柳启龙 朱燕子
山东田庄煤矿有限公司明昊物业公司 山东 济宁 272100
摘要：随着人们生活水平的提高和需求的增加，仅仅靠物业服务企业单方面的运作很难保证较高的物业质量。对于我国物业管理的发展方向，从业主自治着手应该是一种有前景的探索。本文进一步分析了我国现代住宅小区物业管理中的业主自治，以供同仁参考借鉴。
关键词：住宅小区；物业管理；业主自治
一、业主自治的含义
业主自治是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。业主自治是由于建筑物区分所有权制度的确立和发展才成为必要。住宅小区内多层建筑的全体业主对小区共用部分和共用设施均享有所有权及管理权，各区分所有权人从自身利益出发行使各自权利，极易引发各种矛盾和冲突。因此，为了便于管理，业主以民主原则为基础组成共同体，自行或委托专业的物业服务企业管理小区内的共用部位和共用设施，保持小区环境卫生，维护小区公共秩序，使小区内的公共事务管理得以有效落实，充分发挥物业的使用价值，为业主营造和谐健康的生活环境。各国物业管理法律制度中，业主自治都是其基本组成部分。
二、业主自治的模式
2.1自管模式
自管模式，字面意思就是由业主来亲自管理自治项目，实际上在住宅小区业主自治中，其管理范围应当包括三个方面，一是人的行为生活关系管理，二是物的管理，表现行为为保存、改良及利用，三是除上面两个方面外，以实现住宅小区业主自治为目的，合理要求且未被法律所明文规定禁止的范围。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆用简单话来说，就是业主委员会把物业服务企业的活分配给了业主形成的部门去实行，原本由物业服务企业提供的物业服务，在自管模式下由业主委员会来提供管理办法，在强调自管的情况下，要求物业管理服务的提供者必然是业主内部人员，如此一来则由业主大会主持下，成立自管部门，不仅负责人的管理，还负责物的管理，自管部门完全掌控着整个业主自治的管理权利。而普通模式下，业主委员会仅仅是执行机关而并非真正提供服务者，这样把原来物业服务企业的工作转交给业主，那么必然要求业主成立的自管部门中的成员具有较高的管理素养，否则难以驾驭生活中纷繁复杂的物业服务。
2.2经理人模式
业主自治中经理人模式是由物业管理职业经理人主导业主自治的项目，以一个专业物业管理服务者的身份，利用其超于常人的专业知识进行管理，经理人由业主委员会进行物色或公开招聘，正式入职后将负责住宅小区物业管理服务指导工作。经理人的出现，除了给出自己的专业意见外，更加重要的一点是管理规范，从而使得业主自治中能严格按照管理规约和业主合意的议事规则来进行，使得业主自治机构的行为更加有法可依，有据可循。一个专业的、出色的物业管理职业经理人从事其职业工作的时候，他会用一个专业人士的视角，剖析物业管理在现实生活中各种各样情况下的运用后，得出结论后告知业主权力、义务和责任的边界，是物业管理中业主智囊的存在。同一道理，提供物业服务的一方在经理人面前，必然经过经理人仔细考量，在提供物业服务过程中也要接受经理人的监督，提供的物业管理服务一旦出现低质、低效的时候，经理人应当和业主委员会反馈，这样知根知底的情况下，提供物业服务的一方势必不敢怠慢。
2.3外包模式
业主自治的外包模式，是指业主设立业主自治管理办公室，负责区内日常物业管理，自治管理办公室实行主任负责制，主任由业主委员会任免、考核和监督。自治管理办公室主任全面主持小区物业服务和管理工作，直接对业委会负责。负责对外联络和事务的处理，享有对自治管理办公室工作人员人事任免的建议权。自治管理办公室主任列席业主委员会会议，向业委会报告物业工作情况。对外联络事务一般指联系社会有能力提供服务的企业，把住宅小区物业服务部分拆分外包给企业。小区自治管理办公室作为小区对内对外服务窗口，统一负责物业客服、物业费及增值服务费用收取、小区日常巡视检查、报修接待、外包服务的监督考核、各类合同、档案资料、设备台账和业主委员会交办的日常事务等的管理。
三、发挥业主作用，完善住宅小区治理的思路对策
3.1完善业主自治的相关法律制度和地方性规定
在修订《物业管理条例》和《物权法》时，必须对那些模糊不清的用词、未具体说明的细节之处进行明确的规定。如明确符合成立业主大会条件的小区何时必须召开业主大会，在成立业主大会之前的具体准备工作；明确街道办事处和居委会在业主委员会成立时的定位和具体指导程序，从而理清业主委员会与街道办事处或居委会的关系，避免两者之间矛盾的产生。在小区业主委员会成立之时，应与业主签订相关约定，规定好业主的权利和义务，所在小区的维护、管理和修缮，以及所在小区业主自治的运行机制。业主应该充分的利用自治的特点，通过制定自治规范来对本物业区域内的自治活动进行规范。业主自治规范包括《业主公约》和《业主大会议事规则》，这两个文件应当根据本区域的实际情况，在不与《物业管理条例》和《业主大会规程》和地方性法规抵触的情况下，对上述文件没有规定的诸如业主自治的原则、内容、运行程序、责任和纠纷的解决等事项作出详细规定，以填补法律、法规的漏洞，使业主自治操作性更强。
3.2保障权利以调动业主参与治理的积极性和主动性
居委会和业委会必须从保障业主知情权、维护业主合法权益入手，增强业主的主体意识和责任观念。通过定期召开民情恳谈会、矛盾协调会、事务听证会以及进行政策法规培训等渠道，经常广泛听取业主意见，引导业主真正关注小区治理工作。鼓励业主为小区治理和建设贡献聪明才智，对其中的“金点子”在采纳后予以公告表彰。挖掘人才，发挥小区内具备专业知识和技能的业主的作用，为居民服务，为小区治理出力。
3.3完善业主自治机构内部管理制度
业主委员会应以维护小区业主权利为宗旨，一切行为都应是业主行使小区自治权地表现。同时，也应该杜绝业主委员会的侵权行为。所以，完善业主委员会内部管理制度是十分必要的。例如，在小区全体业主中按照相关程序选举一部分业主成立监事会。监事会的主要职责是 ：监督并检查业主委员会日常财务管理工作，保证业主委员会的所有财务收支都合法；监事会可以对违反相关规定的业主委员会或其成员行使罢免权；监事会有权出席业主大会，对小区物业管理提出相关议案。监事会根据小区业主委员会内部管理规定对小区业主自治进行有效监督，为业主委员会和物业公司对小区物业进行及时有效地管理提供了保证，对提高业主自治水平起到一定作用。
3.4发挥党组织和党员作用以引领小区有效治理
充分发挥党组织优势，推进社区党建联建，以社区党组织为核心，当好居委会、业委会和物业企业的“掌舵者”。进一步推进社区党组织和业委会人员交叉任职，强化居住小区综合联席会议制度的落实，必要时可在符合条件的业委会中成立党的工作小组。鼓励党员和干部积极参与小区自治管理、矛盾化解和公益活动，以身示范，并作为其晋升条件之一，将包括小区矛盾在内的社会矛盾化解数量作为对街镇班子考核的内容之一。
结束语
业主自治的过程可比作“内忧外患”，既要处理内部因各业主文化程度、经济水平、消费观等因素不同而产生的冲突，又要面对外部开发商以及物管公司的阻碍，可谓困难重重。因此，只有业主真正实现自治，物业管理活动才能真正为业主服务，体现业主的利益，从根本上提高小区业主的生活质量，优化小区生活环境。
参考文献：
[1]黄建文.城市住宅小区的业主自治与政府介入[J]．学术界，2011（4）.
[2]张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势[J].改革与开放，2011（20）.
[3]张农科.关于我国物业管理模式的反思与巧造[J].城市问题，2012（5）.
论文作者:柳启龙,朱燕子
论文发表刊物:《防护工程》2018年第24期
论文发表时间:2018/12/28
标签：业主论文; 业主委员会论文; 小区论文; 物业管理论文; 物业服务论文; 经理人论文; 住宅小区论文; 《防护工程》2018年第24期论文;