高品质公租房：国家战略与民生抉择，本文主要内容关键词为：高品质论文,民生论文,战略论文,国家论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
就主要发达国家和地区房地产市场的发展历程来看，虽然政策各不相同，但无一例外地都将公共住宅(Public Housing)这种民生工程视为平衡房地产市场健康发展的利器，Martin Ricketts就直言不讳地指出，公共住房政策通常被视为是针对房地产市场失控所作出的对弈措施，也是对社会各阶层收入进行重新分配的一种重要手段[1]。我国于2010年10月公布的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中已明确地提出了“要努力解决中等偏下收入家庭住房困难”的基本目标，这也表明了我国政府进一步完善社会保障体系的决心。由于大规模公共住宅的建设事关国家的长久发展和民众的长远福利，因此如何前瞻性、整体性和科学性地规划和推进这一重大民生工程显得尤为重要。本文首先对主要发达国家和地区的公共住宅情况进行了评述，接着针对我国廉租房和经适房等保障房体系目前存在的弊端进行了剖析，并最终提出了基于“调控房价”、“城市建筑群品质提升”为出发点的高品质公租房策略，并对其成为国家中长期经济发展战略的可行性和具体实施措施进行了探析。
二、公共住宅的国际经验简述
本部分整理并剖析了主要发达国家和地区的公共住宅情况，拟从数量占比、质量水准、融资模式和租售方式等四个方面进行分析论述：
首先，从公租房的数量占比情况来看，各个国家和地区的差异性比较大，其中新加坡和中国香港远远走在了其他国家和地区的前面。目前，新加坡的居民住宅主要分为组屋和私宅两种形式，其中组屋就类似于我国的经济适用房和廉租房。新加坡政府1960年便成立建屋发展局(HDB)，在50年中建设了100万套住房，目前高达85%以上的新加坡居民住在公共住房——组屋之内[2][3]。中国香港的廉租房一般称为“公屋”，平均每套住房的面积不到40平方米(按照楼面面积7.7平方米/人的标准配租)，居住了近1/3的香港人口，加上居住在“居屋”(类似我们的经济适用住房)的居民，有约49%的香港居民居住在公共住房中，这被认为是香港社会稳定的基础[4][5][6]。相对于其他国家，法国将公共房屋的比例进行了制度化要求，1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特提出了“低租金住房制度”(HLM)公共住宅政策概念，按照HLM制度规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%，目前法国租房市场的主流已被廉租屋占据[7]。
从发达国家横向对比来看，美国的公共房屋整体比例是比较低的，仅占其现有房屋的2%和可供出租房屋的6%，但这个数据并不表明美国对公共住宅领域的忽视和不作为。其实，早于1934年美国就出台了《联邦住宅法》(NHA)，同时创立了联邦住房局(FHA)；1937年美国国会又通过《公共住宅法案》，设立“联邦平民房屋建设总处”(USHA)；1949年通过《住房法案》后也掀起了大规模建设公共房屋的一个高潮；1965年，在美国国会通过了《住房与城市发展法》后，又成立了住房与城市发展部(简称HUD)。虽然1990年以后布什政府开始转向了住宅私有化政策，并将公共住宅进行出售，但从历史的角度分析，公共房屋对于低收入人群保障和国家稳定起到了不可替代的作用[8][9]。
其次，从公共住宅的房屋质量和社区管理来看，由于低收入人群高度集中，公共住宅社区普遍存在着房屋质量低廉、治安堪忧、疾病传播率高、社会矛盾突出的现象。大量文献对这种现象进行了证实和原因剖析[10][11][12][13][14][15][16]，Wilson(1987)也认为目前全球竞争的经济结构将有助于推动贫民窟的形成，导致社会贫富分化的现象十分明显[17]。进入21世纪以后，美国、法国等发达国家相继采取了多元化供给的措施，以提升社区的异质性和促进社会的融合[18][19][20][21]。除此之外，行业协会积极地参与也对公共住宅社区的稳定有着难以估量的意义，McDermont(2007)的研究就发现在社会公共房屋社区建设及治理的推动上，英国的非盈利房屋协会与政府管理者一样也起着非常重要的作用[22]。
在公共住宅质量的提升方面，各国也是不遗余力。德国、英国、荷兰等国家在第二次世界大战以后都逐渐取消了廉价的社会租赁住房单位，继而统一转向建设更贵的公共住房[23]，其中德国的模式尤为独树一帜，其房租管制制度初步建立于二战结束后住房极度短缺的困难时期。由于战争，当时住房出租价格大幅度上升，许多居民无法承担其所承租住房的费用。针对这种情况，政府实行了租户权益保障措施，大量高质量的公共住宅应运而生，从居住硬件条件上讲，大多数公共住宅之间没有很大差异，无论是带家具的出租房屋还是空房，其建筑和装修质量都非常高，即使是老房子也维护得像新房一样[24]。
再次，在公共住宅建设的融资方面，主要发达国家和地区非常重视民营资本的参与。美国和英国曾采用了私人主动融资(Private Finance Initiative，简称PFI)的形式，即利用私人机构资金从事此前政府需要通过财政才能完成的公共项目的开发、建设和运营。其他国家和地区也借鉴美国的模式将其引入公共项目的融资建设上，不仅降低了成本、还提高了建设效率和服务水平，取得了良好的成效[25][26][27][28]。此外，房地产投资信托基金(REITs)作为在国际市场上日益成熟的房地产直接融资金融产品，自1960年诞生至今已经在全球二十多个国家和地区得到了深入发展与广泛运用，市场规模不断壮大，运作经验日益成熟，取得了良好的市场表现，已经成为各国房地产金融体系必不可少的金融工具之一[29][30]。从中国香港、新加坡等国家和地区的情况来看，三分之一以上的公共房屋都由民营资本来建设，投资收益率也达到10%左右，而且投资风险也相应较低[31]。
最后，从公共住宅的租售方式来看，各个国家和地区的政策也不尽相同。英国于1980年颁布的《住宅法》中确立了购买权制度(Right to Buy)，即规定在符合法定条件和法定程序的前提下，赋予承租人从房东处以一定折扣购买其所租住住房的安全租赁法定权利。2005年底，在购买权制度实施25周年之际，根据英国政府的统计，共有近300万套公共住房是通过购买权交易予以出售的。购买权制度影响了成千上万的英国的公共住房的承租人，是英国政府帮助中低收入阶层取得住房所有权的最为重要和有效的手段之一，并为欧洲大部分国家的立法所采纳或借鉴[32]。与英国模式相似的是，新加坡政府考虑到新旧公共房屋社区的补贴价格各有差异，便将部分公共房屋进行出售，以进行市场调节和方便市民选择，从而更加有效地利用市场机制来推进公共房屋的建造，同时这种再售方式也成为公共房屋升级为私人住宅的重要途径[3]。与英国和新加坡不同的是，中国香港公屋的定位非常明确，公共住宅采取了只租不售的方式，从而利用有限的资源为需要住房的低收入家庭提供负担得起的安身之地[5][33]。
通过各个发达国家和地区公共住宅情况的比较，我们不难发现一个基本的事实，那就是公共住宅已经成为房地产市场发展不可或缺的重要组成部分，每个国家都结合自己的实际情况进行了相应地调整。有鉴于此，找到与我国国情相适应的公共住宅政策就显得非常迫切和必要，也是促进社会稳定与构建和谐社会的重要保障。
三、我国的保障房制度：廉租房和经济适用房政策将何去何从？
我国于1994年开始建立经济适用房制度，在国务院[1998]23号文件中又提出了建立廉租房的制度，即采用相对低廉的租金向符合城市最低收入标准的住房困难家庭提供以满足居住需求为目的的普通住房，是我国政府在住房领域实施社会保障职能的核心主体。陈琛琛(2005)认为，从数量上来说经济适用房作为政策中微利性质的住房，在我国当前的住房制度中并不占有重要的地位，它只是一个配角，无法从根本上解决80%中低收入者和5%的最低收入者的住房问题[34]。
由于诸多原因，此前相当一段时间内我国廉租房建设进程比较迟缓，供需矛盾日益突出，2007年出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要建立多层次住房保障体系，并尽快推进住房分类供应体制的实施，经过三年左右的时间，目前情况有所改观(2010年各类保障房的构成见表1)。近期《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)又提出了“加快推进保障性安居工程建设”的要求，着力增加廉租住房和经济适用住房供应，着力推进城市和国有工矿棚户区改造，着力完善住房保障体系，着力健全住房保障工作机制，努力实现全年新增保障性住房300万套、改造各类棚户区280万户的年度工作目标，力争“到2012年末，基本解决1540万户人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭的住房问题”。
本文认为目前的经适房和廉租房政策主要存在以下不足：
首先，保障性住房的比例过低。国家住房和城乡建设部于2011年公布了1000万套保障房的年度计划，客观来说，即使未来完全实现这个目标，我国经适房和廉租房等公共住宅的比例还是徘徊在10%左右，还不足其它发达国家平均20%比例水平的一半，相比新加坡的85%和中国香港的49%的数据还有很大差距。
其次，地方政府建设保障房的积极性较低。一般商品房开发成本包括五大类：土地费用、建安费用、政府税费、配套费用以及其他费用成本，其中土地费用(受让金)是最重要的构成部分，约占房屋成本的30%以上，也是财政收入的主要来源。财政部和国土资源部数据显示，2010年全国财政收入达到83080亿元，增长21.3%，而全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%，“土地财政”占全国财政收入的比重高达33.75%。由于目前商品房开发有着非常高的土地受让金回报，致使各地方政府消极应对中央政府对保障房建设的号召，从而既可避免保障房数量的快速提升会影响到商品房的销售，又可以节省政府的开支。从一定意义上来讲，受让金仅是土地长期产权(使用权)的转移费用，并没有实现财富的真正增值，因此从长远的眼光来看，这种过多依赖受让金的土地财政难以为继。
再次，“经济适用房”的保障房形式不利于房地产市场的健康发展。我国居民目前对房屋的消费观念普遍存在误区，大多数人认为只有住自己买的房才能安心，对房屋“投资”和“消费”的概念未加区分。实际上“居者有其房”的侧重点是有房“住”，而不是有房“买”，买房是资产积累到一定程度时的投资行为，在不具备购买房屋这一资产能力的情况下，最关键的是要首先保证有房屋可住，而不是只有等拥有房产后才能居住。魏雅华(2010)认为，正如在中国所有城市的道路上，由公共汽车、出租车、地铁、轨道交通所组成的公交系统才是城市交通的主流品种一样，中国没有必要每个人都有一部车，家家都开私家车[35]。客观来看，经适房是一种国家垄断性销售行为，强制压低的价格会导致供需关系的非常态性矛盾，也会对商品房市场的发展带来一定的负面影响。同时由于经适房相比商品房的价格较低，引致部分政府官员的寻租行为，即通过内部关系认购、转售转租以牟取暴利，使得一些本来真正需要的老百姓享受不到这一社会保障。因此，公共租赁房屋“只租不卖”才是人口密度大的国家房地产发展的大方向，这也是与我国和谐社会民生工程的主旨原则相一致的住房发展形式。
又次，我国目前廉租房和经济适用房的整体品质较低并且地理位置较差。许多地方政府认为廉租房和经济适用房仅是面对低保人群而采取的权宜之计，过多建设公共房屋将会使得其财政负担过重，导致目前我国廉租房和经济适用房存在数量比例过低、建筑寿命较短、功能和外部美观性不足等诸多缺点。大多数廉租房和经济适用房处于化工厂、电厂、火葬场、公墓等高污染和居民比较避讳的位置，房屋漏水、墙壁开裂、层高不一等现象广泛存在，甚至刚刚建成就推倒重建的情况也屡见不鲜。
最后，我国目前的保障房政策忽视了夹心层人群的需求。此前的廉租房和经济适用房仅仅考虑到了按照条件应该享受保障性住房的低收入人群，但短期内租得起房而暂时又没有能力购买商品房的“夹心层”才是住房需求较大的群体，这些人群包括刚刚就业的学生、年轻人和外来人等城市居民等，约占到城市人口的20%-40%左右，而且越是经济发达的城市该比例就越高[36]，他们往往倾向于高比例贷款购房，从而成为推高房价的主力军。
四、高品质公租房建设：上升为国家中长期经济发展战略的意义何在
通过以上分析我们可以看出，此前我国的廉租房和经适房等保障房政策存在着诸多弊端，并不能代表未来保障房发展的主要方向。本文认为，应该取消此前的廉租房和经适房政策，统一改为投资高品质的公租房，并将此上升为一项国家中长期经济发展的战略。现将高品质公租房建设对于社会发展的意义分析如下：
第一，推行高品质公租房会有利于抑制房价的过快增长。房屋是一项高额不动资产，过多不具备资产购买能力的人通过贷款买房就会导致作为供需关系指示器的价格机制发生紊乱，这也是美国房地产次贷危机公认的根源之一。从一定意义上来讲，过高贷款比例的购房需求不属于有效需求，这种无效需求继而推高房屋资产价格，会引发结构性通货膨胀。而公租房由于满足了部分夹心层人群的住房需求，从而减少了低质和无效的住房投资需求，有利于抑制房价的过快增长。虽然并不是所有的研究结果都支持公共房屋可以显著地对周边的房价产生明显影响这一观点[37]，但这种差异性的出现主要归因于发达国家低收入人群或夹心层人群占比较小的事实。客观来看，中国的公租房政策至少可以减少夹心层“勉为其难”的投资性举措，从而成为平抑房价的“稳压器”。目前许多城市推行“限购令”，虽然短期见效，但根据笔者提出的外部性序贯传导的观点[38]，限购与限价对房地产市场的发展具有较大外部性，不是长久之计，也是违背市场规律的政策。政府在高价受让土地的同时，完全可以把大部分受让金拿出来建设高品质公租房，这也是实行转移支付、将资产较多的房产投资者财富转为保障房的有效手段。
第二，高品质公租房这一民生政策有助于弱化社会矛盾，消除社区歧视。Meng(2007)的研究认为，中国此前的住房体制市场化改革使得拥有房产的人参与了城市财富的增值，而低收入者却很少有这样的机会，从而扩大了城市居民的收入差距，导致了社会不稳定的加剧[39]。客观来看，高品质公租房建设作为一项民生工程与国家“十二五”规划要求是完全契合的，不但能使低收入群体在领取国家租房补贴后有房可住，而且可以使得夹心层人群免除了买房的焦虑。中低收入的人群同住在高品质公租房社区内会提高居民的异质性，也能消除此前廉租房、经适房带来的社区歧视，同时对于降低社会的犯罪率有着不可低估的作用。
第三，高品质公租房有利于城市的美化及统一规划。建筑风格代表了一个国家强盛时期的文明标志。目前世界建筑风格主要有八个派系，分别为地中海建筑风格、意大利建筑风格、法式建筑风格、英式建筑风格、德国建筑风格、北美建筑风格、新古典主义建筑和中式建筑风格。在很长的一段时间内苦于落后经济水平的掣肘，我国近期的民居建筑仅仅追求实用性而忽视了建筑外观的民族特色和风格的统一，使得近代中国鲜有能代表时代风格的建筑。国家推行高品质公租房时完全可以将居住实用性和各地民居的传统特色相结合，使之成为城市的特征符号。
第四，高品质公租房有助于提高建筑质量和寿命。以“求质求美”为出发点的高品质公租房战略将有利于建筑寿命的提高，防止出现短命建筑和进行重复浪费建设，并力争打造能跨越几个世纪的经典建筑。根据国家住房和城乡建设部的计划安排，2011年全国保障性安居工程住房建设规模计划达到1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，总投资将达到1.3万亿元之巨。反而言之，如此庞大的投入，若都建成质低价廉的房屋且未来又需要不断推倒重建的话，那将会是极大的资源浪费。横向来看，高品质公租房作为质量参照的底线，也可以同时迫使商品房开发商提升私有建筑的品质，从而也防止大范围出现商品房的短命建筑。
第五，高品质公租房将会拉动新一轮的投资，对国家中长期经济增长起着难以估量的作用。Grebler和Burns(1982)对美国的研究结果表明私人投资部分的房地产周期波动与宏观经济不完全相关，但由政府作为公共支出进行的住宅建设投资周期则一般与GDP的周期波动相同[40]。赵龙节等(2007)对日本房地产与国民经济周期波动的分析显示，从与GDP波动的同步性来看，公共住宅投资要比私人住宅投资更强[41]。虽然高品质公租房从本质来说是国有资产，而且会在一定程度上影响地方政府土地财政的收入，但实施公租房建设既可以使得国有资产实现增值保值，同时也可以引进民营资本参与进来，不但将会带动钢铁、水泥、交通、装饰材料等诸多行业的发展，又可以推进我国城镇化建设的进程，引发新一轮投资热潮，对拉升当地的经济起着推波助澜的作用。我国中低收入人口比例和城市人口密度较高，因此适宜像发展公共交通一样来相应提高公租房的比例。参照发达国家的平均公共住宅占比水平和考虑到我国大中城市夹心层人群占比205-40%的严峻现状，建议我国高品质公租房的覆盖面不应低于30%。按此推算，若公租房按照平均2500元/平方米进行高标准建设和装修，则每年3.1亿平方米(详见附录)高品质公租房建设将新增投资8000亿元左右，至少拉动GDP两个百分点。
五、关于高品质公租房建设实施措施的探析
本文认为，在将高品质公租房建设上升为一项国家中长期的经济发展战略时，需要重点关注以下几个方面问题：
(一)高品质公租房的建设原则
首先，要坚持功能和美学并重。建筑的外观是一种城市的公共资源，根据德国和日本的经验，“公租房”并不是“贫民窟”的代名词，也不一定非要看起来廉价，建议保障房的策略应由此前廉租房、经济适用房“仅保证实用的基本功能”而转向“功能和美学并重”，做到“求质”与“求美”并举。具体来说，应当结合各省市当地传统民居的风格，力争将公租房建成高品质、有特色的永久性建筑，以避免建筑因寿命太短而被迫不断重建。特别值得区分的概念是，外观的高品质并不等于奢华装饰，我国江南水乡的白墙黑瓦民居特色就是有力的佐证，投资成本较低，但风格简洁、经典，具有很强的建筑生命力。根据2010年上海世博会提出的主题：“城市让生活更美好”，建筑的节能减排及现代化功能也是高品质公租房需要重点考量的因素，因此在实现“外观经典化”的同时还应并重“内部功能现代化”。一切美的事物都是有生命力的，可以想象，如果公租房建筑的寿命能维持数百年，则历经几个世纪后，我们的后人仍能感受21世纪中国建筑的文明和跨越历史的前瞻之举。
图2 部分省市2010年保障房建安成本情况(单位：元/平方米)②
其次，公租房的建设成本标准不宜过低。房地产开发成本中一个重要构成是建安费，即房屋建造过程中所发生的土建、土方、材料、人工以及装修、绿化等项目内配套设施等费用，是成本中最大的一部分，这个费用相对固定可控，但每个地区的差异较大。保障房的建安成本相对于当地商品房价格而言是非常低的，从全国范围来看，江西、山西、甘肃等中西部省市每平方米保障房的建安成本介于500-1400元/平方米，湖南、海南、江苏、浙江、福建、广东等沿海或中部省市平均约1400-3000元/平方米不等，而只有上海、北京等特大城市的建安成本才高于4000元/平方米(见图2)。
考虑到高品质公租房的目标是投资打造能维持几个世纪的建筑，所以建议在现有基础上将预算适当上浮，在达到“质”的标准后再尽量节省成本。客观来看，高品质公租房的建筑寿命若能维持200年，则其单位时间的成本仅是按照20年建筑寿命设计房屋的1/10，因此，从更长的时间跨度角度来讲，高品质公租房的单位成本比较低，也符合节省和经济的原则。建议由国家住房和城乡建设部统一制定分别具有各地民居特色的可备选建筑设计方案、建设质量和成本等标准，由各地方政府根据当地民众的投票来选择决定实施方案。
最后，按照国际惯例，建议公租房户型面积大小跨度介于40—80平方米之间，其中60平方米以下的占85%以上，并按建筑面积的10%进行公建配置，并包含相应的简约装修。
(二)公租房建设的资金来源
由于大范围进行高品质公租房建设会耗资巨大，仅由政府单独出资往往会显得力不从心。建议由财政为主出资的同时，应该鼓励社保基金等民生性资本和民营资本介入到公租房的建设上来，以市场手段促进公租房建设供给，在募集资金的同时，分散风险，共享收益。
按照住建部计划，2011年将投资1.3万亿建成1000万套保障房，此前国土资源部公布的数据也显示，2010年全国通过招拍挂方式实际所得的土地出让金为2.7万亿，以10%来计算，可为保障房建设提供2700亿的建设资金；根据世联地产市场研究部的推算③,2011年中央财政划拨款或将达到1300亿左右；公积金贷款若按与保障房建设规模同等70%的增量计算，约可提供838亿。上述三项合计为4838亿，距离1.3万亿还缺8162亿。虽然有部分城市已承诺，将土地出让金的20%投入保障房建设，但按此推算缺口仍有可能达到5462亿元。因此，建议高品质公租房前期建设的资金来源可以以土地受让金的财政收入为主，未来也可以转向设立国债专项基金、由政府发行住房彩票、开发性金融机构投资等REITs形式(见图2)。
图2 高品质公租房资金来源与支出流向关系
(三)高品质公租房的实施主体
考虑到公租房对于未来发展的重要性和任务的艰巨性，由中央政府统一推进此民生工程就显得非常必要，借此将高品质公租房建设进一步上升为国家中长期经济发展战略，并将公租房建设的数量和质量纳入地方官员的政绩考核体系中。就地方政府而言，建议具体由各省、市的发展改革委员会进行规划协调、各部门联合推进，其中住房与城乡建设委员会(局)负责设计方案和建设工程的招标等统筹工作，在征求市民意见后再协调各部门实施。此外，财政部门需要负责资金的到位和管理，国土资源部门需保证土地征用的顺利进行(具体职能分工建议见图3)。
(四)公租房土地的获取方式
考虑到节省土地成本和减少城市压力，建议公租房的建设宜在市中心周围的郊区进行集中选址，并发展与市中心相连的快速轨道交通，同时坚决避免选择高污染、火葬场、公墓等民众比较忌讳的地段。土地征用需要按照一定比例对集体土地和地上附着物进行补偿，在条件许可的情况下给被征用土地的农民或住户购买15—20年不等的养老保险。
(五)分配目标群体
建议前期建设的公租房仅面向家庭人均月收入在本市城镇最低生活保障线标准150%以下的城镇低收入家庭或土地被征用的居民，以后再逐步扩展到没有自有房产的普通居民，并且申请的人均面积不超过20平方米，不得进行转租。由民政局负责对分配对象资格的审核，通过房管局的资料来核查申请人是否购有房产，同时对承租住户的户口簿、身份证进行实名登记，并每年复审一次其承租资格。正如乘客在享受公共交通系统服务时不需要出示收入证明一样，考虑到公共租赁房涉及人群收入差异大、分布广等因素，因而从长期来看，未来申请条件中不宜设收入标准。
(六)管理及监督方式
第一，公租房的管理。应该由各地市的住房保障和房屋管理局具体实施管理，进行租金的收取、房屋的维护修缮等工作。
第二，公租房的租金标准测算。按照日本的经验来看，廉租房房租考虑了位置、面积、房龄和交通便利性等四个因素，其中前三个系数由国家制订，越大城市系数越高，便利系数由地方政府根据卫生间及房屋的设施情况及交通便利条件[42]。我国公租房的“租金收取”和“低收入人群住房保障补贴”的发放宜遵循“收支两条线”的原则(具体建议见图2)，其中租金标准首先应按照建筑成本的利息率为基准，再结合面积、房龄和交通便利性等三个因素设定系数。对于收入过低的人群在按正常计算办法收取房租后再按照其对建筑使用的情况作评估后返还租金，这样就避免了对建造的过度使用和人为损坏。本文建议高品质公租房的租金标准可按照以下公式进行计算：
R=(C*i*L*A+M)*S
其中R为租金标准，C为每平方米建安装修成本，i为利息率，L代表地理位置或交通便利系数，A代表房龄系数，M为每平方米物业管理费，S代表面积。
第三，监督方式。住房保障和房屋管理部门应该将所有申请人的信息在网上进行公示，以接受民众的监督。
图3 高品质公租房建设与管理实施主体
六、结论
此前许多地方政府将保障房的建设视作是不得已而为的权宜之计，没有上升到投资打造百年经典建筑的高度来看问题。从未来发展的眼光来看，如果保障性住房缺乏统一的规划，那么城市中就会存在过多外观低廉、建筑寿命短、规划凌乱的“经济适用房”、“限价房”和“廉租房”，既牺牲了城市建筑风格的整体感，随后的多次重建又会造成资源的极大浪费。而如果将推行具有民族风格的高品质公租房上升为国家中长期经济发展战略，则借此可以达到推动经济持续平稳发展、解决民生住房问题、调控房价、整体提升城市建筑品味、防止低水平重复建设、平衡中央和地方经济利益关系、避免过多投机性游资冲击股市和房地产市场等多重目的。通过传承和发展中国各地区的传统建筑文化，高品质公租房可望成为能跨越几个世纪、代表中国建筑文明的时代烙印和特征符号。
注释：
①数据来源：由中国国际金融公司研究部2010年6月10日房地产研究专题——《保障性住房的困局》一文中的数据进行汇总推算，如有需要可向作者索取。
②数据来源：根据国家住房和城乡建设部(www.mohurd.gov.cn)及其它各省市政府网站中公布的投资总额与保障房建设面积数据进行计算并整理汇总。
③世联地产市场研究部的推算详见http://news.sz.soufun.com/2011-01-25/4428828.htm。