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摘要：经济在快速的发展，社会在不断的进步，本文对房地产精细化成本管理的重要性进行简述，从缺乏合理的投资分析、房地产施工现场管理不善、缺乏完善的成本管控体系三个方面进行深入分析，提出构建完善的全面预算管理体系、强化设计阶段的成本控制、强化施工阶段的成本控制、强化投资管理水平与绩效考核等有效路径，旨在通过加强精细化管理，对房地产的成本进行有效管控，保障房地产企业的长远发展。
关键词：房地产；成本控制；精细化管理；预算管理体系
引言
新形势下房地产开发已成为关系国计民生的主要产业。在开发过程中，成本支出包括土地受让费、陈旧房屋拆迁、城市基础相关设施配套、代建工程费等，这些项目必然形成费用支出。当前新形势下，政府在总体上对房地产市场的宏观调控措施已经全面启动推行，新形势下房地产开发商之间的竞争尤其显得更加激烈，土地转让成本的不断提升、人工费用与建筑材料成本的持续上涨，无疑加大了房地产开发商的开发成本和开发风险。所以，为提高房地产企业在房地产开发市场中的竞争能力，最大限度的减控项目开发风险，对开发项目实施有效成本控制已成为房地产开发企业不容忽视的环节之一。本文系统地分析了新形势下房地产开发成本控制中存在的实际问题，并提出与之相适应的对策。
1房地产企业开展成本控制的必要性
虽然我国房地产事业起步比晚，但发展非常迅速，为我国社会经济持续发展做出了重要贡献。大量研究表明，房地产企业的经营发展和市场环境有密切关系，同时也会受到政府宏观调控政策的影响，因此，房地产企业在发展过程中存在很多经济风险。切实做好成本控制，才能降低经营风险，以最低的成本获得最大的经济效益。当前，国家出台了一系列政策和法规来规范房地产市场、控制房价，在市场经济不断完善的背景下，房地产企业融资难度逐年提升，土地资源利用越来越紧张，进一步增加了房地产企业的经营风险。需要开展全过程、精细化的成本控制，才能提升成本控制效果，保障经济效益。
2房地产在成本控制中存在的问题
2.1市场调研不充分
房地产市场的影响因素较多，包括国家政策、经济发展趋势、区域人口结构、项目位置等方面，对此需要专业的市场调研工作人员，对某个项目的相关资料进行充分的收集和统计分析。但在一些房地产开发项目中，因为调研缺乏针对性和专业性，所得到的可行性报告也不具有科学性，导致开发的盲目性加大，投资的估算偏离实际，项目的开发成为“赌局”。
2.2房地产成本管理体系不健全
不健全的原因来自两个方面，一个是房地产成本管理意识不足，第二是房地产成本管理技术不够。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在房地产成本管理意识方面，房地产项目管理者由于个人意识不足，导致在项目开展的各个环节没有严格把控，很多的物料采购不合理，最终导致成本的不必要浪费。另外一点就是技术方面，目前很多的房地产项目所应用的成本管理技术还是原来传统的管理技术，这无法满足目前日新月异的变化，在财务管理过程中，财务在记账体系上不能够全方位地进行记录，其次财务体系在事前预算、事中跟进和事后结算中，没有起到应该有的督导职能，无法对财务状况进行科学合理的分析，其配套软件由于没有更新，也无法对财务管理状况进行科学合理地分析，对于其浪费的地方进行指出，以便更好地改进。
2.3合同及项目管理疏漏，使工程合同的执行进度难以及时跟踪
大量的合同签订是房地产开发企业司空见惯的现象，但是涉及合同的具体条款却显得比较复杂，因此，有关收付款项方面的计算与审核难度都比较大，尤其是在项目规模大、工期长的情况下，合同涉及的内容十分复杂。不仅如此，在具体的合同执行过程中，还会发生各种临时变更合同的情形，而合同修改涉及内容很多，就会令房地产开发企业对合同的执行进度难以实施准确及时的管理，而因管理疏漏引致不可预见因素的出现使得控制成本加大。房地产开发企业不可避免的会受到很多不可预测因素（包括自然环境因素）的影响，如不可预见的自然灾害、与预先的勘察报告有明显差异的地质条件等，诸多人为难以控制的因素，都会使房地产开发项目在实际开发运行过程的成本有一定增加。
3对房地产进行成本精细化管理的有效路径
3.1构建完善的全面预算管理体系
首先，房地产企业要想有效的加强成本精细化管理，就要从系统化的全面预算管理体系入手，将预算管理工作逐渐规范化。在企业的实际运营过程中，相关的工作人员要做到对收入及支出做到基本的了解，对企业内部的各个因素进行全面的分析，对各部门之间的工作差异、时间等重要因素进行把控。因此，在房地产企业的实际运营过程中，相关的管理人员要对年度成本的基本目标进行细化管理。例如，每周、每月、每季度在成本管控工作中，不断构建阶段化的计划，制定明确的工作目标，相关的工作人员要将预算管理工作落实到实处。另外，将房地产企业的战略性发展目标细化到不同的岗位，在企业内部设立责任制，保证员工能够清楚地明确自身的职责，并安排专门的负责人进行监督，确保工作的完成进度，保证将成本管控意识深入到每一名员工的实际工作中，进而促进房地产企业的长远发展。
3.2落实全过程成本控制，提升全员参与的积极性
在房地产项目拿地阶段，要进行深入调研，建立科学合理的项目投资分析评估体系，再结合房地产企业发展战略，构建科学合理的成本控制精细化管理体系。对房地产项目进行实地调研，以便充分了解土地周边市政配套设施和土地属性，结合房地产项目建设规模、目标客户等实际情况，合理编制科学合理的投资成本估算体系。在规划设计阶段，对目前房地产市场进行调研分析，拟定更易被市场及客户接受认可的设计方案，避免成本浪费。设计时可选择建筑方案和经济方案相互结合的招标方法，通过类比的方法选出最佳施工设计方案。此外还要结合经济性技术指标及造价指标进行全方位限额设计，并对达到目标设计人员进行物质、资金上的奖励，以提升设计人员的积极性。在施工阶段要严格执行成本控制方案中的内容，通过一系列有效的方法降低执行偏差。针对不合理的设计变更要联系设计人员进行整改，在控制施工成本的基础上，提升施工进度。并让成熟有经验的IT公司，按照房地产成本控制的实际需求，研发全过程成本控制精细化管理信息系统，实现对成本控制的动态化监督和管理。
3.3严格控制竞拍流程
房地产企业拿地环节的市场化改革也使得其在获得土地使用权方面有了更大的操作空间，对此开发商要根据立项阶段对土地成本的预期，做好竞拍工作。首先要充分地了解竞拍的流程和规定；其次是根据自身的价格底线，以及对竞争对手的充分了解，制定合理的竞拍策略；最后在竞拍环节中，严格控制工作人员的情绪，并严格防止工作人员与其竞争对手交流。
结语
目前房地产成本控制是房地产项目开展的关键所在，成本控制不下来，净利润就会受到影响，对于开发商来说是损失。房地产成本精细化管理方案的有效落实，可以很好地确保房地产项目成本降低，只有不断地进行方案优化，才能够给房地产成本控制带来更好的改变。文章针对于房地产成本控制所面临的问题进行阐释，并且给出了科学合理的建议，希望能够给读者一定思路，更好地降低房地产的各项成本。
参考文献：
［1］南春瑛．探讨精细化管理在房地产企业成本控制中的应用［J］．中国外资，2015（8）：214．
［2］张军．论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制［J］．中华民居，2017（15）：257－258．
［3］于朝阳．房地产项目精细化管理体系的构建研究［J］．科学与财富，2015（12）：45－46．
论文作者:韩静
论文发表刊物:《房地产世界》2019年4期
论文发表时间:2019/8/6
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