唐雨虹[1]2007年在《我国房屋承租人优先购买权制度研究》文中研究表明我国房屋承租人优先购买权制度形成于建国初期,系基于特定历史条件下,特定的政策需要而产生的。后该制度被政策、法规、司法解释、法律一再简单地重复和强调,然而,随着我国房地产业的发展,租赁业的兴旺,该制度的规定过于原则、可操作性差、规则外延过大、内在逻辑混乱、社会认同性弱等弊端也越来越明显,许多先买权之诉的结果既不能保护承租人的利益,也损害了出租人和第叁人的利益,形成两败俱伤之势,也损害了审判的权威。而且,理论界、实务界对其的质疑也越来越多,对该制度进行完善已经刻不容缓。本文从我国房屋承租人优先购买权制度的历史发展以及与国外先买权制度的比较法研究入手,首先阐明该权利应定性为形成权性质,然后笔者在对该制度的价值基础、审判实践中存在的具体问题和弊端进行深入分析的基础上,提出在现行法律规定的前提下,如何正确理解房屋承租人先买权制度的构成和行使条件,并进一步提出对该制度的立法建议。主张限制该制度的适用范围、明确行使承租人先买权的条件和法律后果,提倡实行约定先买权制度并给予相应法律保障等,以期对我国的房屋承租人优先购买权制度的发展和完善提供借鉴。
何利萍[2]2007年在《论房屋承租人优先购买权》文中研究表明我国法律规定,出租人转让租赁房屋时,承租人在同等条件下享有优先购买的权利。由于法律规定得笼统,缺乏可操作性,在司法实践中经常出现这样那样的一些弊端。面对诸多问题,本文作者对承租人的优先购买权制度进行了研究。第一部分,先简要论述了优先购买权的概念,分析其设立的制度价值,引出房屋承租人的优先购买权,并分析其概念、性质、时间效力和构成要件,认为房屋承租人优先购买权性质上属于形成权。第二部分,分别论述了外国民法史上和中国民法史上有关房屋承租人优先购买权制度的历史沿革,并比较分析二者的共同点和存在差异。第叁部分,本文作者从司法实践的角度,分析了承租人在行使优先购买权的过程中出现的种种问题,包括“同等条件”的认定困难、“一定期限”的难以把握、司法实践中法院中的严重分歧、法律规定的不明确以及当事人规避和利用优先购买权的种种做法,论述了优先购买权的实现确实在实践中存在不可逾越的障碍。第四部分,本文作者从法律理论的角度,对房屋优先购买权制度进行质疑。一方面,从设立该制度的现实基础方面看,当前租赁活动并非与以前一样,赁屋自住,而很可能是为了生产经营所需,与出租人相比,其弱者地位不明显,且随着房地产市场的活跃,出租人很可能购得满意的房屋;另一方面,从该制度的理论基础看,出租人与第叁人所签订的房屋买卖合同并未达到应被确认为无效的程度,且宣告无效也与无效合同的法理相悖,该制度违背了契约自由原则,也与第叁人善意取得制度相矛盾。最后,本文作者得出结论:既然房屋承租人优先购买权制度在理论上的缺陷和在实践中的弊端是无法从根本上解决的,而承租人的权利通过“买卖不破租赁制度”已经能够得到充分的保护,故房屋承租人优先购买权应该从立法中予以废除。
曹婷婷[3]2016年在《论承租人优先购买权的适用》文中研究指明优先购买权是一项历史悠久、内涵丰富的民事权利,世界各国的民法典中都有相关的详细规定,早在中国唐宋时期就已经出现在土地这种不动产交易之中,其中承租人优先购买权与社会日常生活联系最为紧密,最高院《法释[2009]11号文》对于承租人优先购买权相关法律规定作出了重要的革新以及适用解释,然而就目前承租人优先购买权的适用仍存在着不明确或者说争议较大的事项,不仅在当事人、第叁人之间产生各种争议和矛盾,同时在司法审判中也常常出现同案不同判的情况,严重影响了当事人之间权利义务的行使以及司法权威性。以最高院司法解释为基础,目前承租人优先购买权仍存在着定性问题、行使要件问题以及权利行使限制问题不明确的情况,通过法律解释、案例解说等方式明确其实务中的权利适用问题,对于定纷止争起到举足轻重的作用。本文从四个部分对承租人优先购买权进行分析讨论:第一部分通过对目前相关法律规定的罗列,在最高院《法释[2009]11号文》第21~24条规定的基础上,归纳出其中未规定或者争议较大的实际适用问题。第二部分解决定性问题,最高院司法解释虽然否认了承租人优先购买权对于出租人与第叁人之间合同效力的影响,但就其性质却未有明确规定,本文通过对于承租人优先购买权结构的剖析以及对相关学说的辨析,认为承租人优先购买权性质为具有强制性的债权请求权。第叁部分解决权利行使要件中“合理期限”和“同等条件”,最高院司法解释对于承租人优先购买权的行使要件并无相关解释说明,其他法律除《合同法》有总括式的规定之外也并未有明确规定,成为承租人优先购买权适用中一大疑难问题。本文结合国内裁判观点、学者观点以及国内外的相关法律法规明确“合理期限”、“同等条件”的实际认定问题。第四部分解决权利行使限制问题,按照最高院司法解释第24条,若存在房屋共有人优先购买权、第叁人依善意取得物权,则承租人优先购买权无适用可能性,但就此规定的正当性及背后的法学原理,学界仍存在诸多的争议,故本文从基本法理及相关案例的角度理清承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权、承租人优先购买权与善意第叁人之间的关系,解决实务中存在的权利冲突情况。
文娟[4]2007年在《房屋承租人优先购买权制度研究》文中进行了进一步梳理我国民事立法早就将承租人的优先购买权作为一项法律制度确立下来,但是法律对该制度仅有原则性的规定,没有就其基本内容作出统一完善的规定,在实际操作中,仍存在诸多问题,造成司法实践中法律适用的混乱和困难,经常出现因执法不统一而损害承租人优先购买权的情形。有鉴于此,本文在参考我国现有法律的基础上,与国外成熟立法相比较,针对承租人优先购买权在审判实践中暴露的问题,重点对该权利的行使及保护进行了比较深入的探讨和研究,以期完善承租人优先购买权制度,维护承租人的合法权益,促进社会经济的稳定发展。文章主要分为四个大部分。第一部分主要介绍房屋承租人优先购买权制度的含义、国外及我国关于承租人优先购买权制度的历史发展和立法状况、承租人优先购买权的法律性质。第二部分重点讲述承租人优先购买权制度的行使,对出卖房屋、同等条件、在合理期限内行使这叁个条件进行重点论述.论述了几种特殊情形下,优先购买权的成立及行使问题:部分房屋承租人对整幢房屋优先购买权的行使问题、转租情形下次承租人优先购买权的行使问题和强制拍卖情形下的优先购买权问题。第叁部分讲述承租人优先购买权与其它权利的冲突及处理。分别就房屋承租人的优先购买权与共有人的优先购买权、抵押权和政府优先购买权进行了论述。第四部分对承租人优先购买权的保护进行论述,首先叙述实践中存在的侵害承租人优先购买权的现象,然后分析当承租人优先购买权受到侵害时的救济手段。
赵洋洋[5]2016年在《房屋承租人优先购买权制度研究》文中研究说明房屋承租人优先购买权,是指承租人在租赁合同的有效期限内,于出租人出卖租赁房屋时,依照法律规定或者合同约定,在同等条件下享有优先于第叁人购买租赁房屋的权利。当前,我国社会经济迅猛发展,房屋租赁产生了许多新问题,承租人优先购买权引发的司法纠纷大量出现。然而,我国的法律规定却尚不完善,相关法律规定过于简单,对于优先购买权的成立条件和行使条件等规定并不明确。学术研究对此也存在不同的观点,造成了司法实践中法律适用的困难,甚至常常会被出租人规避适用。部分学者甚至认为,该制度并没有对承租人的权益起到预期保护作用,违背了立法者最初“居者有其屋”的立法目的,应当将承租人优先购买权制度予以废除。本文认为,房屋承租人先买权制度具有特定的法律价值,拥有充实的理论基础,既是立法者进行价值选择后政策判断的结果,也是承租人保护制度的具体核心制度。因此,应当继续保留该制度并加以完善,保证房屋交易的公平与效率,发挥其应有的作用。本文试图以我国现有的法律规定为基础,对当前各国的法律规定和学者意见进行梳理与研究,总结各国对该制度适用方面的方法和结果。在此基础上,结合我国实际情况,分析我国相关法律制度建设与法律适用所面临的争议和缺陷,并提出完善该制度的构想。本文首先从承租人优先购买权的基础理论入手,介绍承租人优先购买权的发展历史,引出承租人优先购买权的法律价值与法律性质的争议,论证承租人优先购买权的权利属性,阐述该制度应当存续的正当性基础。在此基础上,分别论述承租人优先购买权的成立与行使问题,对相关法律条款的适用问题进行探讨。同时,结合我国相关领域的司法实践和学术研究,对我国现行的承租人优先购买权制度的局限性进行分析,着重论述承租人优先购买权的成立条件、同等条件以及法律效力。最后,在借鉴域外立法的合理成分的基础上,对房屋承租人优先购买权制度的可行性路径提出立法建议,重点是建立房屋租赁公示登记制度,建议通过公示登记赋予承租人优先购买权以对抗效力,以期平衡当事人之间的利益,促进社会公平。
朱创威[6]2017年在《承租部分房屋的承租人优先购买权问题研究》文中进行了进一步梳理不论是在住房租赁中还是非住房房屋租赁中,当下承租人仅承租整体房屋之部分的情况十分普遍。这类情况与承租整体房屋的一般情况有所不同,此时若出租人出卖整体房屋,承租部分房屋的承租人是否享有优先购买权?或享有何种优先购买权?对此,法律缺乏明确规定,学界也鲜有深入研究,司法实践中各地法院的处理也存在着明显的分歧。本文以最高人民法院相关的批复为基础,结合司法实践、学界理论、域外经验等展开深入研究,为妥善地解决该问题提供参考。本文分为六部分:第一部分,基于立法、司法和理论研究现状而提出的问题。在我国现行法律法规中,仅《最高院复函》从房屋可分与否、承租比例这两个角度入手处理该问题,但是仍然存在诸多不足。同时,法律规范的缺失和模糊,也导致了司法实践中的巨大分歧。学界虽然有大量关于房屋承租人优先购买权制度的研究,但却鲜有针对承租部分房屋的承租人优先购买权问题的深入研究。整理归纳可知,对现有问题的研究即为对承租部分房屋的承租人享有优先购买权具体条件的研究,多个该类承租人优先购买权间的竞存实质上也是限制承租人享有优先购买权的条件,有必要一同进行研究。第二部分,房屋承租人优先购买权制度价值之再思考。这一方面可以明确承租部分房屋的承租人享有优先购买权的必要性,另一方面可以为分析承租部分房屋的承租人享有优先购买权的条件提供价值指引。该制度可维护与房屋相关之秩序、维护习惯之秩序;同时可实现“居者有其屋”、保障承租人经营权益,并兼顾各方利益;另外也可降低房屋交易成本,简化法律关系以提高物之效用。第叁部分,对部分房屋享有优先购买权之条件研究。一方面,要求承租的部分房屋与房屋的其他部分可分,即各部分分割后能进行独立的房产登记且无明显的价值减损。其中,出租人名下分别登记的几处房产捆绑出售并非本文讨论的整体房屋出售。另一方面,可将购买整体房屋这一交易条件作为“同等条件”中的其他条件,并将其折算计入优先购买权的价格,从而减少对出租人的不利影响。第四部分,对整体房屋享有优先购买权之条件研究。一方面,要求承租比例在一半以上。其中,承租比例依次按“市场价格法”、“租金法”、“面积法”加以确定,若有争议,可请第叁方评估机构评估确定。结合类推适用方法、房屋承租人优先购买权制度价值进行考察,要求承租比例一半以上具有妥当性。另一方面,无需房屋可分。所有权社会化成为普遍趋势,考虑社会公共利益对房屋出租人的所有权加以限制具有正当性。即使在房屋可分时,承租比例在一半以上的承租人也应享有对整体房屋的优先购买权。第五部分,承租部分房屋的承租人优先购买权竞存之处理。该竞存实质上也是承租人享有优先购买权的一个限制条件。对此,有整体优先法、比例法、时间比较法、登记顺序法、抽签法等处理方法。对整体房屋的优先购买权间的竞存,若房屋可分,则各承租人均可优先购买自己承租部分的房屋;若房屋不可分,则应依次采用时间比较法、登记顺序法、抽签法处理。对部分房屋的优先购买权与对整体房屋的优先购买权间的竞存,采用整体优先法更为妥当。第六部分,结论。在解释论上,仅房屋可分时,承租人才享有对部分房屋的优先购买权,且应在价格条件中考虑出租人的利益;仅房屋不可分且承租比例在一半以上时,承租人才享有对整体房屋的优先购买权;房屋不可分时可能存在对整体房屋的优先购买权间的竞存,此时应由一位承租人优先购买整体房屋。在立法论上,应明确解释论中的具体内容,并规定承租比例一半以上的承租人均享有对整体房屋的优先购买权;对整体房屋的优先购买权间的竞存,应按房屋可分与否分别进行处理;对部分房屋的优先购买权与对整体房屋的优先购买权间竞存的处理,则应采用整体优先法。
陈可也[7]2016年在《房屋承租人优先购买权若干问题初探》文中指出承租人优先购买权依法律规定或合同约定而享有,在出租人出卖标的房屋时,权利人在同等条件下得优先于第叁人而购买。鉴于不同类型先买权的基础法律关系不同,房屋承租人优先购买权的基础法律关系是房屋租赁关系。法律规定对于承租人优先购买权的效力、行使、损害赔偿等问题都没有作出直接的解答,后虽有司法解释针对实践中遇到的问题作了一定程度的完善,但实务中各个法院做法并不统一,学术界对该制度的内容亦存在多种理解。本文第一部分主要讨论优先购买权的性质。关于性质问题有着学界不同观点,该部分罗列了现有观点,如期待权说、附强制缔约效力的请求权说、请求权说以及形成权说。期待权说将承租人的期待上升为权利,这种做法值得探讨,强制缔约本身的适用范围较窄,其效力强大以至于能否适用优先购买权的情形尚待解决,而请求权的特点则导致在解释优先购买权时需要创设许多的例外,比如能否独立让与、期间的性质。本文认为,用形成权来解释优先购买权的性质最为合理,优先购买权不能独立让与,不能附条件或附期限,其行使期限当事人可以约定等特征都印证了其是形成权。本文第二章主要探讨承租人优先购买权的效力。这是有关行使效果的问题。首先,在合同效果上,权利的行使会对已经成立生效的出租人与第叁人之间的买卖合同产生何种影响:本文认为承租人优先购买权的行使不影响第叁人与出租人之间买卖合同的效力。权利的行使还在出租人与承租人之间径直形成了一个买卖合同。承租人优先购买权有无对抗力在其他国家和地区有不同的立法模式,该问题的关键在于:承租人优先购买权是否从物权登记和特殊立法保护这两个对抗力的来源获得对抗力。我国不存在优先购买权的物权登记制度,对此也不存在特殊立法保护,因而我国承租人优先购买权无对抗力。本文第叁章主要探讨承租人优先购买权的行使。主要解决了如下几个问题:此项权利在符合何种条件下能够行使,法律要求以出卖房屋为前提条件,出卖是指出租人与第叁人订立了买卖合同;权利的行使将形成同等条件的下的买卖合同,同等条件应当依据具体交易条件确定;出租人的通知义务期限从出租人出卖房屋时起算,出租人应当不迟延地通知承租人,其内容应当包括具体交易条件;承租人优先购买权的行使期限可以约定,司法解释也有规定行使期限。本文第四章主要探讨承租人优先购买权的损害赔偿。损害赔偿问题是实务直接面对的问题,但实务中关于这个问题的理解和做法尤为不一。在明确形成权具有可侵害性这一首要关键问题后,侵害行为有不同类型,具体包括没有履行通知义务的,第叁人阻碍承租人行使优先购买权的,买卖合同成立之后不履行的等情形。不同的侵害行为对承租人产生的损害也不同,出租人不履行买卖合同的自然构成违约责任,出租人不履行通知义务的构成租赁合同项下的违约责任,第叁人侵害承租人优先购买权或成立侵权责任。
韩婷[8]2016年在《房屋承租人优先购买权研究》文中指出优先购买权制度自起源至今已存续千百年,有着深厚的历史渊源,其中最常见的就是存在于房屋领域的承租人优先购买权。作为一项法定权利,其对保护租赁关系中处于相对弱势地位的承租人、促进交易效率、稳定社会秩序有着重要的意义。虽然,我国法律对该制度有所修改,但目前仅有寥寥几个法条,显然过于粗糙。在社会不断向前发展的过程中,法律规定不明确、不具体势必会造成司法实务裁判困难。如何保护承租人的合法权利,平衡出租人、承租人、第叁人的利益冲突,是研究此问题的重要目标。有鉴于此,笔者通过总结权利行使与权利救济过程中常见的争议问题,深入探析理论界与实务界在法律适用中的不同观点,从有利于审理相关案件、解决矛盾问题的角度出发阐明支持态度。并借鉴国外相关成熟立法经验,从立法和司法两方面对我国房屋承租人优先购买权制度提出完善建议。除去引言与结语外,本文主要分为五个部分:第一部分,简要介绍两个涉及承租人优先购买权的典型案例,即“陈丽诉长城经贸公司案”与“广州市华宁公司诉邓秀华案”。通过基本情况以及法院判决结果找出争议焦点,并由此引出承租人优先购买权在行使过程与获得救济过程中常见的实务问题。第二部分,分析承租人优先购买权的法律性质,其目的是为后续权利行使与救济寻求理论基础。通过辨析叁对具有相反观点的性质学说,从有效保护承租人合法权益的角度出发得出结论。第叁部分,研究论述承租人在行使优先购买权的过程中出现的问题,从出租人通知义务履行的时间点、内容、形式叁方面判断是否已实际履行,从“同等条件”必要内容与排除内容界定其范围并分析部分承租的特殊情形,探究出租人不履行通知义务时承租人权利行使期限。第四部分,深入阐释承租人优先购买权受侵害时的救济问题,笔者并不一刀切地认为属于侵害责任或是违约责任。而是根据叁种不同侵害情形,分别指出出租人应承担的责任形态,提出具体赔偿范围的建议。第五部分,在前文的基础上,从立法完善和司法改进两方面提出了完善我国承租人优先购买权制度的设想,使之能够更好地保护承租人的利益。
施骏[9]2015年在《我国房屋承租人优先购买权制度研究》文中指出房屋承租人优先购买权这一久远的制度经过漫长的历史演变,俨然成为当今世界大多数国家或地区民法所普遍确立的一项法律制度。当今社会,伴随着我国城镇化建设的不断发展,房地产交易市场日趋活跃,房屋承租人优先购买权纠纷明显增多。为此引发了法学界与实务界的讨论和研究。尽管我国房屋承租人优先购买权制度确立已久,但是由于我国现行法律规定的十分原则、笼统,导致地方各级法院在司法实践中出现“同案不同判”的结果。为维护法制统一的原则要求,需要进一步完善该项法律制度。2009年,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条至二十四条对房屋承租人优先购买权做出了进一步的具体规定。但仍存在一些亟待改进的地方。本文将从承租人优先购买权的概念和特征、法律性质和效力进行分析探讨,对承租人优先购买权在现行立法与日常行使过程中产生的若干具体问题,结合理论上的有关争议,提出自己的观点和建议。本文共分为叁个部分的内容：在第一部分,笔者首先对房屋承租人优先购买权的概念和特征进行阐释,并着重分析房屋承租人优先购买权的法律性质和效力,通过对各学说观点进行分析比较,得出对房屋承租人优先购买权性质的理解；在第二部分,笔者分别谈及了现行立法上有关承租人优先购买权规定的问题、在一般情形下及特殊情形下行使优先购买权出现的若干问题；在第叁部分,笔者从第二部分出现的一系列问题着手,提出完善我国房屋承租人优先购买权制度的立法建议及具体措施。
程晋[10]2012年在《论房屋承租人的优先购买权》文中指出房屋承租人优先购买权是伴随着我国房地产市场的发展而逐步建立和发展的一项法律权利,不但保障了房屋承租人优先从出租人手中取得房屋所有权,还可以提高房地产的交易效率,促进经济平稳发展,值得推进。但我国对于该项法律权利的应用缺乏充分的法律依据,欠缺可操作性,如同等条件、通知期限、权利救济等方面,出现大量的法律空白,审理尺度难以把握。如何有效地保护房屋承租人优先购买权,已成为司法实践中的突出问题。文章第一部分对房屋承租人优先购买权的基本理论进行介绍。对房屋承租人优先购买权的概念、特征、法律性质以及法律效力进行分析,结合相关理论以及立法确认房屋承租人优先购买权的性质是债权,并分别分析该权利的对内效力以及对外效力。文章第二部分开始,分为叁个章节对房屋承租人优先购买权的行使条件即房屋承租人范围的限定、同等条件的认定以及承租人行使权利的期间,存在的理论和司法实务问题进行分析,提出立法建议和解决对策。关于承租人的范围,次承租人、部分承租人是否具有优先购买权应具体分析。从房屋承租人优先购买权的立法目的出发,应当赋予次承租人房屋优先购买权；部分承租人可有条件的享有优先购买权。关于同等条件的界定,一方面应以出租人与第叁人成立房屋买卖合同时协商确定的房屋交易条件为认定标准,另一方面对同等条件内容应采“综合说”,即除考虑房屋承租人须提供与第叁人实质内容相一致的交易条件外,还要合理考虑特殊情况下能够对承租人行使优先购买权产生影响的因素。关于房屋承租人行使权利的期间,应明确出租人通知义务的内容,确定房屋承租人行使权利期间的起算点,从房地产的交易特点出发,通过立法明确承租人行使优先购买权的期间,同时也可约定行使期间。文章的第五部分分析房屋承租人优先购买权的限制。2009年最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条明确规定了承租人行使优先购买权的限制,包括出租人将房屋出卖给共有人或近亲属的,承租人在十五日内未做明确表示,以及第叁人已善意地购买房屋并办理了房屋变更登记四种情形,承租人主张优先购买权,人民法院不予支持。通过立法明确对房屋承租人优先购买权的限制。本文认为对于房屋承租人优先购买权的权利限制,除司法解释的规定外,还应明确农村房屋、集资房这种特殊的房屋权利类型中承租人优先购买权的适用问题；在“惠卖”中应排除承租人优先购买权的适用。文章的第六部分对完善房屋承租人优先购买权的法律救济提出立法建议,从保护承租人利益的角度出发,根据第叁人与出租人是否办理房屋产权变更登记,应赋予承租人对出租人与第叁人签订的房屋买卖合同的撤销权；明确出租人侵害承租人优先购买权的损害赔偿标准,使房屋承租人优先购买权得到切实保护。
参考文献：
[1]. 我国房屋承租人优先购买权制度研究[D]. 唐雨虹. 苏州大学. 2007
[2]. 论房屋承租人优先购买权[D]. 何利萍. 对外经济贸易大学. 2007
[3]. 论承租人优先购买权的适用[D]. 曹婷婷. 华东政法大学. 2016
[4]. 房屋承租人优先购买权制度研究[D]. 文娟. 上海交通大学. 2007
[5]. 房屋承租人优先购买权制度研究[D]. 赵洋洋. 南京师范大学. 2016
[6]. 承租部分房屋的承租人优先购买权问题研究[D]. 朱创威. 西南政法大学. 2017
[7]. 房屋承租人优先购买权若干问题初探[D]. 陈可也. 华东政法大学. 2016
[8]. 房屋承租人优先购买权研究[D]. 韩婷. 西南政法大学. 2016
[9]. 我国房屋承租人优先购买权制度研究[D]. 施骏. 南京师范大学. 2015
[10]. 论房屋承租人的优先购买权[D]. 程晋. 东北财经大学. 2012