建德市房屋征收服务中心 浙江建德 311600
摘要：我国作为人口大国，人均土地面积本来就少，而在城市的建设发展中，对于土地的使用更是要重视。而在房屋的征收工作中，国家为公共利益而对其实现有偿的征收工作是有着一定的现实意义的，这就要求我们在以后的实际工作中必须对其实现进一步研究探讨。
关键词：房屋征收；补偿制度；完善
随着我国城市规划建设的持续快速扩张，政府对土地的征用和居民征迁日益增多。当公共利益与私有财产不受侵犯和自愿原则冲突时，由此引发的各种法律纠纷急速增加。城市改造征迁实践中，由于征迁补偿价格水平的高低是征迁利益冲突的焦点，也是征迁方与被征迁方博弈的焦点。往往容易使征迁方与被征迁方均站在自己的立场上，尽可能地让对方作出让步，从而难以达成共识。目前征迁中出现的利益纠纷问题大多是由于未就征迁补偿问题达成共识而引起的。最终也可以归结为因征迁补偿标准水平不能满足被征迁人的对于公平补偿的要求而导致的。
1房屋征收补偿制度的问题
1.1征收程序不健全
现行的《國有土地上房屋征收与补偿条例》与之前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，发生了巨大的改变，突出的一点就是征收程序上更加透明化。新条例在对社会公众意见的征求方面得到了较大的改善，对征收补偿方案的专家论证、及时公布与征求民意，让被征收人第一时间得到准确信息；引入听证程序，在对征收补偿方案异议的情况下，必须组织被征收人和公共代表参加的听证会，并对当事人提出的合理要求予以采纳等。虽然和以前的条例相比，已经有了质的飞跃，可仍然存在着一些不足之处。
1.2补偿范围不明确
目前对于城市房屋征收的补偿标准，主要以房屋、附属物等直接损失为限，而对于无形损失、可得收益、精神损失等方面却根本未考虑在列。如果房屋补偿后，拆除行为前，房价上涨了，是否应该计算损失？如果高于平均价卖出房子，政府却要征收，该如何赔偿？如果房子寄托了几代人的回忆，是否能够赔偿？如果征收后，再不能买到同样便利的房屋，该如何确定补偿金额？这些问题难道不值得进入我们的思考范围吗？按照目前法律的发展水平，无形损失、可得利益损失等，不仅需要纳入补偿范围，而且需要给予公平合理的补偿。
2房屋征收补偿制度的完善
2.1完善征收制度的立法
首先，《征收条例》规定应属于法律保留事项。有人认为《征收条例》属于授权立法，但是对于房屋的征收工作包含有公民的人生权、居住权以及私有财产，这些都应该是受到法律保留的事项。其次，《征收条例》属于行政法规，其法律位阶低于《土地管理法》和《物权法》等部门法。并且《征收条例》的主要内容要比较笼统一些，明显已经不能满足我国的实际发展步伐。特别是在我国城镇化水平不断发展的今天，城市土地征迁征地矛盾及问题是愈演愈烈。所以对于《征收补偿法》的制定，可以进一步规范政府的土地征收补偿行为，有效解决好法律法规的混乱问题，并且能够在一定程度上提高整个社会的法律意识，让公民懂得用法律权益来维护自己的利益。
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2.2规范我国征迁制度程序问题
1）补偿程序：保证对合理补偿价格的确定。可以积极的引入现代化的第三方评估制度，主要由政府委托房地产评估机构，根据房屋的实际情况以及征收工作开展评估工作。房地产评估机构隶属于地方政府，难免不公平。即使审查的规定，但如果走出地方政府的范围，其司法公正公平性不能很好的得以保证。因此，在实际工作中，针对异地的审判、巡回审判等等制度要实施好，或在我国民事法院的裁决，新的巡回法院的援助，为了奖励补偿价格公平，防止政府压低补偿，消除被拆迁人的狮子大开口；2）房屋有偿征收是一种行政行为，统一的归责原则没有得到具体的实施。许多人用各种手段肆无忌惮地征收，践踏了法律的底线，这毕竟是我国没有彻底落实的“责任”制度。
2.3明确征收补偿范围
对权利人的全面补偿不仅有助于推动房屋征收，实现公共利益，而且有助于减少矛盾冲突，构建和谐社会关系。从国外的成功经验来看，对房屋征收的补偿范围主要围绕三个大的方面，即被征土地使用权即地上附着物的价值补偿；因征收带来的就业、生活不便、安置困难等补偿；停产停业、预期收益损失等补偿。各国都有自己制定法律的立场和出发点，我国在确定补偿范围时，也需要结合具体的国情。从目前的情况出发，国家房屋征收补偿应当将以下几个方面考虑在内：土地使用权价值；房屋及附属设施价值；租金及预期收益价值；搬迁和临时安置价值；征收造成的其它损失。对于确立征收补偿的标准，就我国目前而言，以标的物的市场价格来确定应当是相对妥善的方法。一方面，政府给予市场价，并不吃亏，因为土地使用权和房屋价值的确如此；另一方面，权利人也不会因房屋被拆买不起房，生活质量大打折扣。新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这种表述是相对合理的，只不过又增加了一个房地产市场评估环节。目前的房产评估中心，多为土地资源和房屋管理局的业务部门，或者挂靠在其下的私营机构，其业务来源和行为方式很难不受到行政机关的影响，亟待改善。今后的评估中心，应当建立在市场之上，以独立第三方的方式，遵循市场交易规则，引入市场竞争方式，公开公正公平的为权利人提供服务，彻底摆脱行政机关的不良影响。
2.4加强对征迁行为的正面宣传
作为拆除工程的好坏，要在具体开展过程中更加的重视其优势，加强对积极方面的宣传。比如在一些偏远的农村地区搬城市住房。这些都有助于政府和群众更好地达成共识，以进一步消除拆迁矛盾，最终实现利益的双赢局面。与此同时，要做好房屋工程的拆迁的区域普法工作，要要居民真正了解自己的权利和义务，维护自己的权益，合理的应用有关法律手段，防止暴力反拆迁，生活反拆迁等重大事件。
3结论
对于房屋的征收主要是对于一种物权的变动情形，是国家获取所有权的方式。在房屋的征收工作中，国家是其主体，一般情况下是当地的政府作为国家的代表来执行行政命令，主要是有关的房屋征收部门以及政府的建设部门在对房屋工程进行摸底之后，实现对居民的有偿回收。
参考文献：
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[4]潘世萍,张静,陈楠.对房屋征收制度下加强房屋征收档案工作的思考[J].北京档案,2017(11):30-32.
论文作者:章月梅
论文发表刊物:《防护工程》2018年第16期
论文发表时间:2018/9/30
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