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1996年下半年以来，国家对房地产市场发展的政策发生了明显的变化，从限制房地产业发展转向支持以城镇住宅建设为主的房地产市场的发展。尤其是今年以来，国家出台了多项支持以住宅为主的房地产业发展政策，对我国房地产市场的发展有实质性的推动作用。目前，我国房地产市场的调整已基本结束，预期未来的几年将是我国房地产市场投资与消费双增长的时期。
一、上半年房地产市场表现出强劲增长势头，结束了1993年下半年以来的调整局面
1.1993年以后，房地产开发投资增速逐年下降，但到今年上半年开始回升。
1993年，国家为了抑制由于房地产过热引起的泡沫经济，加强了对房地产市场的宏观管理，开展了对房地产开发经营机构的全面检查，颁布了《增值税法》、《房地产管理法》，并开始整顿金融秩序。因此，1993年以后房地产开发投资增速逐年下降，到1997年房地产投资出现负增长，比1996年下降3.42%。
然而进入1998年，在政府促进住宅及房地产业发展有关措施的引导和促进下，房地产投资表现出强劲的增长势头。今年一季度，全国房地产投资比上年同期增长9.2%；1-4月份，全国房地产开发投资521亿元，比上年同期增长12.7%；1-5月房地产投资比去年同期增长15.2%，（1991年以来全国房地产开发投资增速变化情况参见下表）。
2.代表房地产市场未来供应能力的施工面积、新开工面积增速在多年下降以后，今年上半年强劲增长。
1997年，全国商品房施工面积比上年下降6.90%，新开工面积比上年下降3.56%。进入1998年，全国商品房施工面积和新开工面积逐月逐季回升。一季度，全国施工面积1.8亿平方米，比去年同期增长7.9%，其中商品住宅施工面积1.2784亿平方米，同比增长9.99%，新开工面积1800万平方米，同比增长38.32%。1-4月份，房屋施工面积23734万平方米，同比增长5.4%，新开工面积3478万平方米，同比增长44.0%；1-5月，新开工面积继续保持稳步增长势头，比去年同期增长41.4%。
3.住宅投资比例继续增长，投资结构经调整渐趋合理。
由于国家把住宅产业作为新的经济增长点，住宅投资规模逐年增大，住宅已成为开发商竞相投资的龙头项目。住宅投资比例进一步提高，开发物业结构渐趋合理。住宅投资占房地产开发投资的比重，1996年为53.7%，1997年为56.27%，比上年提高约3个百分点，1998年1-5月民用住宅投资的比重达到59.2%。
4.商品房的需求回升，价格总水平提高。
从价格水平看，在社会商品零售价格总水平下降的情况下，今年上半年商品房屋价格比上年同期上升2.1%，土地批租价格比上年同期上涨2.8%。从销售情况看，今年一季度，商品房销售面积同比增长高达43.27%。二季度累计销售面积和销售额分别比去年同期增长53.40%和69.15%。
5.个人购房者队伍不断扩大，商品住房消费主体向个人消费者转移。
几年来，随着我国房地产市场的发展，个人购房者队伍不断扩大，商品住房消费主体向个人消费者转移。个人购房占住宅销售的比例1994年为39.87%，1997年已达54.8%，今年1-5月份，全国成交的商品住宅中有73.12%直接销售给了个人。个人购买商品房的比重在逐渐上升，有助于建立稳定的房地产市场。
二、今年房地产市场回升的最主要原因是政策引导
今年我国房地产市场的回升主要是政策引导的结果。据有关专家估计，通过房改，使住房租金较快达到商品租金水平，并推动公房出售，可以逐步启动上万亿资产加入住房资金的大循环，派生万亿产值。因此，在去年以来，国民经济增长乏力的情况下，为了确保今年国民经济增长8%的目标，国家选择了扩大内需推动经济发展的方法，国家把以住宅为主的房地产业培养成为国民经济新的增长点。
今年国家促进以住宅为主的房地产业发展的政策十分丰富，而且有力。如进行住房制度改革，在全国范围内停止福利分房，增加房地产投资规模，采取增加房地产贷款规模、降息等一系列促进房地产开发建设和增强居民住宅消费能力的金融措施，大大提高房地产开发商的融资能力和居民的消费能力。尤其是《个人住房贷款管理办法》的颁布，可以推进住房制度改革，促进住房消费；通过发放住房贷款，可以解决居民改善住房要求和当前支付能力不足的矛盾，变将来消费为当前消费，提前改善住房条件。
三、我国城镇房地产市场有巨大的发展空间
1.城镇居民对住房需求巨大。
(1)据有关资料，目前全国城镇中人均居住面积在4.5平方米以下有450万户，到2000年，以平均每户增加30平米建筑面积计算，则需1.35亿平方米，每年需解决6500万平米；
(2)“九五”期间约有1300万对夫妇结婚，平均有260万对新婚夫妇需要住房，以户均70平米建筑面积计年均需要住宅1.82亿平米；
(3)我国城市化进程将加快，我国城镇人口年均增长4.73%，每年新增城镇人口1600万人，以人均建筑面积18平米（相当于使用面积12平米）计，需要增加住宅2.88亿平方米。仅以上三项因素，我国城镇居民每年对住宅的理论需求量就达5.35亿平米。以1997年住宅的每平米销售价格1766元计，则理论需求额将达9448亿元。
据调查，目前城镇居民能够承担得起现行住宅按揭贷款和每月还本付息的人数约占城镇居民的20-30%，则取消实物分房制度后，能够变为现实需求的住房面积约为1.07-1.61亿平米以上。1997年出售的商品住宅面积为6888.23万平米，则新增的商品住宅需求可达3800-9200万平米。1997年的商品住宅竣工面积1.08亿平米，从总量上尚不足以满足城镇居民对住宅的需求。由此可见，城镇居民住宅市场的发展空间非常广阔，城镇居民对住宅的潜在需求是我国房地产市场发展的长久动力。
2.我国住房分配货币化目前已出现的方式有发放住房补贴、住房含量直接进入工资、实行住房公积金等方式。随着房改的深入，进入住房消费资金将大大增加，房地产市场的有效需求将会较快增加。
首先，职工住房公积金将较快增加。房改后，职工住房公积金可能由原来占职工工资的10%提高到30%。估计以后每年能归集公积金千亿元左右。
其次，部分居民储蓄将流向房地产消费。取消福利实物分房办法，必将使居民依靠福利分房的意识得到很大的改变，促使居民利用储蓄存款及收益购买住房，一部分储蓄资金成为住房消费资金。1997年我国城乡储蓄存款余额为4.8万亿元，城镇居民储蓄存款余额约占一半左右，如果分流10%，就将增加2000多亿元住房消费资金。
再次，住宅消费贷款会较快增长。截至6月底，仅建设银行房地产贷款总额1728.8亿元，其中个人贷款余额260亿元，住房开发贷款和自营性个人住房贷款新增额分别为上年同期的163%和275%。建设银行计划今年新增房地产贷款500亿元，新增个人住房贷款350亿元。与此同时，其它银行也在加大个人住宅消费贷款的力度。因此，《个人住房贷款管理办法》颁布及利率的多次下调，对增加居民住宅消费支出将起很大作用。
以上几项措施，估计能增加住房消费资金3000-4000亿元，从而大大提高居民购房能力。
从实际情况看，各地已经出台的房改政策都较大程度提高了居民的购房能力。从今年1月1日起，山东省把住房补贴纳入职工工资，实现职工住房分配货币化。按职工工资收入的25-30%计算住房补贴，直接纳入工资，但不发给职工个人。和住房公积金一样转存到职工个人住房帐户上，购房时专用。广州市则从3月1日正式实施了住房货币化分配方案。凡从1997年9月29日之后进入实施单位工作，本人及配偶均未享受过购房优惠的新参加工作者和工作多年的愿选择货币分房而未享受过购房优惠的职工可享受每月233-933元的购房补贴。广州市制定住房补贴标准的思路是，使一个中等收入家庭（夫妻双方）用25年的住房补贴额及家庭积蓄可以购买一套每平米3500元的住房。考虑到住房价格上涨和抵押贷款利息增长等因素，广州市的住房补贴标准还将适时调整。