江苏 镇江 212000）
【摘 要】随着社会不断进步，经济持续发展，各种新兴的产业层出不穷。自改革开放以来，房地产业已成为国民经济新的增长点之一，极大地促进了我国社会经济的持续发展。但在房地产业发展过程中，由于受到各种主客观因素的影响，比如，城市规划，存在一系列的问题，影响了国民经济发展乃至社会大众的生活。为此，需要全方位分析城市规划特点，处理好城市规划、房地产开发二者之间的关系，协调发展，并采取各种有效的措施，优化房地产产业发展，使其走上健康持续发展的道路。因此，本文作者对城市规划背景下房地产产业发展策略这一课题予以了探讨。
【关键词】城市规划；房地产产业发展；策略
【中图分类号】TU984 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2017）16-0224-02
就我国而言，房地产业属于新兴产业，近年来，正处于高速发展中，促使城市面貌发生了质的变化，城市翻开了新的篇章，把城市规划蓝图物化为各具特色的城市实体。换句话说，在房地产产业生存发展道路上，城市规划发挥着至关重要的作用，有效控制并引导房地产开发经营活动。同时，在实施城市规划方面，房地产业起到推动作用，必须充分意识到城市规划的重要性，要把握好二者之间的关系。为此，需要多角度、多层次分析新时期房地产产业发展现状，以城市规划为切入点，通过各种不同途径，采取有效的措施，优化房地产产业发展，有效控制运营成本，实现最大化的经济效益。
1.城市规划概述
在1974年，城市规划学出现在联合国编制的学科分类目录中，被列为29独立学科之一，而在我国，它已被正式确定为独立学科，具有较强的开发性，属于一门综合科学，涉及到很多学科领域的理论、方法，比如，社会学科、人文学科、工程技术学科。就城市规划而言，属于城市发展的整体框架与蓝图，需要预先进行综合部署、安排具体化的行动步骤，并落到实处，为实现某特定时期内城市发展目标、各项城市建设提供有利的保障。在城市规划过程中，需要站在宏观的角度，把握好城市发展方向，使城市性质、规模明确化，在空间上，需要进一步明确城市整体布局结构、城市土地的使用功能、城市道路交通建设等。就详细规划来说，它属于总体规划的深入，需要全方位分析各种影响因素，综合部署、合理安排房地产开发中城市各项建设，是确保房地产项目顺利可开展的重要参考依据。城市规划也是建设和管理城市不可或缺的关键性要素，能够保证城市活动顺利进行。就其工作性质来说，具有“综合性、政策性”特点，目标对象具有地方性特点等，表明城市规划属于一项社会整体系统的工程，难度较大，极其复杂，周期较长，需要全方位正确把握，充分发挥其具有的作用。从某种角度来说，城市规划的任务主要任务主要体现在这些方面，明确城市性质、城市规模，准确把握城市发展方向，优化利用城市有限的土地资源，协调好城市空间功能布局，为促进城市社会经济持续发展做好铺垫。
2.城市规划对房地产产业发展的影响
在房地产产业发展过程中，城市规划扮演着关键词性角色，对其有着深远的影响。以我国的滨海地区为例，自身房地产业的发展离不开城市规划的作用。
2.1 GDP持续增长，促进房地产产业发展
在城市规划作用下，滨海地区的GDP处于飞速增长中，极大地促进了该地区房地产业发展。城市规划为其提供了良好的外部运营环境，房地产投资在固定资产投资中占据重要位置，滨海新区的开发一度成为一场极具规模的“造城运动”，在无形中促进了该地区经济发展，大大提升了城市的整体形象。预计到2020年，该城市年生产总数值将会在10000亿元以上，其增长速度为每15年增长13%。在2005年，中央政府明确了并滨海新区的战略地位，为该地区进入新一轮的高速发展时期奠定了坚实的基础。随后，政府对该地区的投资力度进一步加大，促进滨海新区经济处于持续增长中，为其发展提供了重要的内在、外在条件。
2.2 促进城区城镇人口迅速增长，刺激房地产消费
在城市规划作用下，促进了该地区城镇人口的迅速增长，极大地刺激了房地产消费。以滨海新区发展规划为基点，明确规定到2020年，滨海新区的常住人口将会达到300万人，和2010年相比，增加了120万人，其中有290万城镇人口，核心地区的城镇人口为160万人。在此基础上，2006~2020年期间，该地区的城镇住宅需求面积的复合增长率已经达到15.56%，而这只是保守估计，也就是说是对该地区户籍城镇人口的参考，并没有考虑这期间，涌入的大量外来人口，而这部分人也是住宅的重要需求者。
2.3 加快了城市化进程速度，刺激了房产消费客观需求
就相关预测来说，在2006—2020年期间，滨海新区的城市化进程迅猛增长，其城市化增长速度为1.62%，直接刺激了房地产都的需求，房地产开发、住宅行业都必须跟上其发展脚步，促进城市的全面发展，迎来崭新的面貌。此外，城市规划可以实现滨海新区的经济发展目标，增加该地区居民的收入，提升住宅消费比重。以2014年为例，滨海新区城镇居民人均可以用于支配的收入已经超过50000元，农民的纯收入已经超过36000元，有望在2020年实现预先制定的计划。就国际经验来说，在居民收入不断增加的过程中，恩格尔系数会相应降低，居民在住宅消费方面的可支配收入也会迅速增加，会在一定程度上，刺激该地区经济发展。
2.4 滨海新区有着很好的发展前景，极大地刺激了房地产投资需求
对于滨海新区来说，随着城市建设规模日渐扩大，消费者的购房热情高涨，为开发更多的房地产项目奠定了基础。从某种角度来说，滨海新区的购房群体规模也在一定程度有所扩大。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆以滨海新区的塘沽区、开发区来说，其房价大幅度上升，远远超过市内的其它六区，更为重要的是，天津市的整个房价都受到影响，得以提升。在这种情景之下，滨海新区的经济社会发展有着特别好的发展趋势，房地产投资方面有着很好的发展前景。运用发展的眼光来说，滨海新区有着很好的未来发展前景，将会吸引更多的开发商、投资商，也会有更多的人涌入滨海这座城市，在这里落叶生根，开创自己的小天地。而对于开发商来说，他们也能在这片上寻找到新的商机，开发更多的房地产项目，获取更多的经济利润，也能为这座城市未来的发展打来新的局面。需要注意的是，在房地产产业发展过程中，也会存在一定的隐患，开发商需要随时关注社会市场动态变化，随时了解消费者的客观需求，采取多样化的措施，拥有足够的资金，确保房地产项目顺利开发，避免增加开发成本，造成不必要的经济损失。在此过程中，还要顺应社会市场的房地产供应关系，以对应的有效住房客观需求为媒介，进行合理化的开发，避免房地产项目开发具有其盲目性。
3.城市规划背景下房地产产业发展策略
3.1 转换市场机制，拓展房地产资源渠道
自国家出台新政策之后，房地产市场机制发生了质的转变，有着全新的土地运行方式，但银行在一定程度上限制了房地产开发开发商，导致房地产行业行为方式也发生了戏剧性的变化。房地产开发商在看好一块土地之后，才能和政府谈土地的价格，并在城市规划允许的范围内，自主进行开发，房地产项目的开发贷款获取难度得以降低，能够保证房地产开发项目拥有是足够的资金作保障，避免中途因缺乏资金而停工，影响相关项目的开发。换句话说，需要在借助政府的作用，进行招商引资，吸引更多的开发商投资房地产，促进城市经济发展，开发商处于主动地位。这是过去城市发展不充分，城市还处于加快建设时期所采用的方法。当下，就我国而言，城市规划不断完善，政府在其中发挥着主导作用。对于开发商来说，需要结合城市发展特点，采取各种有效的措施，以城市规划相关要求维媒介，合理开发房地产，开发商处于被动地位。在未来发展道路上，房地产开发商需要严格按照政府在这方面提出的相关要求，也需要展现自身特色。为此，在新时代下，面对瞬息万变的金融环境，很多开发商纷纷意识到构建多元化融资渠道的重要性，需要通过不同渠道，寻找更多多样化的融资方法，比如，产业基金、上市、股权金融。在此基础上，房地产开发商还要有效整合不同类型的资源，寻求合作，注重共同开发，不断提高自身的整体开发能力，甚至可以在民间寻找合作伙伴，寻求民间资金，这样才能保证房地产项目顺利开展，达到双赢的目的，不断促进新时期房地产产业处于稳定运行中。
3.2 注重联合开发，合作经营
在房地产开发过程中，开发商需要多角度进行项目的融资、合作，注重联合开发经营。具体来说，房地产开发商可以和一些上市公司、有实力的企业合作，进行联合开发，优势互补，有效解决存在的问题，特别是那些已获取相关项目，但并具备充足资金的开发商，联合开发是他们实现双赢的重要手段，也能促进那些有资金实力的房地产开发企业、上市公司获取更多的发展机会，不断增强自身的综合实力，更好地应对来自各方面的挑战。在此过程中，可以采用专业化的多元组合开发形式，充分发挥自身优势、各专业房地产自身的优势，促使房地产项目开发的各个环节都能处于高效运作中。更为重要的是，房地产开发属于高风险工程，可以分散开发商的风险，避免增加开发成本，提高开发的经济效益。此外，还可以和政府联合的开发形式。借助这种方法，能够优化利用房地产开发充分发挥自身优势，进一步降低项目开发的资源成本，塑造良好的外在形象。为此，开发商要和政府搞好关系，要积极、主动参与到城市开发、不同类型的市政工程项目建设中，能够在保证开发项目质量的基础上，降低开发成本，获取更多有用的资源，也能在一定程度上，加快政府建设步伐。
3.3 健全经济管理，强化自身核心竞争力
对于开发商来说，需要站在客观的角度，运用发展的眼光，根据该地区城市发展情况，做好房地产项目长期规划工作，注重开发质量，要多层次提高房地产项目开发的效率，巧妙地融入创新元素，把观念从“项目”、“产品”上转移到“自身”上，要不断提高自身的信用度，以社会市场为动向，满足社会大众的住房需求，为他们提供更加优质的服务，要注重自身信用、品牌的建设。在此基础上，要把提高建筑物整体质量放在核心位置，还要兼顾建筑物的外观、功能、小区环境等，为城市居民提供相关的服务，塑造良好的外在形象。此外，开发商还要优化利用外部各种专业化的资源，合理控制房地产开发成本，降低开发风险，提高已有资金的利用率。在房地产项目开发过程中，要通过不同形式，提高其集约化程度，不断增加科技含量，优化利用新时期各种先进技术，加强管理，降低建筑工程建设的能耗，提高建设的整体质量。以此，不断增强自身的核心竞争力，能够更好地应对来自对手的挑战。在此过程中，开发商也需要创新营销理念，构建全新的营销模式，全方位了解射虎市场、城市动态变化，科学选择市场目标，开发适宜城市发展的相关产品，要全方位了解城市建设的动态情况，尤其是城市的总体规划情况，准确把握近年来、近期该城市建设的发展方向，要做好社会市场调研工作，走进消费者群体，了解他们的客观需求，从不同的角度出发，合理开发相关的产品，能够满足消费者对住房的需求，不断增加房地产产业的运营效益，增强自身核心竞争力。当然，在房地产项目开发过程中，开发商必须严格遵循政府、监督等部门制定的相关规定，确保项目开发能够处于安全、稳定运行中。
4.结语
总而言之，在房地产产业发展道路上，城市规划发挥着举足轻重的作用，必须把握好房地产产业发展、城市规划二者之间的关系，充分发挥城市规划的作用，有效调控房地产产业发展，使其能够遵循社会市场经济客观规律、城市发展客观规律，充分考虑各方面影响因素，改变自身发展现状，在开发房地产项目过程中，能够实现“经济效益、社会效益、生态效益”的统一，促使人与自然和谐发展，在提高城市空间利用率，充分发挥城市功能的同时，美化并保护好城市生态环境，促进城市的健康发展，更好地呈现本来面貌，充分彰显独特的魅力。以此，进一步促进新时期房地产产业向前发展，减少运营成本，不断增强自身的核心竞争力，能够更好地应对错综复杂的社会市场，更好地应对来自各方面的挑战，在竞争激烈的市场中利于不败之地，走上长远的道路，为我国国民经济持续不断地注入新鲜的血液，不断增强我国的综合实力。
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论文作者:王京
论文发表刊物:《建筑知识》2017年16期
论文发表时间:2017/7/19
标签：城市规划论文; 城市论文; 房地产论文; 产业发展论文; 开发商论文; 房地产开发论文; 滨海新区论文; 《建筑知识》2017年16期论文;