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摘要：在房地产项目的设计过程中，房地产开发企业如何通过优化设计方案，在确保工程品质的前提下，实现降低项目投资成本的目的。文章简要阐述了建筑设计优化的作用，进一步提出了几种有效降低工程造价的设计优化策略。
关键词：房屋建筑设计；方案优化；成本节约
前言
在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下，房地产项目的设计成本优化是理论、技术、经验、科技相结合，在保障建筑安全为前提，以产品功能适用为基础，通过有效控制和减少成本为目的的一项重要工作。作为房地产的开发商，对其所开发的产品，最关注的无非就是安全、品质和成本，然而真正要做到三者兼顾并不简单。在提升了安全性、产品力的同时，往往会增加成本的投入；如果单纯为了节约成本、减少投入，但容易导致项目的安全隐患、品质下降。如何能找到一个平衡点？这恰恰需要通过优化设计的动作，通过多部门、不同专业的联动，共同为项目的方案进行优化，在保障建筑安全和功能、提升品质的前提下，更有效控制和减少成本。接下来结合一些项目成本管控经验，谈谈在房地产项目中通过设计阶段的优化，达到成本管控目的。
1、设计优化的重要作用
当前，房地产企业的土地成本、人工成本和建安成本的急剧增加，导致项目利润持续下降，设计方案的经济合理性直接关系到房地产企业竞争力。设计阶段的成本约占整个房地产项目成本的极小部分，但它影响到项目成本和项目利润的75%。如通过科学的设计方案优化，可以有效降低工程造价10%。因此，设计阶段是成本管控的关键节点，加强工程设计方案的优化已成为房地产企业的一项重要工作，是影响投资效益、工程建设质量和成本控制的关键。
2、引入工具确定设计方案
设计方案的确定是成本管控的关键环节。如何在多个方案中，作出科学的判断，这需要引入价值工程作为工具。价值工程，是通过以产品功能分析为核心，力求用最低的寿命周期成本实现产品的必备功能，从而提高价值的一种有组织、有计划的创造性活动和科学管理方法。
价值工程涉及到价值（V）、功能（F）和成本（C）三个基本要素，基本公式为：V=F/C。
根据上面公式，可通过以下几种途径提高产品价值：①成本不变，功能提高；②降低成本，功能提高；③降低成本，功能不变；④成本稍微增加，功能显著提高；⑤成本显著降低，功能稍微降低。
在方案选用中，依据价值工程原理，通过功能系统分析、成本分析，最后通过价值分析得出价值系数，确定最优方案。在使用价值分析时，功能的选择务必准确，对于不必要的功能必须剔除，过剩的功能进行削减，这样才能使其功能趋于合理。比如，在刚需楼盘的结构设计方面，应选择规则的平面和立面方案，以简约而美的设计理念，越是复杂不规则的建筑造型其建筑成本相应越高。
总之，任何设计方案都不可能是十全十美的，在设计方案的选择时，只有满足功能的前提下，采用价值工程分析方法进行设计优化、技术经济分析、方案比较、最后选择先进适用、经济合理、安全可靠的，这就是最优设计方案。
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3、严控技术指标，实现降低成本的策略
在方案阶段的成本控制要点很多，比如平面布局、土方平衡、户型结构、基础形式、建筑结构形式、地下室面积、柱距、层高、窗地比、建筑立面、幕墙形式、核心筒和消防前室、设计标准等，下面从以下几点分析优化成本的策略。
3.1成本管控，重点在于地下室
众所周知，建筑地下室的建造成本非常高，建造单方往往是地上建筑的两倍以上，且施工难度大，周期长，作为房地产企业追求快速出售产品，实现资金高周转的背景下，地下室的设计要严控，特别是首次急需开盘的项目。而地下室的成本管控，关键在于地下室建筑面积、地下室层高、地下室层数、停车效率等几个技术指标。①地下室建筑面积，在满足人防要求、车位配置需求的前提下，一般情况下能少建则少建。按经验数据，地下室建筑面积一般不宜超过总建筑面积的15%-20%。②严控地下室层高，减少地下室层数，提高停车效率。地下室层高及层数，是决定地下室埋深的主要因素，控制好这两个指标能够减少埋深，从而减少土石方、基坑支护、建筑结构等的建造成本。故在地下室层高方面，满足地下室停车和设备放置的高度即可；另优化地下停车的车位布置，提高停车效率，能一层解决停车需求的，切忌增加两层。
3.2控制窗地比，以减少开窗面，实现节能和降低门窗成本
窗地比是指窗洞面积与地上计容积之比。同样面积的铝合金窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。因此，控制窗地比指标值，有利于控制门窗成本。控制窗地比可通过节能测算指标来控制，尽量避免大面积西晒窗的设计，在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启窗的数量；另依据不同项目档次设定不同的铝合金门窗标准，这利于规模化生产，降低成本，同时防止定位不同的项目，标准指标不足或过剩。
3.3降低外立面率
外立面率是指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率。线条和凹凸面越多越复杂，外立面率越高，越耗人工和模板，用的装饰材料也相应较多，从而导致建造成本高。如何控制外立面成本，首先，在确定建筑外立面风格时，必须结合预算成本，并根据成本情况进行分析。切忌只考虑设计风格，而忽略成本，导致超目标成本的情况发生。例如项目定位为三线刚需盘，且成本管控要求较高时，尽量减少较复杂的英伦风格外立面。另外，慎重考虑外立面材料的选用，外立面效果其实很在乎设计对于外立面材料的把握能力。有些材料虽一般，但经过巧妙的设计也能显示高端的效果。如大面积石材远看其实跟涂料没有区别，真石漆远看也能达到石材的平面效果，但成本却低得多。最后，多关注新工艺的推行，通过新工艺材料的使用推广，也能节约成本。
3.4合理控制楼层高度
楼层高度直接影响工程造价高低。据统计，每一层高度降低10cm，工程造价降低约2%，墙体材料可节省约10%左右。因此，在满足建筑功能的前提下，合理优化和降低高度可达到节约投资，节省建筑材料和劳动力消耗，必然降低工程造价。无特殊的情况下，层高采用2.8米，更有利于产品经适性。
3.5合理设计内部分隔，控制户型布局
从建筑工程造价的角度来看，小户型的单方造价高于大户型。由于小户型墙体数量多，相应的墙体抺灰、管线敷设单方造价不可避免地增加。因此，在户型的选用上，务必根据市场情况，在调研市场需求后，合理确定分户使用面积，尽量减少建筑内部分隔，这样可以有效控制造价成本。
4、结束语
当前，优化建筑设计方案已成为房地产项目设计过程中不可缺少的工作。科学合理地优化设计方案，不仅可以提高工程设计方案的质量，对工程造价也有很大的影响。随着我国房地产行业发展的带动，设计优化的管控逐渐成为房地产行业的成本管控的主流趋势。有效科学的设计优化，不仅可以在保证产品质量的前提下，减少建筑材料的浪费，而且可以提高项目投资的效益。因此，控制项目成本的有效措施是对建筑设计阶段进行的严格要求。
参考文献
[1]严莉.论建筑设计方案优化的策略与方法[J].建设科技，2011（8）.
[2]王梅.建筑设计阶段工程造价成本控制探讨[J].城市建筑，2013（22）
[3]徐翔.工程建设项目的成本优化探析[J].四川建材. 2015（06）
论文作者:陈海
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第21期
论文发表时间:2018/11/12
标签：成本论文; 地下室论文; 设计方案论文; 功能论文; 建筑论文; 项目论文; 工程造价论文; 《建筑学研究前沿》2018年第21期论文;