摘要：现阶段，我国的房地产行业存在一种极为有趣的现象，并且这种现象在全世界都是绝无仅有的，而这种现象的有趣之处在于：一方面，我国的房地产行业日益庞大，已经成为我国国民经济发展的中坚力量，处于我国国民经济的龙头地位；然而我国的楼市房价却日益上涨，甚至部分地区的楼价已经达到人均收入的20倍以上。
关键词：房地产；经纪周期波动；分析
1.影响房地产经济波动影响的因素
1.1影响房地产经济波动的外部因素
1.1.1经济因素
经济因素是影响房地产经济波动的主要因素之一。其中经济因素主要包括房地产行业生存发展的外部经济环境，即宏观经济环境及其相关因素。例如，宏观经济因素对房地产及其附属产业的影响。其中经济变量以及经济参数能很好的体现出宏观经济对房地产经济的波动影响。而经济变量以及经济参数会随着时间的经济增长而加快速度，从而展现我国的价格水平、消费物价指数、通货膨胀率、生产总值、产业结构特征以及金融环境。
1.1.2政府的宏观调控政策因素
我国市场经济是一个社会主义市场经济，具有一定的经济发展规律。在经济发展中，房地产商一定不能忽略政府的作用。在我国市场经济中，政府在经济市场中起到引导的作用，政策的出台会直接影响到产业的发展形势。其中影响房地产经济发展的政策主要有产业政策、货币政策、与房地产行业相关的经济体制以及政府颁布的经济发展任务。因此房地产业一定要注重政府对房地产行业采取的部分宏观调控措施。而这些措施能够全面调控房地产行业的发展情况，对房地产经济产生一定的影响，从而引发房地产经济波动。
1.1.3城市发展情况的因素
房地产业的发展能够在一定程度上加大城市化进程，而房地产业的发展情况也能在一定程度上体现城市的发展水平。而城市的发展水平也直接影响到城市的住房需求以及基础建设，并且还会对城市的人口流动、城市交通、人口数量产生影响。城市发展情况等因素都会影响到房地产的发展，从而引发房地产的经济波动。
1.2影响房地产经济波动的内部因素
1.2.1房地产市场的供求关系
房地产市场的供给及需求也会影响到房地产的经济波动。房地产供求关系会随着市场发展形势的改变而发生变化。其中房地产经济的发展情况，是建立在消费者需求的基础上，否则经济发展曲线将会进入下行区间。其次，房地产市场的供应会受到经费来源、劳动量、技术水平及管理方式等因素的影响。对于房地产行业而言，其市场的供给和需求本身就是一个不确定因素，并且房地产的需求波动总是高于供应波动，从而引发房地产经济波动。
1.2.2房地产投资的波动
目前大多数人都认为房地产投资波动是造成房地产经济波动的主要因素。大多数情况下，房地产业资本投资增加时，会引起房地产业的迅速扩张，逐渐步入繁荣阶段；如果投资总量下降，就很有可能代表房地产业步入了衰退期。在这个角度上，房地产投资的波动和房地产的经济波动属于一个积极变化的关系，并且几近共振。
1.2.3投资回报率
投资回报率是影响产业发展的重要因素之一。如果当地房地产投资回报率较高，那么就会有大量的资金投入到房地产行业，经济曲线呈上升状态，行业步入繁荣阶段，从而增加了房地产的供给，影响房地产的供求关系，从而引发房地产经济波动。
2.应对我国房地产经济周期剧烈波动的对策
2.1健全房地产相关法规
法律法规具备严谨性、规范性以及强制性的特点，所以说国家相关的法律法规是确保房地产行业稳定发展的前提，其能为房地产行业构建一个稳定的发展环境。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在保护各方经济利益协调发展的基础上，营造一个法制的稳定发展氛围，从而避免由于人为操作或时局变动而造成房地产行业出现不正常波动的情况。
在行业的性质上而言，房地产行业属于经营产权，而这种行业涉及的法律法规较多。它在发展及经营的过程中，都需要通过完善的法律规章制度来保护自己免受影响。
2.2加强宏观调控力度，明确宏观调控目标
目前我国房地产行业的宏观调控目标有很多，根据其性质的不同可以划分为不同的目标，其中可将其归纳为：首先要构建一个稳定发展的环境来确保房地产行业能够科学、合理地解决影响波动周期的问题；另外，科学处理房地产行业的供求关系，重视供求问题，并针对问题采取相应的解决措施，促进房地产行业发展，从而保证国民经济稳步提升。最后，在房地产产业的结构方面，要优化提升现有的产业结构，大幅度提升产业资源的配置效率，从而提高资源的利用率。
2.3建立房地产行业的监测预报系统
为了能够更好的落实我国房地产行业的宏观调控政策，就需要建立一个房地产行业的预报系统，并且系统内要具备严谨、仔细、科学的态度。系统的作用就是为了能够及时的掌握当今行业的波动情况以及市场的需求情况，从而制定出相应的对策。然而目前在我国这种方式还未得到广泛的应用，处于试用阶段，但其具有较强的现实指导意义。
2.4优化房地产调控体制
俗话说：没有规矩不成方圆。任何一个行业都会有自身的制度来保证行业的正常运行。房地产市场是房地产行业的产业经营活动以及宏观经济运行的连接体，在行业体制中发挥着管理和调控的作用。目前我国的房地产行业存在调控时滞的现象，因此在调控时，最好要提前做出反应。其中周期预警系统能够为人们提供产业信息，代表了行业的景气指标。如果能够及时的进行调控，不仅能避免问题的严重性，而且还能防止出现急刹车的情况而引起房地产业出现波动。
调控政策的特点在于时期长，因此在调控的过程中不能一味的增强调控力度。个人认为，中等的调控力度是最佳的选择。其中调控方式有很多，不同调控方式具有不同的特点，因此在优化调控机制时，一定要结合多种调控方式以及实际情况进行规划，从而确保行业能够兼顾短期调控以及中长期发展目标，尽量通过柔和的方式来解决问题，确保宏观调控软着陆。
调控节奏也会在一定程度上影响到调控的效果，但其实还是要结合行业的发展情况而言。在必要的时候，还是可以通过反周期的反向调节方式，使扩张和紧缩交替进行，利用其扩张性和紧缩性进行调控，从而保证行业的整体控制，从而调整行业结构。
2.5选择恰当的调控方式
目前我国大多数的房地产行业调控方式都是经济调控方式。这种调控方式能够合理控制房地产企业以及房地产消费人群的经济活动。但是这种调控方式仅仅适用于当今的房地产市场，因此在选择调控方式时，一定要结合国家的发展形势及其特点来选择调节方式，保证行业在不同时期有不同的调节方式，最终确保行业发展的可持续性。
2.6调整该行业的投资政策
房地产行业的经济利润要比其他行业高，因此在行业中也出现了许多“空手套白狼”的现象，激起了民众对房地产行业进行投资的念想。然而我本人认为应该对此现象进行相应的调整，可以通过出台部分政策来解决这一问题。而在制定政策的过程中，一定要结合市场的投资情况进行制定，确保投资主体及政策结构的科学性。
结语：
综上所述，科学合理的分析房地产经济波动能够在一定程度上确保宏观调控政策的合理性，保证房地产经济的运行规律，促进房地产可持续发展。现阶段，我国经济模式正处于转型的阶段，而房地产经济又是国民经济的重要构成部分，只有合理控制其波动范围，才能保证我国经济发展的合理性和科学性。
参考文献：
[1]李丽：《我国房地产价格影响因素分析》，《现代经济信息》，2011，05.
[2]齐雪芹姜照华姜朝妮胡晓玮：《我国房地产价格影响因素分析》，《商场现代化》，2010，28.
[3]蒋晓燕.防范我国房地产经济周期剧烈波动的对策研究[J].科技视界，2012，09：190-191.
论文作者:逯建荣
论文发表刊物:《基层建设》2018年第25期
论文发表时间:2018/9/17
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