【摘 要】土地一级开发，对于提高城市土地单位面积利用率，提升城市竞争力，加快城乡统筹发展具有非常重要的意义。但是，现阶段我国土地一级开发模式发展缓慢，影响了我国土地资源集约节约利用工作的开展，不能有效解决耕地保护与城市建设的矛盾。为更好发展土地一级开发，本文重点分析了现阶段土地一级开发的主要模式和促进土地一级开发进程的策略。
【关键词】土地一级开发；模式；策略
前言：
现阶段，我国在土地一级开发方面已经取得了阶段性成果。但随着我国城市化进程的不断加快，耕地保护与城市用地之间的矛盾愈来愈突出。因此，对土地一级开发的要求也越来越高，要保证土地一级开发工作的顺利开展，就要在了解土地一级开发模式的基础上提出合理策略。
1 土地一级开发模式
为更好了解土地一级开发，找到适合土地一级开发的策略，就要掌握土地一级开发的主要模式，土地一级开发模式主要分为三种，下面分别进行介绍。
1.1 土地一级开发完全由政府运作的模式
政府将土地一级开发作为一项核心工作，同时是土地所有者的代表。完全由政府运作的土地一级开发模式，就是土地一级开发工作完全由土地整理储备中心完成。土地整理储备中心并不是盈利性政府职能部门，但是这一部门能够保证土地一级开发工作的统一性。在进行土地一级开发时，资金支持一般通过政府财政部门进行专项拨款，在拨款后才开展工作，工作完成后再交给土地管理部门，最后，以招拍挂的出让方式实现土地一级开发的市场公开交易。在完全由政府运作的模式中，开发土地的权属一般登记在土地储备机构名下。这种模式能够很好进行地价控制，并且土地一级开发质量能够得到保证，开发过程中没有复杂的法律关系，土地开发后的土地增值收益不会发生流失问题，保证后续完全由政府运作的土地一级开发工作资金能够得到保障。通过上述介绍我们也可以看出这种开发模式优点很多，但是毕竟政府资金有限，而且政府融资渠道狭窄，政府财政部门进行专项拨款时，会有很大的资金压力，影响政府其他工作的开展。
1.2 土地一级开发完全由市场运作的模式
完全由市场运作进行土地一级开发的模式就是政府对现阶段“熟地”价格进行估算，采用市场竞争的方式将准备进行土地一级开发的土地直接出让给竞争胜出的土地一级开发公司，并签订相关出让协议，出让协议能够保证政府的土地所有权益以及社会公共利益，开发公司在开发前要向政府支付竞争时提出的费用，在完成出让工作后，土地一级开发公司根据开发要求进行拆迁、安置、补偿等工作，保证土地一级开发过程中人们的生活和城市建设工作，保证社会秩序的维护和公共设施建设工作，同时土地一级开发工作还要根据需求者建设条件进行开发建设工作，在土地一级开发工作完成后，土地一级开发公司会对开发成本和酬金进行核算，然后通过市场转让土地使用权，开发公司在扣除土地一级开发成本和酬金后政府会得到剩余土地转让款。这种模式进行土地开发工作过程中，土地使用权发生了两次转变。这种模式不利于政府对城市地价进行控制，政府的市场地价宏观调控能力受到影响，有可能会出现市场地价过高的社会问题。
1.3 土地一级开发在政府主导下市场化运作模式
该模式下，土地一级开发的主体为地方政府，地方政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。地方政府负责办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施等，这是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除以上通过行政行为完成的事项之外的开发事项，由政府采取市场竞争的方式选择出具备资格的企业，与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议，由中标开发企业投资完成开发。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在土地一级开发工作完成后，政府要进行验收工作，验收合格后，开发企业向政府移交土地。政府主导市场化运作的土地一级开发模式能够实现市场资源的有效利用，减轻政府开发的资金压力，同时还能实现市场地价的控制工作。这种土地开发模式能够满足现阶段我国土地一级开发市场的需求，这种模式是我国未来进行土地开发工作的发展趋势。
2 土地一级开发策略
基于上文对土地一级开发基本模式的介绍，下面重点对促进土地一级开发三点策略进行分析。
2.1 优化土地一级开发运作流程
要保证土地一级开发工作的顺利开展，就要加强对土地一级开发的管理工作，优化土地一级开发运作流程，实现对土地一级开发成本的控制。因为土地一级开发工作属于综合性、系统性的工程，而且在进行土地一级开发时，涉及的工作流程比较繁多复杂，例如，征地、拆迁、基建、土地出让等环节，每个环节涉及的内容又很多，一旦工程中某个环节中的某个内容出现问题，就会影响整个工程进度和工程质量。例如，拆迁环节，首先要安抚群众情绪，群众可能出现不理解的情况，影响拆迁工作正常进行，在未完成拆迁工作前，其他开发环节很难完成，影响了土地一级开发进度，如果加强对拆迁环节的管理，提前与居民进行沟通，保证居民正常生活的同时做好居民拆迁款发放与补贴工作，能够有效减少拆迁过程出现的问题，保证后续工作的正常进行，同时控制好工期与人力资金成本。合理优化土地一级开发工作流程不仅能够对土地一级开发成本进行控制，减小政府资金压力，而且能够保证土地一级开发质量，尽量减小土地开发过程出现问题的概率。
2.2 加强对土地一级开发的规划
在工程开始前，规划工作进行的好与坏严重影响着工程的进行。土地一级开发工程也是如此，如果在土地一级开发工程开展前，没有合理控制掌握土地资源，没有进行土地一级开发工程的规划工作，在土地开发过程中就极有可能出现问题，例如，需求者要求该土地开发后建筑工程能够具有很好的防震功能，在没有进行规划的条件下，不了解土地实际情况，有可能这片土地土质较为松软，不能实现需求者的抗震等级的要求，在后期工作时，土地开发相关人员才发现这一问题，影响土地一级开发质量，甚至造成土地开发公司经济损失。一旦土地启动开发工作，就不可能在短期进行良好复原。为保障我国土地资源的合理开发利用，就要在土地一级开发工作前加强规划工作，保证土地一级开发质量和满足需求者的需求。
2.3 掌握行业运行周期，控制土地一级开发节奏
土地开发并不是盲目进行的，要充分结合城市当前发展需要和城市实际情况，如果没有结合城市实际发展情况就进行土地开发工作，土地资源没有实现合理利用，土地价值不高，企业利益受到影响甚至出现损失。因此，这就要求土地一级开发公司要具有敏锐的市场洞察力，保证土地一级开发工作满足需要，同时开发公司还应该与政府对城市建设需求保持在同一个高度上。除此之外，不同阶段土地开发行业所处状态不同，因此土地一级开发企业还要掌握现阶段土地开发行业的运行周期，根据市场实际需求实现对土地一级开发的控制工作，提高企业经营利润，同时也实现对城市土地价值的合理控制。
总结：
土地一级开发能够提高城市土地的利用率，促进城市发展，因此国家及土地开发行业内部应该加大对土地一级开发的重视。综上所述，优化土地一级开发的运作流程、加强对土地一级开发的规划以及实现对土地一级开发节奏的控制，能够加快土地一级开发进程，保证土地一级开发工作顺利进行。
参考文献：
[1] 郭灿,孟显印,欧良锋.土地一级开发项目政府违约风险评估分析——以武汉市T院公司为例[J]. 中国房地产. 2015(33)
[2] 徐青,刘美华.城市土地一级开发中的政府治理[J]. 广东土地科学. 2014(02)
[3] 胡翼琼,张广军,张杰.土地一级开发项目投资调整评估要点浅析[J]. 中国工程咨询. 2014(07)
论文作者:邵思朋
论文发表刊物:《低碳地产》2016年10月第19期
论文发表时间:2016/11/18
标签：土地论文; 工作论文; 政府论文; 模式论文; 土地开发论文; 城市论文; 现阶段论文; 《低碳地产》2016年10月第19期论文;