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摘要：近年来，我国的经济社会得到了快速的发展，在这一时期城镇化的进程也不断加快，从而给房地产领域带来了非常大的发展空间，因而房地产行业发展成了支撑我国国民经济发展的重要产业之一。但是，由于房地产行业发展较快，从而出现了一些消极问题。从长远来看所有问题将严重的影响到房地产的开发和经营，基于此，我们有必要转变当前的房地产开发和经营策略，从而对新时期的发展需求更好地适应，进一步为实现房地产行业的长期持续发展提供充足的保障。
关键词：房地产；开发；经营；转变
1新时期下房地产开发与经营中问题的存在
1.1不合理的房地产投资
目前，在我国的二三线城市中，房地产领域有严重的滞销现象出现，而且商品房有着越来越大的空置面积，“鬼城”是许多地区逐渐暴露出的问题。而造成这一问题的主要原因就是国家对房地产的政策由早期的鼓励开始逐步转变为加强调控，导致“销售热”“抢购潮”的现象已经不复存在，而且因为房地产行业这些年发展速度过快，从而出现了非常严重的投资过量现象，再加上房地产不合理的开发结构，从而导致所开发出的产品对市场需求不能很好地满足。
1.2较低的土地利用效益
最近几年来，将非农经济在所有经济活动中的比重提升是我国在进行经济建设时的一种较为重要的方式，如果将部分土地资源在建设用地(如图1)中进行规划，既可以使城镇化的发展得以促进，同时也能将农民生活质量得到改善，而这项重要的举措进一步为我国以往的经济发展贡献了较大的力量。但是由于对开发区过多的设置，从而适当经济规模严重不合理，土地集聚效益丧失，没有真正有效的发挥土地资源的功能。
1.3既有融资渠道受到限制
在原来银行贷款或抵押贷款是房地产开发的主要融资渠道，但现如今国家加强了房地产行业的政策调控作用，对房地产公司的放贷门槛提高，从而导致房地产企业在进行开发时急需对新的可靠融资渠道所寻求。
1.4对于房地产开发和经营市场提出新要求
以往几年里，房地产行业发展非常迅速，而且在经营中房地产企业占据着主动地位，对房子卖不出去这一状况根本不用担心，快速建设是企业的所有经营重心，从而对产品的多样化经营和精品化经营所忽视。而现在市场竞争如此激烈，购房者逐渐占据了主导地位，在产品的多样化和精品化上就要求房地产企业一定要多下些功夫。
2房地产开发与经营的特点
2.1房地产开发与经营有较大的风险
因为房地产运营效益受房地产产品的构建周期长短的直接影响，所以，在整个房地产开发的过程中，对构建的房地产构建的产品来说，产品的构建的时间往往需要几年，而在此过程中，房地产企业首要处理的问题就是建设中的资金问题。因为房地产企业自身所消耗的资金较大，因此其面临着较高的收益效率。而我们从经济学的视角来说，当经济有着较高的收益时，其就会面临着较高的风险，如果在运营成本环节中对全部资金落实到位无法保障，那么就会给房地产企业开发、运营的安全性带来的影响不利。并且在国家政策经济环境的影响下，居民也会因为房地产价格而变动消费心理，继而给房地产企业带来的风险也更大。
2.2房地产具有较强的开发与经营政策
我国社会经济支柱的第二产业就是房地产业，而且其对我国社会经济发展的作用不可估量，基于此，我国可以对一些政策方式加以利用，从而来合理的调整和把控房地产，这样不但可以给经济发展奠定良好的条件，还能使我国居民的生活品质提高，因此，我国房地产开发和运营站在大环境的视角来说政策性都较强，并且国家对房地产企业的立法和政策也比其他行业要高，要想保证房地产企业可以步入正轨，相关政府就要将自己的政府作用全面发挥，从而全面的管理和核查房地产各个环节。
2.3房地产开发与经营难度较大
房地产产品的质量直接影响着房地产企业的运营效益，房地产产品针对于消费者来说就是一生最难落实的产品，因为其具备较高的经济成本，并且所营造的经济效益也无法估量，但是在房地产企业开发时，整个产品的构建和完成需要消耗一定的时间成本，并且结合实际企业的运营规律，在建设的过程中，资金走向不可以只进不出，因此就需要运营人员在进行房地产开发或者运营的过程中，利用多种方式，来实现经济价值的最大化，这样不但可以确保资金的流向，还能降低资金流，以少部分资金来运营更大的建设项目，进而降低项目自身具备的不可预见性。
3新时期下房地产开发与经营策略的转变方向
3.1土地集约化利用的实现
当前，我国为了提升土地资源的利用率，一定要制定相关措施，从而以最大限度地对土地资源进行节约。做到这一点就需要将传统的土地资源管理充分结合资产管理，从而优化配置土地资源，进一步使土地资源利用模式的科学性有效提升。国家在这一过程中如果要促使土地资源向着集约利用的方向转变，就要通过宏观调控的导向作用来进行；而房地产企业应在对国家政策充分分析和掌握的基础上，将开发和经营重点转变为实现土地集约化利用的方向，通过对新的市场及时抢占和开辟，来进一步创造更多的经济效益，进而使企业保证能够实现长期发展。
3.2将成本核算的能力加强，进一步拓宽融资渠道
房地产在这几年中得到了快速发展，使得越来越多的企业都步入到了这一行业，而这一定会使房地产市场竞争的激烈性增加。房地产企业在这种情况下，应该将成本核算工作加强，通过加强自身的财务运营状况控制来收获更大的成本优势，进而在市场竞争中使企业能够占据优势地位。另外，当前银行对房地产行业的放贷门槛提高这一状况打击了房地产的开发和经营，所以而这就需要房地产企业在拓宽融资渠道方面多加考虑，不能只追求资金的快速回笼。具体来说，房地产企业可以将与基金、信托等金融机构间的合作扩大，通过采用合作开发的模式来使开发占用资金降低。
3.3将企业内部管理加强，使风险合理有效的规避
目前，因为房地产企业内部的管理还不够完善，部分企业的内部管理机制还不够健全，有的企业甚至没有构建现代化的分工经营部门体系，从而给房地产开发和经营工作造成较大的风险。事实上，通过将企业内部管理加强，实施严格的成本核算和质量控制，能够在很大程度上使企业在开发和经营过程中规避产生的资金风险和质量风险等。
3.4有效结合土地资源管理和资产管理
在新时期的背景下，我国相关部门需要制定完善的措施，确保房地产企业在全面应用土地资源的过程中，保证土地资源的高效应用，最大程度的节省土地资源。这就要利用有限的土地应用方式来取代无偿应用方式。这就要求将原始的土地资源管理以及资产管理模式进行有机融合。我国房地产企业在进行开发和运营时，需要将房地产企业的长期发展目标进行展现，在进行土地资源优化配置时，将市场制度进行全面应用，并且政府在此过程中起着宏观调控的作用，进而提升土地应用的高效性和科学性。
4结束语
综上所述，我国各个领域随着时代的不断发展而迎来了全面的发展时机，因为房地产企业是我国独立的经济体系，所以其在长期的运用发展中，对经济效益一味的追求，而忽略了土地资源的高效应用。但是，作为人口增长大国，我国在发展的过程中，需要对各项资源的节省应用重视，我国房地产企业在这种条件的影响下，需要对开发与经营策略进行全面的转型，借助有效的土地节约策略来将自身的核心竞争力提高，从而推动房地产企业的稳定发展。
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论文作者:吴倩
论文发表刊物:《基层建设》2017年第36期
论文发表时间:2018/4/8
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