房地产市场几个重大理论问题反思，本文主要内容关键词为：几个论文,房地产市场论文,理论论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
国内的房地产市场，开始于1998年的货币化改革，并由此掀起了一场轰轰烈烈的“造城运动”。从北国到南疆，从东海到西域，一个个的现代化城市拔地而起，不少地方的经济发展了，民众的住房条件也改善了。但由于这次“造城运动”本身所具有的制度缺陷，也人为地制造了许多风险，如由于利益上的失衡，使得大量的人力、物力、资金等蜂拥而入房地产市场，国内的财富在短期内向少数人集中，个人收入分配越来越失衡，国内不同阶层矛盾对立与冲突白炽化，整个市场的金融风险迅速向国内银行集中等。可以说，目前国内房地产市场所聚积的矛盾与冲突、风险与危机到了无可复加的地步!
与此同时，国家也在不断地对国内房地产市场进行宏观调控，但实际上效果甚微。有人说这几年的国内房地产市场不是宏观调控而是“空调”。尽管这是一种戏说，但也说明为什么国内房地产市场经过多年的宏观调控不见效果。这其中可能有政府的原因，也可能有更为复杂的背景。因此，应该对国内房地产市场进行深入的反思。目前国内房地产市场产生的一系列问题，根源在于对以下几个重大问题的认识上存在误区。
二、房地产是投资还是消费
按照住房本身的特性来说，住房既可以是投资也可以是消费。也正因为住房性质的两栖性，或是政府部门对住房的两栖性认识不足，从而导致了对国内房地产市场判断与决策的误导性；或是既得利益集团利用这种两栖性来混淆是非、制造虚假信息来误导消费者甚至要挟政府。
比如说，国家统计局以国际惯例为由，把国内居民的住房消费算作投资。这不仅使得国内居民当前最大的一块消费完全消融在投资中，统计报表上的居民消费率也连年下降；而且使得这几年的生产价格指数连年快速上涨，但没有传导到最终的消费品上来。不过，从作者的观察，全部上游产品的价格上涨均能传导到快速上涨的住房价格上，而没有传导到居民消费价格指数上。由于居民消费价格指数不能反映居民消费价格变化的真实情况，政府职能部门也就不能够对现实的经济生活做出正确的判断和正确的决策。
但是，从另一方面来看，无论是中央政府“十一五”规划，还是国家发改委的报告以及最近出台的“国六条”，没有哪一个中央文件不是把当前居民的住房看作消费。在这些文件与报告看来，国内近几年经济的发展与繁荣都在于国内消费产品升级换代。而这些消费产品的升级最主要是汽车、住房，而住房又是这种消费产品升级中占比重最大的方面。既然居民的住房是消费，因此政府要扭转目前国内居民消费率过低的状况。要扩大内需，就得加快国内居民住宅的建设，以此来满足国内扩大内需的要求。在这里，居民的购房又属于消费了。
可以说，正是因为中央政府职能部门这种对居民住房两栖性的认识，从而导致国内房地产市场的几大混乱。比如说，房地产开发商为了给推高房价找出理由，就认为，住房作为投资品，那么其市场的价格完全可以市场的供求来决定，根本不需要政府来对房地产市场的价格进行管制。在这种观念误导下，既为房地产开发商对市场的垄断操纵房价提供了正当性，也为一些人利用银行的金融杠杆炒作房地产提供了理由。既然住房是投资品，那么国内大多数民众的住房消费也就不是市场应该解决的问题，而是应该通过政府的住房保障体系来解决。因此，房地产开发商生产的房子只能是富人玩弄的东西，而中低收入者只能远离房地产市场。
可以说，对住房认识的两栖性，导致了当前国内房地产市场一系列的问题。不同的政府部门及某些既得利益集团都会根据对住房这种两栖性做出他们所需要的不同理解，发布不同的信息，提出不同的要求，并从中轻易地获得各种利益。如果对这个问题不进行认真、深刻的反思，并在这种反思基础上达成基本的共识，那么要调整目前房地产市场严重的利益失衡问题，要改变目前国内房地产市场由于信息缺失而误导民众的现象是不可能的。
三、中国房地产市场采取什么样的发展模式
中国的房地产市场最早开始于广东与深圳。由于广东、深圳与香港有地缘、人缘等便利条件，因此，国内最早的房地产市场发展就走上香港地区那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。由于这种房地产发展模式利益更倾向于房地产开发商和地方政府，因此，香港的房地产发展模式很快就在国内各地遍地开花。
目前，国内的房地产市场发展基本上以香港地区模式发展为主导，高地价、高房价、高福利房(或中低收入民众的住房要让国内住房保障体系来解决)成了各地方政府、房地产开发商、国内银行甚至于中央政府的共识。比如，从2005年中央出台的宏观调控文件来说，其基本主旨就是要稳定房价。本来市场的价格完全是由市场的供求关系来决定，但政府竟然出台文件来稳定价格。这种文件就是向市场发出明确的信号，即当时国内房地产市场的价格是合理的，政府出台政策不是要打压房价，而是要保护现有的房价。
地方政府为什么都愿意把当地的房价推高?当然是以当地的房价来推高地价。很简单，正如上面所说，如果把住房看作是投资品，那么投资品的价格并不是市场的供求关系来决定，而是由投资者的市场预期来决定的，一旦开发商预期房价会提高，他们更愿意以较高的价格来获得土地。这也是地方政府所愿意看到的。
不过，国内各地方学习香港地区房地产市场发展模式，也仅限于房地产市场的高房价、高地价，高福利房则多是体现在文件上。比如说，截至2005年，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，不足北京市不少楼盘一个项目的投入，真是杯水车薪。还有，即使是所谓的经济适用房，不仅不少地方的投资连年下降，而且即使经济适用房也仅是定向销售，如北京。而香港地区居民公屋入住率达到50％以上，即香港地区50％以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决。
也就是说，就房地产市场的发展模式来看，目前国内所学习的是香港地区的高地价与高房价而没有学习香港地区的高福利房(当然以往的计划体制下的住房分配是另一种体制的结果)。从政府的意愿与房地产开发商的意愿来看，他们都希望中低收入民众的住房问题由政府的住房保障体系来解决。但实际上，从中国的国情来看，政府在这方面所能做的十分有限。因为，无论是中央政府还是地方政府根本就没有财力来建立起一个庞大的中国住房保障体系。国内绝大多数民众的住房问题只能通过住房市场来解决。
目前国内房地产市场发展模式正在走上香港地区那处高房价、高地价之路，而这条路不仅不适应中国内地，也会让中国的房地产市场走向扭曲发展之路(即连香港地区的模式优越的地方也没有学到)。如果我们不能够从这种房地产市场模式中走出，那么国内房地产市场所面临的困难与风险一定会越来越大。
四、什么是房地产市场的需求
近年来，国内房地产市场为什么会发展这样快?为什么房价上涨不能够得到有效遏制?有人认为是因为市场有“刚性需求”在那里，而中国的房地产市场的“刚性需求”之大也就决定了国内房地产市场的现状。
那么什么是“刚性需求”?按照市场流行的说法，“刚性需求”是指，住房作为每一个人最基本的生活条件之一，它是个人必需的产品，因此这些需求是刚性的。例如，每年都有年轻人结婚，那么结婚就得要有房子住；中国城市化率的提高，每年都有许多人涌入城市，无论是从农村涌向城市，还是从小城市涌向大中城市，而这些涌入城市的人口都有对住房的需求；同时，随城市居民收入条件的改善，住房条件也会不断地调整，如由小房子换为大房子等。
在这里，其实混淆了一个基本的概念，就是普遍把需要与需求混为一谈。在现代文明社会，住房当然是每一个人得以生存的必需品，而且住房条件与环境的不同，还决定了个人的健康水平、生产能力及教育成长。但是，作为个人生活的基本条件或生活的必需品，住房仅是一种需要而不是一种需求。
一般来说，需求是指有效需求。即当市场上的供求关系达到平衡时，市场的需求量便是有效需求。住房的有效需求不仅反映了对住房的需要，而且必须有经济支付能力才得以达成。也就是说，尽管个人对住房有很迫切的需要，但如果没有经济支付能力来购买，那么这个需要只能是个人的一种欲望，并不形成需求。作为一种需要，它要转化为市场需求就得有支付能力。
由于住房需求是与住房产品的价格与个人收入水平密切相关，因此，市场住房需求大小就取决于住房的价格水平与个人收入水平。1993年联合国对世界109个国家调查后所得出的房价收入比，就是测量市场住房需求的一种方式。按照一般国际标准，房价收入比应该是在3-6倍区间内。如果高于这个区间，那么说明这个地区的房价水平过高，市场住房需求就减少。比如说，2004年中国城镇居民的房价收入比，如果以户均75平方米计算为8.2倍，以户均100平方米计算为10.9倍，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上，温州等城市则超过20倍。这就说明，这些城市居民的收入水平无法支付当地过高的房价，当地居民对住房需要就无法转化对住房的需求。
因此，就目前的情况而言，或在一个较长的时期内，要把居民的住房需要转变为住房需求，或是让地方政府与房地产企业把住房产品的暴利压缩，让国内过高的房价向下调整，而不是什么稳定房价；或是快速地增加居民的收入水平，使居民的收入增长速度高于房价上涨速度。但对于后者，在短期内是无法实现的，因此，让国内的房价向下调整，是国内居民住房需要转化为市场需求的惟一之路。可以说，一年来的房地产宏观调控为什么效果不佳，最大的问题就在于政府对房地产市场宏观调控的目标有误，从而找不到合适的宏观调控工具。在这种情况下，国内房地产市场价格上涨也就自然了。
一句话，国内住房需要量是很大，但这并不是住房需求而是住房需要，更不是什么住房的“刚性需求”。在国内居民收入水平不能在短时间内迅速提高的情况下，或居民收入水平增长低于房价增长的情况下，国内住房需求的大小完全取决于国内房地产市场的房价高低，取决于政府是把住房作为投资还是消费。如果政府仍然坚持把住房仅作为一种投资，那么推高国内房价并让它快速上涨也就顺理成章了。这时，国内居民的住房“刚性需求”也只能是市场之外的东西，而不是一种房地产市场真正的住房需求，因为在房价过高的情况下，国内绝大多数居民是没有能力进入高价的房地产市场的。
五、什么是国内房地产空置率
国内房地产市场一方面房价高企，另一方面国内房地产市场住房空置迅速增加。据悉，截至2006年3月，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％。而且，2006年1季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增长23.3％；完成开发土地面积5 284万平方米，增长53.3％。还有，来自成都市统计局的最新数据显示，2006年1-2月，该市商品房空置面积出现自2005年下半年以来的首次大幅上升，全市商品房空置面积为147.25万平方米，同比增长62.6％，其中住宅空置65.36万平方米，增长70.7％。
在这里，我们先来了解什么是空置率?所谓的住房空置就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。而住房空置率就是在某一时点上空置的住房占某一时点所存有住房的比率。从发达国家的一般标准来说，房地产市场的住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。
我们可以看到，从2005年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所放缓，即全国平均房价上涨幅度有所下落。如2006年1-2月全国70个大中型城市房价上涨幅度为5.5％。但我们也应该看到，一些地方的房价过快的上涨也是不争的事实。特别是进入2006年之后，以北京房地产市场为领头，深圳、广州、上海等不少地方的房地产市场在舆论看好中涨声一片。
目前国内的房地产市场空置率过高同时又房价过高的现象，只能说明国内房地产市场人为操纵价格与房地产炒作的严重性。
从以上的分析可以看到，目前国内房地产市场的形势，并不是如一些开发商所言，国内房地产市场出现所谓的恢复性上涨，也不是什么住房的“刚性需求”让不少地方的房价快速上涨，国内不少地方房价的上涨多以是人为操纵市场的结果。因为，大量的一手住房市场空置率存在、个人住房消费需求迅速下降(因为国内个人购房有91％以上是银行按揭方式完成的)而房价又快速上升。这些现象只能说这种房价上涨是人为操纵。有些地方所谓房地产价格报复性上涨更多的是人为操纵的合谋。
可以说，目前国内房地产市场过高的空置率及价格快速上涨既说明了国内房地产市场人为地对价格操纵严重，也说明了国内房地产市场投资者过多，特别是当外国资金对国内房地产市场长驱直入时，这种房地产炒作将更为严重。如果这种情况继续下去的话，它不仅严重地影响了国内居民住房的条件改善，降低了国内居民的住房福利水平，而且让国内房地产市场蕴藏着巨大的风险。如果政府不对这些问题引起足够的注意并采取相应的政策来调整，国内房地产市场的危机爆发也就不远了!我想这就是最近上调银行贷款利率来调控国内房地产市场过热及房价快速上涨的目的所在。
六、利益失衡是房地产市场面临的最大问题
就目前的情况来看，为什么关于国内房地产市场的争论会如此之多、如此之激烈?为什么消费者与房地产开发商之间的矛盾与冲突会那样大?为什么民众会把高房价看作是新的三座大山之一?为什么一些地方政府会向农民掠夺土地而不顾政府形象?等等。这些问题归结到一点，就是目前房地产市场存在严重的利益失衡。
房地产业严重的利益失衡，可以表现为如下方面：行业之间的利润严重不平均，如房地产业的利润率可以高到百分之几十、甚至超过百分之百，而国内不少行业利润率只有百分之二、三，如不少出口行业。由于利润率严重不平衡，从而使得各行各业都涌入房地产，从而导致国内产业结构逆选择，即高科技产业、制造业等向房地产业转移。由于利润严重不平衡，从而使得整个社会的财富在短期内向房地产业转移。
那么，房地产市场严重的利益失衡，为什么不能够通过有效的市场机制和供求关系来调整呢?即使是市场机制失效，为什么不通过政府之手来调整这种失衡的利益关系呢?其实，目前房地产利益关系的失衡，其根源就在于我们以往的制度不完善及相关政府部门不作为，使房地产业这种利益失衡的制度化和既得利益集团对整个社会利益掠夺的制度化。
中国人民银行在2003年6月5日发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号，简称人民银行121号文件)，对房地产信贷进行了风险提示，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎性调控措施。人民银行121文件本来是对房地产市场金融规范的一个有效的文件，却因为遭到强大的房地产商势力的反对而无法实施。2003年8月12日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号，简称国务院18号文件)，在充分肯定房地产业已经成为国民经济支柱产业，提出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度的同时，明确指出当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快，房地产市场的监管和调控有待完善。要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
人民银行121文件被更有利于房地产商的国务院18号文件所取代。几年来，事实已经表明，如果当时不是用国务院18号文件来取代人民银行121号文件，国内的房地产市场也不会发展到今天这样混乱的地步。可以说，这个国务院18号文件完全是对房地产商利益倾斜的文件，其对中国经济引起的后患，历史会对它做出公正评价的。
还有如住房预售制度，在房地产交易过程中，本来早就表明是漏洞百出的制度，本来就是一种计划经济下的产物，本来就是一种利益与风险分担严重不对称的规则，本来这种规则制定时仅是学习国外的一点有利于开发商的规则。人大代表提议要废除，但职能部门就是要依据《中国城市管理法》，要依法来做。谁说过法律制定了之后就永远不可变化?法律是什么?不就是保证社会的公平与秩序吗?难道法律仅仅是为了保护少数人的利益吗?
再就是对于地方政府为什么能够轻易地掠夺、侵占农民的土地与利益?最根本的问题就是我们现行的土地制度存在严重的缺陷。目前所谓的土地公有制，最终具体地落实到政府管理者手中。正因为这种土地的所有权与土地经营权、土地控制权及土地剩余索取权严重的分离，使得地方政府能够轻易掠夺农民土地资源与财富。这样，地方政府就容易把这种土地财富的掠夺成本让全国人民来承担，收益则让少数人或少数地方来获得。
可以说，目前国内房地产市场的最大问题就是利益严重失衡。这种严重的利益不均衡已经不只是经济问题了，也不仅仅是市场的供求关系了，它早就转化会严重的社会问题。如果政府不对这些问题有一个清醒的认识，而还是稳定房价，就是房价只升不跌，那么这些社会问题所导致的严重结果是不可想像的。
七、如何看待外资炒作房地产
对于国内房地产市场的利益失衡，根本原因是国内房地产市场的制度缺陷。对于这种制度缺陷，不仅国内房地产开发商已发挥到极致，而且国外资本也对此虎视眈眈。可以说，大量外资炒作中国的房地产已成了十分普遍的事情。
在2006年5月17日公布的“国六条”的细则中，尽管没有针对外资炒作国内房地产作出具体的规定，但是，严厉遏制外资炒作房地产是目前稳定国内房地产价格，保证国内房地产市场持续健康发展的重要方面。目前，从北京、深圳、广州和上海等地的房地产市场来看，一方面，房价的快速上涨；另一方面，各地又有大量的楼宇空置没有出售。特别是北京、上海更是如此。如果按照房地产开发商的说法，房地产市场的价格是由市场的供求关系决定的，那么当有大量的房子空置而无法出售时，房价应该是向下行的，但实际结果相反。既然国内的房价与市场供求关联不大，那么最近一些地方的房价又是如何疯狂上涨的呢?
可以说，目前国内一些地方的房价快速上涨，完全是房地产开发商、国内外炒作者、地方政府恶意推高的结果，而且国外的资金炒作房地产成为目前中国经济的祸害。首先，我们应该看到，近几年，国内房地产市场的快速发展，应归功于银行个人住房按揭产品的推出。有数据表明，目前国内个人购房，91％以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。但是当2004年个人住房按揭贷款达到4700亿元后，宏观调控后的2005年，个人住房按揭贷款迅速下降到2600亿元，仅为2004年的一半，而且这是在中西部房地产市场快速发展的情况下的数据。到了2006年1季度个人住房按揭贷款为256亿元，仅为2004年的1/5，不及2005年的一半。同时，从房地产开发资金来源的定金与预收款来看，2006年1-2月它同比下降24.5％。
也就是说，近1年多来，特别是2006年1季度，个人住房按揭贷款成倍地下降，这也说明了国内居民(其中也包括炒房者)住房消费大量减少并发生了根本的逆转。同时，在居民住房消费迅速下降的情况下，国内房地产市场则异常活跃、价格迅速上涨，如北京与深圳，1季度房价上涨20％以上。对国内不少地方房价快速上涨，既有房地产开发与地方政府合谋做市，也可能有其他资金进入国内房地产市场炒作。比如，有媒体报道，目前不少外国的资金纷纷进入国内房地产市场炒作。
世邦魏理仕有限公司表示，2005年内地写字楼物业最受海外投资者追捧，投放资金高达7.2亿美元，其次为商业项目，共有4.1亿美元。目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入中国内地房地产市场。也有境外基金入股的中国内地房地产公司正抓紧境外上市。这些现象都表明，外资进入与国内房价波动存在很大的关联性。对外资在国内房地产业的疯狂地市场炒作，国家一定要采取严厉地措施来遏制与打击。
还有，住房作为一种投资品(国家统计局的界定)，按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了是直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。事实上，外国资本通过直接投资的方式进入国内房地产市场已经不多，如2006年1季度利用外资同比下降到了15.6％。也就是说，目前房地产开发商大量宣扬进入国内房地产市场的资金并不是通过直接投资方式而是通过其他方式进入的资金。既然国外资金是直接奔炒作房地产市场而来，政府就得出台制度来严厉遏制与打击之。因为，从1997年东南亚金融危机的经验来看，如果对这种外资炒作房地产的行为不加以严厉遏制与打击，那么必然会导致国内的金融危机。政府对国外资金炒作房地产绝不可小视。
也就是说，外资进入国内房地产市场炒作已经成了中国房地产市场中重大的祸害，它所获得的利益可能比由它的进入导致整个市场危机要大得多。而且从世界不少国家的经验来看，外资炒作本国的房地产所造成的危害早已是罄竹难书了。对此，国内政府应该有足够的警觉，并重新审查现行有关的法律制度来遏制和打击这些炒作行为。如果政府不能尽快在这方面有所作为，那么等国内经济出现大问题后再觉醒，到时一定会晚了!
八、如何理解过高房价带来的危害
首先，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱。就中国情况来说，产业结构失衡是不争的事实。但问题何在?当然原因是多方面的，但从目前一些高科技企业与制造业企业纷纷进入房地产业来看，其中的问题可能会比我们想像的更为严重。国内的一些制造业及出口企业，也纷纷进入房地产。当全国所有行业都涌向一个房地产业时，当国内许多高科技产业和制造业纷纷进入房地产业之后，将会导致房地产业出现泡沫，即房地产价格暴涨之后价格暴跌，并引发整个社会的经济危机。尽管房地产市场的周期性会让这种危机向后延展，但该来的还是会来，吹大的泡沫谁也逃不了。如果这样的情况出现，中国产业结构的调整、经济增长方式的转变就可能成为一句空话。即使房地产泡沫不是那样快的破灭，但房价的高企必然影响所在城市的竞争力。因为，房价高企不仅增加了企业的营运成本，也增加了城市居民的生活成本。对于企业来说，成本就增加，新的企业不敢进入，原有的企业也只能纷纷退出。20世纪80年代，香港地区的制造业、中小企业纷纷退出香港地区迁往内地；近年来，上海沿海一线的企业也纷纷迁入内地，也是房价高企弱化城市竞争力的结果。对城市居民来说，房价过高，使生活成本急剧上升，新的劳动力人口无法源源不断流入城市。特别是当一个城市房价高得让居民无法承受时，那些潜力较高、竞争力较好的劳动力人口更是会流出该城市，从而导致该城市竞争力严重下降。
其次，房价高企也必然强化地方政府进一步所谓的经营城市。近几年来，中国打造城市竞争力一直陷入在一个误区中，即中国的不少官员一谈到城市竞争力就是如何来经营城市。其实，对一个城市来说，政府的职责是什么?无非是通过政府权力来保护企业与民众的产权，来保护合约的有效履行，来保证民众的财富不受到侵犯与掠夺，并以此来为企业创造好的经营环境，为城市居民提供生活便利的条件。如果地方政府经营城市，那么政府的行为就与其职责根本上背离。因为，政府要经营城市，那么政府就得运用权力来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业财富、掠夺民众的财富。既然政府的行为如此，那么在企业与企业之间、企业与民众之间、民众与民众之间的利益关系就会背离市场法则，而通过非市场的方式进行。特别是这种经营城市转化为一种企业行为时，城市疯狂扩张，房地产开发企业的疯狂行为(如上海就有开发商为了赶走拆迁户，竟然可以用火来烧不愿意迁走者)到处皆是。这不仅恶化了整个企业经营的环境，也恶化了城市居民的生存条件。事实上，目前不少地方政府与企业来经营城市，所导致的恶果早就是触目惊心了。可以说，近几年来，在这种错误的观念下，国内许多城市看上去是经营得有声有色，城市GDP迅速增长、城市建筑堆积林立、城市财政收入迅速膨胀、城市规模也快速扩张，但是这些成绩多是以国有土地为政策背景，借助于这种政策背景对农民利益的掠夺，对居民城市利益的掠夺而建立起来的。可以说，也正是地方政府这种对城市的经营，使得中国在极短的时期，社会财富向少数聚积、向少数企业聚积，导致了中国有史以来最大的一次社会财富严重的分配不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而不断地激化。
再次，高房价严重威胁着中国的金融体系安全，构成了对中国金融稳定性的巨大威胁。目前，国内银行界有一种普遍的认识，认为银行对房地产的贷款是一种优质资产，特别是个人住房消费信贷的资产更是优质资产。这种看法是建立以下几个前提条件上的：一是房地产市场的价格只升不跌；二是银行的利率水平永远保持在现在基础上；三是中国的经济繁荣不会出现周期性变化。但是，上述的三个前提都是有条件的、不确定的，也是会变化的。任何国家的经济繁荣都是周期性的，不可能永远线性上升。即使是中国的转轨经济，也曾出现过多次经济周期性的波动。如果一个国家经济出现周期性的波动，那么房地产行业要想持续繁荣也是不可能的。二是利率水平永远不会处于目前的状态下。可以说，国内的房地产市场之所以能够持续发展这样快，市场的供求关系如此繁荣，最重要的条件是拜政府对利率管制之赐。如果不是政府把金融市场的利率控制在如此低的水平，国内房地产市场炒作也就不会这样严重。
最后，房价高企不仅拉开了地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。对于各地区来说，房价高企使得越是发达的地区越容易把全国的资金与财富聚集，越是不发达的地方，这些地方的资金与财富越是流向发达的地方。从这几年中国各地区发展的情况来看，随着沿海一些地方的房价快速上涨，使得全国的信贷资金与财富迅速地向沿海地区集中。可以说，尽管中央政府一直要平衡各地的经济发展水平，比如西部大开发、中部崛起等，但是实际上这几年沿海地区，特别是那些高房价的地区与城市，经济发展却越来越快。而这种地方的经济快速增长是牺牲内陆省份利益为代价的经济增长，是完全非平衡的经济增长，是与中央经济发展战略背道而驰的经济增长。而这种经济增长在高房价下所带来的矛盾与风险会越来越大。对于个人来说，在这次房价快速飚升的过程中，除了房地产开发商成了国人公认的最大获得者之外，应该还有与这次房地产发展最密切的掌握权力与靠近这些权力的人。房地产开发商赚得盆满不用说，而掌握此权力与靠近这些权力者获得了多少利益也是公开的秘密。其他我们可以不去分析，只要看看这些人平时的言论，看看他们是如何来鼓吹房地产价格上涨，就知道司马昭之心了。当然，银行的信贷人员也是这次房价上涨的重要得益者，但其中的利益比起房地产开发或政府的有权者来说，可能是九牛一毛。这次房价快速飚升受到伤害最大的两类人，一是广大的农民；二是城市广大的中低收入者。由于土地的公有，在这次城市化的过程中，在这次中国的“造房运动”中，农民是这次房价飚升最大的受害者。因为，在这次“造城”运动中，尽管有些农民土地出让得到一定的补偿，但是这种补偿与政府土地出让所获得的收益相比也是九牛一毛。更为严重的是房价飚升，不仅阻碍了广大农民进入城市的机会，也阻碍了农民收入水平的提高。可以说，尽管中央政府有意提高城市化率来改善农民现状，但是房价过高从客观上阻碍了农民进入城市的机会，而且也使政府城市化率提高成为一句空话。由于农民进入城市的机会减少，农民提高收入的机会也就下降。对于城市的绝大多数中低收入民众来说，房价飚升不仅使得他们远离房地产市场，其城市生存权可能面临着各种剥夺，而且增加了他们的日常生活压力，居民消费的挤压，以及其社会财富分配不公越来越严重。试想，如果城市居民只能穷其一生甚至几代人的财富来支撑一套高价房子，那么他们的生存压力有多大、社会财富的分配不公有多大是可想而知了。有人说大多数人中低收入民众买不起房子不是问题，因为这些问题可以通过住房保障体系来解决。但谁都知道，如果绝大多数城市居民都进入住房保障体系，那么这种住房保障体系肯定是一种住房保障的乌托邦。
至于政府出台什么政策来调控国内的高房价，我想其实十分简单。一是打击对房地产市场的严重炒作，对内可以出台房地产交易所得税、住房空置税、房地产持有税；对外要坚决打击外资进入国内房地产市场炒作。二是央行不断地调升利率，迅速提高炒作房地产者的成本，同时，也可以推行购买一套住房者利率优惠，两套以上住房者利率随行就市的政策。三是取消住房预售制度。四是严格银行纪律，对于那些敢违规则的银行信贷者要严惩不贷(银行在这次房地产炒作中起了推波助澜的作用)。消费者一旦感觉政府对国内房地产调控有决心了，购房消费者自然会理性。在这种情况下，国内房价岂能不迅速回落?问题是政府下不下这样的决心，政府履行不履行其承诺!最近的“国六条”，政府推出了一系列政策，希望通过房地产市场结构的调整，通过信贷、税收、土地等政策调整稳定房价。我想政府的政策在朝这个方向走，效果如何还有待观察。
总之，中国的房地产市场，如果不从这些重要的问题上进行反思，并从中找到问题之症结，那么要化解中国房地产市场错综复杂的利益关系是不可能的。
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