摘要：随着我国综合国力的不断提高，国内的房地产业也随之不断发展，各种房地产相关法律法规不断健全，国家宏观调控的力度不断加大，同时消费者也越来越理性的进行投资消费，房地产行业正式进入微利时代。工程成本作为生产建筑产品的必要投资，成为房地产开发单位控制成本赢取利润的重中之重。过去单纯依靠增加销售收入或者压缩资金周期而不重视工程建设成本的盈利方式，将逐渐被严酷的竞争淘汰出局。
关键词：房地产；开发项目；施工阶段；造价控制重点；措施
引言
我国传统的造价控制方法中，通常把控制重心放在事后的结算环节，忽视了项目施工过程的偏差分析和造价控制，这就导致项目资金得不到合理使用，增加了不必要的经济损失。因此，应重视和加强房地产开发项目施工阶段的造价控制，在确保项目工期和质量的基础上，确保造价控制的施工管理核心地位，并面对现存的问题，科学运用造价控制理论与方法，增强项目施工阶段造价控制效果。
1房地产开发项目造价构成
工程造价主要包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等。其中，建筑安装工程费是工程造价的主体，包括直接费、间接费、利润和税金4部分。直接费是指在项目实施过程中所消耗的对形成工程实体有关的费用，主要包括直接工程费和措施费；间接费是耗用在建筑工程和设备安装工程上除直接费以外的费用总和，主要包括规费和企业管理费；利润是指企业盈利的主要表现；税金是指国家税法规定的应计入的各项费用。另外，固定资产投资方向调节税现已停止征收，对项目进行造价时可不计算此部分内容。工程造价的具体构成如图1所示。
图1工程造价的构成
2房地产开发项目施工阶段造价控制的重点
2.1直接工程费控制
从工程造价构成看，直接工程费主要包括人工费、材料费和施工机具使用费3部分，在建设项目施工总体费用中占有很大比重，且极易受到施工过程中不确定因素的影响而发生变化。因此，要对直接工程费进行首要控制。第一，建筑业是劳动密集型产业，其发展主要取决于置业人群数量和人工单价的共同作用，两者任一的增长都将导致建设项目中人工费的增加。虽然如今大多采用机械化施工，施工人数有所减少，但随着房地产项目开发建设的不断发展，人工单价却在逐年提高。因此，人工费在直接工程费中仍占有一定比重。第二，材料费在施工阶段的工程造价中占有重要的比例。在建筑工程中，材料费约占总造价的60%～70%。因此，严格把控材料费对整个施工过程中的造价控制具有重要意义。第三，机械费作为工程施工中必备的施工工具费用，其运营管理的程度严重影响着物力资源利用率，进而影响工程造价。正因为机械费在直接工程费中所占比重不大，常被施工单位忽视，但实际施工中机械费用的损耗却会随着施工的推进而不断增加。
2.2施工合同管理控制
施工合同管理是工程项目的核心，具有不可替代的重要地位。施工合同在房地产开发项目整个建设过程中具有约束、监督与导向的作用，是建设方与施工方根据自身意愿并遵循国家颁布的法律法规共同签订的相关条款。从双方开始合作起到整个房地产开发项目建设完毕交付使用为止，都以施工合同中所列款项作为执行准则，监理方也需根据施工合同条款进行全方位的监控与审核。施工方对合同的重视程度不够或对合同条款解读不到位会导致合同纠纷，发生不可逆转的成本损失。因此，施工合同管理控制应该是房地产开发项目施工阶段造价控制的重点。
2.3施工现场签认控制
房地产开发项目施工阶段是整个项目建设过程中持续时间最长且突发事项最多的一个阶段，建设项目施工过程的不确定性与突发性导致在施工中一定存在着工程变更。没有预先签认的工程还需要重新施工，由此需要建设单位与施工单位就工程变更作签认证明，并以书面形式记录现场发生的量与价等费用。工程合同造价不可能对整个施工期间可能出现的情况作出全面假设，在整个施工过程中发生的现场签认最终以价格变更的形式体现在工程结算中。因此，现场签认是工程结算的重要依据，直接影响企业的盈利水平，对施工企业至关重要，应着重控制。
3房地产开发项目施工阶段加强造价控制的主要措施
3.1健全造价控制管理体系
房地产开发项目成本是一项具有经济性的价值指标，它与项目施工企业下属各个部门和操作人员的绩效密切相关。项目施工企业管理层需要将施工项目的成本目标层层细化分解，把目标任务落实到具体部门甚至具体的施工人员，使施工人员明白施工项目的预期目标，并明确自身应承担的责任与义务，将自身的利益与企业利益紧密相连，从而增强全体成员的成本控制观念。对此，施工企业可以成立管理小组，由管理小组分管各个部门的工作，定期组织全体成员进行现场讨论，并合理分配各阶段的施工任务，指明施工内容的重点，不定期抽查现场施工人员的成果。除此之外，施工企业还需要成立专门的造价监控部门。造价监控部门是项目顺利施工的重要保障，其主要工作内容就是实时监控建设项目的造价以保证造价的合理性。随着当今经济市场的不断发展变化，市场行情也在逐渐发生变化，这就要求造价监控部门时刻关注市场动态变化，保证成本目标的切实可行。值得注意的是，目前造价监控体系还不健全，许多建设单位与施工企业对造价监控部门还缺乏足够的重视。因此，还需不断完善造价监控体系的相关管理条例，促使施工企业进行更合理的造价控制。
3.2完善施工前期准备工作
在房地产开发项目建造前进行科学的施工预算编制，有利于控制项目施工阶段的造价，提高企业的投资回报率。因此，企业想要获得更多的利润，就需要提高科学编制预算的能力。施工企业要进行科学的施工预算编制可以从3个方面入手。首先，施工开始前的资料准备要充分合理。建设项目的预算编制人员为保证数据的真实可靠，除积极收集勘察报告与设计图纸外，还需要进入到施工现场实地勘察以掌握第一手资料，并对施工现场的工程量进行检查与对比，保证实际情况与勘察报告中所述内容一致。一旦发现两者之间情况不相符，必须及时查明问题所在，如果是施工现场的工程量存在问题则需查明是否存在设计变更等情况，如果是预算编制中存在错套、计算错误或者款项遗漏等问题，需要及时调整修改。其次，认真审核施工图纸。明确施工图纸的详细内容，对施工图纸进行深入研究以保证对整个建设项目的设计理念和工程概况有具体的了解，并保证对施工图纸的动态监控，及时进行内容的更新与调整。最后，科学设置施工定额
单价。预算编制人员需实时掌握市场价格变动信息，对施工现场的需求情况进行调研并科学套用定额。
3.3完善施工签认制度
房地产开发项目施工阶段的文件签认主要体现在随着施工的逐步展开，面对发生的工程变更，对设计阶段所签合同的内容进行补充扩展，根据实际情况进行调整。加强施工文件签认管理的重点在于完善现场签认管理制度。首先，项目管理人员与施工人员要明确自己的责任，详细了解工程变更文件、招投标文件及已签订合同内容，明确工程变更所需要的费用以及相应的计价方法，对施工过程中发生的工程变更进行及时修改与调整。其次，签认文件中要附有明确的清单内容与补充图纸等，作为修改与调整文件内容的依据。再次，根据施工现场的实际情况与合同规定制定切实可行的预算并进行审批，相关人员要密切关注审批流程和审批结果，不可未经批准审核就盲目签署文件。最后，为避免因市场实际情况与预期计划不一致而导致额外费用支出的情况出现，因工程变更而导致的文件签认要及时有效，一旦审批通过要尽早投入施工，以避免拖沓造成的经济损失。
结语
针对目前施工阶段造价控制中存在的问题，应采取健全造价控制管理体系、完善施工前期准备、科学优化施工组织设计、加强直接工程费控制、重视施工文件管理以及完善施工签认制度等措施加强施工阶段的造价控制，使施工阶段造价控制的手段得到不断优化与完善，促进房地产开发项目施工阶段造价控制向更高水平发展。
参考文献：
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［2］黄喜英．浅议高校基建工程造价控制［J］．教育财会研究，2016（3）：53－55．
［3］韦雪．浅析建筑施工企业施工阶段成本控制要点［J］．财会通讯，2017（8）：89－91．
论文作者:王海霞
论文发表刊物:《基层建设》2018年第28期
论文发表时间:2018/11/14
标签：造价论文; 工程费论文; 阶段论文; 开发项目论文; 工程论文; 房地产论文; 工程造价论文; 《基层建设》2018年第28期论文;