保险业涉足房屋信贷：推进房改的有力措施，本文主要内容关键词为：保险业论文,信贷论文,措施论文,房屋论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
目前，房地产业已成为拉动我国国民经济增长的重要产业，而且还是政府大力鼓励的消费热点之一，但是，在大量闲置的商品房与为数不少的缺房户（无房户）之间，却处于买房者的囊中羞涩与银行大量房屋信贷资金及住房公积金闲置的尴尬局面。随着近几年金融业改革的深入，我国的房地产按揭业务已经开展有三年多了，为什么还会出现如此局面呢？我们认为主要有以下两点：一是我国人民的消费观念还处在原有的消费模式中，对借钱过日子的消费方式不习惯。二是金融机构的贷款政策（如在贷款额度、期限、资格等方面）对消费者的限制过多、过严。可以说，这些因素直接阻止着房地产按揭业务开展。对此，我们认为，如果保险业直接参与到房地产金融中来或由保险公司直接开展房地产按揭业务，会更有利于问题的解决。本文就此做以如下探讨。
一、国外较流行的运作模式
保险业参与到房屋按揭活动中来在国外已相当普遍，目前各国已形成了各自的特色，尤其以荷兰的模式比较成功。据介绍，荷兰保险公司向购房者提供的按揭贷款品种，并不是传统银行房贷品种的重复，其特点在于把寿险与抵押贷款“捆绑”起来销售。若个人向保险公司贷款20万元购房，必须购买相同价值的养老保险单，其贷款的利息每月按期支付，贷款本金则以支付人寿保单保险金的形式偿还。换句话说，保单的保险金冲抵了购房贷款的本金，而个人等于同时享有两项金融产品的服务。
据了解，在荷兰已有八成以上的抵押贷款是采取寿险与抵押贷款相结合的形式办理的。对购房者来说，向保险公司和银行两家申请个人房贷的差异性在于，在保险公司20年贷款期限内还款，贷款人每月实付的金额相对较高，若将贷款期拉长到30年，则在保险公司贷款的费用要比在银行的低。不过，哪一种贷款方式对购房人更合算不能单看实付金额，因为保险公司实际上是“二合一”，同时包括了与贷款金额等值的人寿养老保险。在西方国家，个人的保险意识很强，显然人们更愿意选择保险公司提供的与寿险相结合的住房融资方式。
1998年，荷兰保险公司专门向我国推荐了这种寿险与住房融资相结合的模式，并与国家计委合作研究出一套适合中国国情的方案。在该做法中，保险公司提供的房贷利率要比同期商业银行低，仅高出同期国债利率1.25～1.5个百分点。如果以我国商业银行1998年6月调整前的房屋贷款利率做比较，30岁男性贷款15万元购房，到保险公司办理贷款比到商业银行办理要多支付8 798元。但是在多支付了8 000余元的同时还获得一份同等数额的人寿保险。如果以货币的时间价值来衡量的话，可能实际付出要少于8 000元，而得到的却是终身受益。 这对于保险意识很强而又具有一定金融知识的购房者来说显然是利大于弊。如果我们的宣传力度及解释工作到位的话，普通消费者也应该乐于接受这一金融服务。
二、保险公司介入房贷的可行性
能否把保险公司的资金纳入我国住房融资体系中？从资金供应来看，保险公司的资金大多为中长期，正好可以弥补银行发放个人房贷中存在的资金结构不合理的问题。我国保险业近几年发展较快，而资金运用渠道受政策限制的问题也十分突出，保险公司涉足个人房贷的可供资金确实存在。从优化服务来看，保险公司介入个人房贷可以打破目前银行一家独揽的格局，形成竞争性的环境，促使整个社会的个人房贷服务水平得以提高。现在，国内已准许多家商业银行开办个人房贷业务，如果保险公司能够介入竞争，将有助于加快贷款办理的速度、简化程序、提高服务质量。
国外保险公司发放个人房贷的做法，按我国现行政策是行不通的。我国仅允许保险公司将资金投放于银行存款、购买政府债券、购买金融债券及国家允许的其他资金运作形式，贷给个人购房并不在许可范围内。同时，保险公司因其开展房贷要与人寿保险相结合，必然要求允许与银行住房按揭利率自由竞争，这种竞争若是实行统一利率，保险公司的房贷就不会有任何吸引力。购房者尽管同样需要人寿保险，但我国购房者考虑更多的还是贷款成本的节省，统一利率将使向保险公司贷款多支付的金额远不止8 000余元，事实上等于“曲高和寡”。
国家在房屋按揭利率方面的政策可否再适当放宽一些？具体为：一是采取国家贴息的方式，降低购房者的成本，鼓励消费者利用金融机构进行房屋的买卖；二是采用国际通例，延长现行的贷款期限（最多延长至30年），以三年期为一档，利率的制定以现行的中国人民银行存款利率为标准，以保本水平测算（保本水平：工资及办公费用支出，国际上按高于存款利率2%～2.5%计算），我们取2%这一最低标准。 预付比例每增加10%，利率相应减少一定百分比，借款期每延长30年，利率增加一定百分比。以上计算方法是按静态方式制定的，如果将通胀因素及货币时间价值考虑在内可以制定一动态的利率表。同时对开办此项业务的保险公司的利率可降低1～2个百分点，这样就使购房者在保险公司贷款的利息与在银行贷款的利息水平保持接近。
保险公司在我国尚不能涉足个人房贷业务，其最大的问题是政策上的障碍。现行金融政策对保险公司资金运用的限制，目的在于防止把资金投入风险性较大的业务中，构成金融风险，对投保人的利益产生影响。对此，专家们在评价保险公司涉足房贷业务的可行性时认为，住房按揭相对于股票、房地产等投资安全性较好，国际上的逾期率一般均控制在3%以内，应该说该业务对于保险公司的资金增值利大于弊。 根据国外的经验，保险公司对房贷业务的投入也不是无节制的，通常政府要求其控制在当年保费收入10%～15%以内。由此可见，保险公司对房贷业务的投入若作为资金运作的又一突破，其风险性是可以控制的。
就我国住房金融业而言，在掀起一股住房按揭贷款证券化热的时候，不妨比较一下证券化与开放保险公司涉足房贷的利与弊究竟谁大？应该说两者都是对现有传统融资手段的突破，都可以提供新的贷款资金供应。但值得一提的是，保险公司涉足房贷所产生的住房金融服务竞争，是购房者十分需要的，也是金融市场的发展所需要的，而证券化却并不能带来这种需求。相比之下，证券化在我国资本市场尚不够发达的情况下，其创立所需要承担的风险未必较保险公司介入产生的风险小。
三、保险业开展房贷有利于推进房改
目前，我国房改通过出售公有住房、取消实物分房、福利分房货币化等措施已经取得了一定的进展，但距决策层所期望的，即消费者主要通过商品房市场解决住房问题还有很大的距离。这其中不排除商品房价格较高的原因，更主要的是因为消费者资金不足，融资渠道不畅，融资方式单一。
如果保险业能够早日涉足住房信贷领域，提供简单方便的融资方式，为广大消费者提供充足而利息较低的购房资金，这不但有利于改善金融服务质量，更会吸引广大购房户加入到按揭购房的队伍中来，到那时房改工作将会水到渠成，出现一个繁荣的房地产市场。
当然，对保险公司涉足个人房贷的可行性也要正确认识。在我国，虽然可以控制表面上的风险，但还有一个现有保险公司的资产质量是否适于介入该项业务的问题。业内人士认为，适合开办个人房贷业务的保险公司一般要求是自身规模较大、资产质量较好的公司，如果是前几年靠高息销售保单而问题缠身的公司绝对不能涉足。现在较为可行的做法是，选择一两家政府认定的保险公司进行尝试，先把国外的机制引进来实践。
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