摘要：在国家严控房价的形势下，房地产企业必须加强房地产开发项目的风险管理，通过风险成因分析，必须要加强对房地产企业开发项目各阶段的控制，有计划的避免因房价下降与滞销所带来的风险。本文主要分析了房地产开发项目管理模式及风险。
关键词：房地产；项目管理；风险
0、引言
房地产开发项目是一个开发周期长、投资金额大、风险大的复杂的系统项目。一般分为项目规划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。作为管理主体，房地产项目开发商是整个建设项目的整体组织者和实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产开发项目质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
1房地产开发项目管理的意义
1.1房地产开发项目的计划管理
房地产开发项目有计划的进行管理，会使项目的开发和建设都会以有计划、有序的方式进行。也就是说，通过使用动态计划管理，项目的整个过程和所有的开发活动都包含在计划的轨道中，项目将会达到预期的总体目标。
1.2房地产开发项目的组织管理
这是一个由职责分工、授权、合同的签订和执行，根据相关的法律法规，制定各种规章制度，形成高效的组织保障体系，最终使项目能够完成的目标。
1.3房地产开发项目的协调管理
意义在于为开发项目提供和谐的公共环境，确保项目开发建设的顺利进行。协调管理是项目与外部环境、各子系统之间、项目不同阶段、不同部门之间、不同层次之间的沟通协调关系的手段。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调中，人际协调是最重要的，而项目经理是人际关系协调的核心。
1.4房地产开发项目的控制管理
意义有利于控制项目的质量、项目的工期和成本，获得最大的综合效益。控制管理的手段主要是通过计划、决策、反馈和调整。采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
2房地产开发项目管理模式与特点
房地产开发项目管理的内容是研究如何高效实现项目目标，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制。适应内部和外部环境并使之最有效。使各要素优化组合，合理配置，保证项目运营平衡，运用现代管理技术手段，实现项目目标，使企业获得良好的综合效益。项目管理是为使项目实现而要求的质量、规定的时限、批准的费用预算进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。管理的对象是项目本身。因此，需要用系统工程的概念，项目管理理论和方法进行，具有全面性、科学性和程序性项目的目标界定了项目管理的主要内容是“三控制、三管理、一协调”，即“进度、质量、费用”控制、“合同、信息、安全文明”管理和组织协调。房地产开发项目具有集合性、相关性、目的性和环境适应性，是一种相互结合的立体多维关系，这就说明项目管理具有系统性的特点。加强项目管理，必须对其特点进行详细分析，认真研究并强化管理。对项目特点进行管理主要体现在3方面，即：进行优化组合，即对投入项目进行适当搭配以协调地发挥作用；进行动态管理，作为优化配置和优化组合的重要手段，其基本内容是按照项目的内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各要素，使之在项目运营中合理流动，在动态中寻求平衡；合理高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。
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3房地产开发项目管理模式风险
3.1质量管理风险
我国的房地产开发项目管理主要是运用项目合同制度，该制度的建设是为了避免缺乏资格的施工方进驻，导致整个工程受到质量的影响。施工队伍的资质极其重要，与房地产开发项目的可持续发展有关，是质量控制、成本控制、技术控制和风险控制的重要组成部分。同时，根据分析和调查，目前有很多建筑工人都是从农村来的，不仅缺乏文化教育，甚至没有专业技术水平，我国资格认证制度推出的时间不长，很多项目管理者的技术不过硬，从而导致各种事故的出现。
3.2项目管理制度风险
现阶段我国房地产项目管理制度不健全，并且在房地产业的快速发展的形势下，其管理模式在整个生产过程中需要使用制度来支持,但是从目前的发展趋势分析，我国房地产项目管理制度存在缺陷，无法及时解决风险，将会影响房地产开发项目管理的健康发展。
3.3合同管理风险
在房地产开发项目中，为了避免人为因素造成的开发项目的风险因素，需要对内部人员行为进行监控，特别是在开发项目过程中的财务人员、计划实施人员、监工人员实施专业的监督。加强开发项目的规章制度，明确开发项目的流程和开发项目的目标。及时跟踪开发项目，及时发现问题、了解问题、分析问题。并向决策层报告计划实施情况，提供修改意见，方便决策层按照实际情况进行调控，加强对产生的风险因素进行科学有效的控制、转移及管理。同时做好合同管理，其主要内容是：根据合同的内容，确定不同时期的重点，计划开发项目的施工成本，严格按照步骤进行各个时间段的施工，加强信息沟通，利用合同中规定，做好风险带来的损失索赔问题及反索赔问题。一切保证房地产项目开发过程中风险最低化，利益最大化。
4优化房地产开发工程项目管理风险的对策
4.1 加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用某些技术管理方法规避相关风险，减少房地产开发相关的隐性损失，维护投资者的利益。风险防范一般有以下几种:(1)风险规避，风险规避指的是风险超过投资者在心底的底线的时候，必须采取放弃投资决策相关的措施，这可以有效避免相关风险。但风险规避肯定是一种消极的方式，在特定的情况下，可以使用，因为风险规避的手段，必定使房地产开发不能获得可能的利润。（2）风险转移，所谓的风险转移就是使用某些预防措施，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在目前的房地产开发项目管理中，这种形式使用最为广泛。风险转移通常有两种方式完成，一是签订合同，即以合同的形式转移风险，合同签订后，是否有相关风险，都有乙方承担。然后还有保险，即通过购买保险的方式，将无法预测的相关风险来转移给保险公司，虽然这将增加部分成本，但以这种方式，是最有利的。例如，在房地产项目的发展过程中，发生了重大的自然灾害，或者是房地产施工意外造成的事故赔偿。
4.2制定完善的合同管理机制
合同风险在房地产项目中是极其重要的，积极降低项目管理模式风险系数是非常重要的。第一，项目风险分散在合同体系之中，这样能够有助于房地产开发项目主要成员的合作，还可以在不同阶段进行风险规避，进而能够制定完善的项目风险控制认知体系。第二，根据项目自身的特点，制定不同的风险方案，并且要通过合同条款进行约束，做到因地制宜，需要根据项目的特殊性，有针对性的规避风险。此外，对于项目风险管理者，有必要积极总结经验，建立健全的项目风险业务理论体系和成果。第三，合同管理需要以同样的方式处理，也是结合成小风险类别按照风险级别定义补偿机制。第四，严格遵循房地产开发项目中实施阶段的特点，在房地产开发项目中将风险系统分解成不同的风险因素做好风险识别。
5结束语
房地产开发项目管理是一个非常复杂的项目，涉及到房地产开发项目的成败。随着房地产业的不断发展，传统的项目管理模式已不再适用，无法满足当前房地产开发项目管理的需要。因此,基于开发和创新可以创造机会,房地产开发项目施工管理应积极引入新概念，开发高效的项目管理过程，创新管理模式，不同的房地产企业应该学习不同的管理模式改革，运用科学、合理的创新模式，使企业在激烈的市场经济竞争赢得市场机遇，使企业的发展更加雄伟，同时为房地产开发项目经济管理模式提出有效的建议。
参考文献：
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[3]李挺.中海圣廷苑酒店项目工程管理模式创新研究[J].工程管理学报，2016(01).
论文作者:曹年苾
论文发表刊物:《基层建设》2018年第6期
论文发表时间:2018/5/24
标签：开发项目论文; 风险论文; 项目论文; 项目管理论文; 房地产论文; 管理模式论文; 房地产开发论文; 《基层建设》2018年第6期论文;