是十分必要的。加强房地产项目工程质量控制不仅可以提高某一个建筑工程项目的建筑质量和水平，更能够推动整个行业的发展，促进建筑工程的发展。
2影响房地产项目工程质量的因素
影响房地产项目工程质量的因素很多。首先是自然要素的影响，比如温度。天气等在各方面都会对工程能否如期完成造成影响；其次就是技术上的问题，大家都知道，在和水泥时它的温度和水量也会影响它的硬度和强度。还有就是材料，这个可是很重要的。水泥和钢筋也是有档次之分的但不一定能做到最好，对于温度和技术还是要有更加专业化的要求。除此之外对于环境产生的因素也是能够对工程质量产生严重的影响，例如企业内部对资金的筹集有多少，这样才能够对整个工程进行细节上的规划，项目工程开始就必须要有资源一直进行材料和人员上的供给，如果各方面的需求不能得到满足，那么在工程建造上就会出现严重的阻碍，导致无法再进行下去。
3房地产工程项目的现状及存在的问题
3.1项目决策阶段工作不充分
前期开发阶段是对房地产项目的总体运作做出决定性的前瞻统筹，在项目寿命周期的三个阶段中重要性最大。项目前期管理还没有系统完善的程序与方法，房地产企业容易忽视开发前期的勘查、可行性研究、策划、设计，没有经过翔实地实地勘察与可行性研究就匆匆上马，这种“先天不足”必然导致后期管理困难。
3.2与监理公司权责不明、责任不清
施工过程中监理单位起到的作用不尽如人意，没有起到应有的咨询监管作用，有的监理单位不能按合同约定派出足够数量的监理人员，未严格执行监理程序，对分包单位自治缺乏审核，给工程带来不利影响。另一方面，建设单位干涉监理工作，造成多头指挥，影响了监理人员工作积极性，监管工作效率低下。
3.3管理方法的落后
要实现房产项目工程质量的高效控制，就必须拥有一套科学的、完善的管理方法，但是目前许多施工单位在工程质量的管理上方法还比较落后，不能够与时俱进，没有充分利用互联网等先进的管理技术，这也是目前普遍存在的问题。
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3.4对建筑设计质量管理重视程度不够，设计审评水平不高
开发企业过分依赖设计单位，缺乏对设计产品市场状况的调研。一方面设计者缺乏对施工工艺、施工现场状况的了解，使施工难以按设计图纸完成；另一方面，施工单位经验不足，施工不能达到设计要求，导致最终产品不符合设计要求。
4房地产工程项目质量管理建议
4.1对供方质量管理。
各项目在与供方签署合同时，合同中应有明确的质量要求条款及达不到要求时的处罚条款。工程招标时，明确质量要求，要求投标方提供相应的质量保证文件或质量保证措施、计划，作为评审技术标的重要内容之一。
4.2质量体系管理
建立质量保证体系，应要求施工单位提交符合项目实际的《质量计划》，严禁使用通用、套用的《质量计划》，保证项目工程质量目标的最终实现。质量计划中应注意审查各分项、分部工程施工顺序合理，对因工期要求需进行平行立体交叉施工的分项分部工程要有详细的计划安排和质量措施。各分项工程施工顺序应符合施工规范、操作规程、设计图纸要求。
4.3总包方管理
应在施工过程中对总包方针对以下内容进行监督管理：第一，项目经理部的建设工作是否健全并且运转良好；第二，是否针对施工项目建立健全了各项管理制度，从而保证在施工过程中责任到人，有章可循；第三，是否建立了合理的、有利于调动施工人员积极性的分配激励机制来奖优罚劣，从而使每位施工人员的的主观能动性得以最大发挥。
4.4现场会议管理
要建立每天现场工作会议制度，该制度要包括：施工项目部应对每天的施工质量、进度以及施工安全等方面的工作进行及时总结，充分估计可能发生的人员、材料、施工设备、安全、施工进度等方面的困难，并对第二天的工作进行系统和详细的部署；逐一认真落实施工项目的各种施工计划，并在例会中认真听取和记录各方对项目工期和质量控制方面的合理化建议，从而确保工程质量、工期以及施工安全等方面能够达到预定目标。
4.5审图管理
施工图会审、交底过程中，要使参加施工的各单位人员思路一致，避免施工中出现质量问题。重点审查施工图设计是否符合设计任务书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求；与政府批准的规划、方案对照，是否有不符之处；图纸本身是否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方；配套工程（包括室外硬化、绿化、景观、管线走向等）是否合理、完善；图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困难等。
4.6材料管理
对现场需要的各种原材料、设备等加强质量管理。工程建设中的甲供材料，按照甲供材料需求计划、订货时的样品及合同规定的品种、规格、数量、质量等要求验收，凡进场材料必须出具正式出厂合格证、准用证明、质量保证书、材质化验单等有关文件资料。
4.7工程样板管理
为保证工程质量，各项目工程在适当时机安排进行样板间施工。各方人员验收合格出具验收意见后方可进行大面积施工。
总结：当前房地产的发展已经朝气蓬勃，多年以后房地产行业要如何在国家政策的改变和外部市场环境的不变化中站稳脚步这还是一个需要值得考虑的问题，怎样才能打造出自身的品牌。在房地产企业中的质量管理会对项目开发是否会成功产生巨大的影响，但是目前房地产企业对于质量上的管理工作并没有根据规章制度进行。在房地产市场中占主导地位的时候，企业开发商就可以借用自己本身在行业中的优势，用建设单位的身份掌握好全场的局面，监管项目在实施中的进程，更好的完成企业商制定的建筑质量的目标。收集整理不同特征的房地产企业中存在的特点，对企业自身在项目的上进行总结完善出适用于企业商的质量管理工作制度。
参考文献：
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[2]王作明.论房地产项目工程实施阶段的质量控制[J].科技风，2011（22）.
[3]谢应钦.房地产项目施工阶段工程质量控制分析[J].企业科技与发展，2011（16）.
论文作者:岳华英
论文发表刊物:《基层建设》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/25
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