云南省普洱市镇沅县住建局房地产管理所 普洱镇沅 666500
摘要：随着我国社会的进步与发展，人们的知识文化水平不断提升，对私有财产的保护也是投入了越来越多的关注，房地产登记制度是对私有财产保护的一种有效形式，研究房地产登记制度对于我们正确合法的保护自己的私有财产有重大的意义。房地产登记指的是房地产权利人向国家登记机关发出申请，对房地产的物权进行更改变化，并随之进行登记记录。为了对房地产登记制度进行补充和完善，我国早在2007年的时候就颁布了《物权法》以期完成这一目标，但是在实际的运用中取得的效果并不是很理想，依然存在着很多的问题。逼着结合实际经验对这些问题进行了分析，并提出了一些改进措施，希望在未来的日子能给需要的人们提供一些帮助。
关键词：房地产登记制度；存在的问题；完善措施
一、前言
房地产在经济学上称为不动产，这是因为房地产的不可移动性，房地产有三种存在形式，分别是土地、建筑物和房屋。房地产登记制度是房地产相关法律法规当中的一个重要的组成部分，是按照法定程序在专门簿册上进行记载确认土地及其地上建筑物的所有权的一种制度，是对土地及土地之上的建筑物所有权、使用权以及其它一些相关权利的记载和保护。房地产登记制度是政府管理房地产行业的重要措施，是我国房地产市场稳步发展的必要保障。现如今伴随着我国社会和经济的不断发展与改革，由于我国目前的房地产登记制度不够系统和完善，房地产登记制度中存在的问题正在不断的暴露出来，这些问题直接导致了在房地产登记机关的登记和设置等流程没有统一的划分，登记的效力和实质审核的内容等方面存在漏洞，登记制度方面的问题无法得到有效的解决。这些问题对房地产登记制度的稳步发展起了很大的阻碍作用，对房地产登记制度作用的发挥也带来了十分不利的影响。
二、我国房地产登记制度中存在的问题
1、登记机关不统一
现今我国的房地产登记在行政管理重叠和权利职能上有一定程度上的交叉，这主要是由于我国的房地产登记制度由两个机关（房产局和土地局）分别进行登记的，但是这两个机关之间在某些程度上存在一定的利益冲突，因此登记机关在某些时候就具有不统一性。这种状况的发生对我国房地产市场的正常发展产生了不良的影响，不仅给物主的房产登记带来了诸多的不便，同时也增加了房地产交易中所需的费用，对人力物力资源造成了浪费。在实际工作当中，如果相关工作人员在处理问题时不够认真，甚至还会出现房地产重复抵押的状况，这种情况下所带来的影响就更加的恶劣了。
2、登记查询制度不规范
伴随着社会和经济的发展，我国的房地产行业也在一定程度上取得发展，但是也有更多的问题暴露出了。房地产在开发之前需要对开发区域的土地与原有房屋的相关资料有一定程度上的了解，从而为规划建设提供基础保障。我国现今的房地产登记查询制度其实很不规范，当开发商想要了解开发区域内的相关房屋信息时，往往难以取得确切的信息，在对房屋信息的了解不全面就施工，往往会与原住户发生冲突，从而激发社会矛盾，对我国现代社会的和谐发展有十分不利的影响。除此之外，我国房地产登记信息的透明度还不够，虽然我国在房地产登记制度中规定了公开查询制度，但是在实际上房地产登记信息公开查询制度这项制度都只是停留在表面，没有得到具体落实。
3、登记流程复杂繁琐
我国现行的房地产登记流程规定，房地产登记申请人需要预先判定自己的登记类型，从而再准备这些方面的相关材料。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是在现实生活中，大多数老百姓其实对房地产登记方面的信息和流程得了解并不多，在具体办理登记业务时对于一些法律条文的理解存在一定难度。这也就导致了登记机关的工作量也会因此而增加，而人们在进行登记申请的时候往往因为资料不全等原因来回奔波，部门的工作效率自然不高。
而在进行房地产登记所需的材料中，有一些材料是具有时效性的，有的时效性还较短，当登记人在准备登记所用的材料时，有些材料已经过了有效期，需要再重新办理，又要浪费登记人大量时间。在某些特殊情况下，比如登记人本人不在当地，或者无法及时赶回，这种情况下就需要由委托人或代理人代为办理，而由委托人办理的登记流程在形式上就更加的复杂了，同时办理登记所需的资料往往都不在一个地方办理，给登记人带来了很大的麻烦。
三、我国房地产登记制度的完善措施
1、统一登记机关
我国现今容易出现的一种现象是多个登记机关、多头登记，这给房地产所有者带来了很多麻烦，也给房地产登记工作带来了诸多的不便。为此国家可以设立一个专门负责房地产登记的行政机关，以便于房地产登记受理工作的进行。为响应国策，我国政府机关正在进行由管理型政府向服务型政府的转型工作，因此，国家必须建立一个统一的房地产登记机关，对其进行统一的规范和管理，尽量简化登记流程，更加明确审核内容，给老百姓带来便利。另外在房地产的转让、租赁等方面也应当明确登记，要辨明行政管理行为与民事行为的界限，分清楚它们相互影响的深度，使房地产登记制度在立法技术上更加完善，立出的法案也更加的科学。
2、完善房地产查询机制
如果有完善的房地产的信息的查询机制，将会对我国房地产行业的稳定发展产生十分有利的影响，房地产登记制度中完善房地产查询机制对我们社会有着重大意义。我国房地产登记机关需要从各方面做好房地产的登记工作，对房地产登记工作也要加强监督，减少房地产登记工作出现的误差。需要说明的是，我国建立有关房地产权属登记制度的目的不是出于公示，而只是将登记程序作为一种相关登记管理机构用来行使行政职能，从而造成了职权之间的交叉，留下了很大的弊端。为此，在房地产登记制度中应当适度地提高房地产登记信息的透明度，便于查询。为达到风险警示和保护房地产权利人机第三人的合法权益的目的，可以将申请法人提交申请报告材料明示于社会，再将登记信息的对象、房地产利益关系人查询的操作程序方式公布出来，这是一种有效的方法。
3、优化房地产登记流程
在房地产登记工作当中，登记机关的工作人员需要转变固有的思想观念，不能将管理职能当成是自己的权利，在申请人进行申请登记的时候，应当为申请人提供相应的咨询服务。在具体工作中，可以在登记大厅设置服务台，专门进行咨询服务，为申请人提供咨询服务可以大大降低登记中排队所浪费的时间。在大厅的墙上可以悬挂相应的登记所需的材料类型，只需要申请人咨询自己的申请类型，就可以去准备所需材料了，大大提高了工作效率。还有就是对于由委托人或代理人代为办理的房地产登记业务，也应当尽量简化其办理流程。对此，可以从登记人和代理人之间的公证委托书的内容上进行细化和完善，从而在大大简化登记流程的情况下，也能够保障代理人身份的真实性和登记人的合法权益，能从真正意义上给老百姓带来便利。
四、结束语
随着社会主义市场经济逐步形成，房地产市场运作不断地规范，房地产登记制度作为保护房地产产权的一种重要手段，可以有效保护不动产权利人的合法财产权。必须要落实房产统一登记制度，使之成为能真正调整平等主体之间因放低产而产生的民事关系，进而为我国现代社会的可持续发展提供保障。
参考文献：
[1]郭福良. 我国房地产登记制度存在的问题及完善[D].广西师范大学，2008.
[2]朱杰. 我国房地产登记制度存在的问题及完善[D].苏州大学，2009.
[3]张华. 现行房地产权属登记制度存在的问题及对策[J]. 中小企业管理与科技（中旬刊），2015，04：61-62.
论文作者:祝伟
论文发表刊物:《基层建设》2016年8期
论文发表时间:2016/7/13
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