关键词：商业地产 项目定位 问题研究
近几年来，由于我国商业的不断发展壮大许多地产商都把目光转到商业地产项目上。我国商业地产项目数量不断地增多但是在疯狂增长的同时也伴随着出现了许多的问题。由于缺乏一定的城市管理存在着在同一地段同时有许多家商业企业存在着这就造成了很严重的资源浪费。并且很多商业地产开发商都把精力放在了销售上面从而导致对商业地产规律的忽视造成了商业地产的定位不准确。
一、商圈理论视角下的商业地产项目定位中出现的问题
1由于定位不准确而导致的开发失败
目前由于我国商业地产的发展起步较晚所以在发展与规划思路上存在着一定的偏差导致对商业地产的定位不准确。不同业态的商业地产有着不同的定位百货商场靠的是潮流与时尚，便利商店靠的是24小时时间的便利，超级市场靠的是商品充足和物美价廉。有很多商业地产的开发商都在很大程度上忽视了商业地产的专业性看低了商业地产的开发难度，没有对商业地产进行专业的市场调查或者就直接套用住宅市场的一些调查方法。结果就会导致商业地产的选址不恰当对其定位的不准确。
2盲目的无序开发项目
一些商业地产的开发商从自身的利益角度出发依据自己的利益需要，不断地开发新的盈利模式。这就会导致了商业地产开发的热潮，但是大多数的商业地产的开发都是盲目无序的并不具备充分的商业地产开发论证。没有按照招商、设计、建设、分割出租、物业管理等步骤来进行，而是按照买地、设计、建设、分割出租或者是出售的步骤来进行。由于许多商业地产开发商都是先“开发再招商”的方式造成了项目的巨大的资金损失，并且由于处理顺序的不恰当还会经常导致开发商、经营商和物业管理者的矛盾与冲突，造成了许多不必要的冲突。
3不成熟的商业运作模式
在以前的商业地产开发当中通常采用“产权式商铺全零售”模式，在如今一些已经开业的商业地产项目当中就暴露了许许多多的问题。例如很多的租户因为只重视自家营业店铺的形象却忽视了对公共空间维持的重要性导致整体的商业地产项目的推广没有力度。还有就是由于我国的商业地产发展不成熟“返租”的承若不能兑现的情况时有发生，导致一些个人投资者受到巨大的损失。由于对商铺运行的不成熟会给双方都带来很大的伤害，严重的甚至可能引发一些法律纠纷。
4商业地产项目开发的资金链不稳定
任何商业项目的开发都不开一样东西，那就是资金。在商业地产的项目建设和装修方面以及项目的初期都需要大量的资金的支持。但是如果在这一过程当中出现计划之外的情况的话就会花费掉意外的开支，导致资金供给不足。而就我国目前的商业地产资金支持的渠道来源相对来说是比较单一的，资金主要是来源于银行贷款。所以说商业地产的开发资金尤其是那些大城市的地产开发商对银行的依赖程度非常大，但是银行对待地产开发项目的情况却是不容乐观的。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆随着经济的不断发展商业地产项目的不断壮大，银行对商业地产开发项目的贷款越来越谨慎有越来越多的限制条件与要求。那些资金来源渠道比较单一的商业地产开发商就可能随时都有资金链断裂的危险情况发生。
二、商圈理论视角下的商业地产项目定位方法
1商业地产项目的定位要具有可操作性
商业地产项目的定位要具有实际的操作性，当制定出一种方案或决定出一个定位这个方案必须能够在现实生活当中实现出来。所有的商业开发与发展都会受到国家相关法律的制约与保护，而随着我国商业地产项目的不断发展与壮大政府及相关商业管理部门必然会对商业地产项目开发加强管理与监督。所以说在对商业地产项目定位时一定要充分的考虑国家的政策与法律法规以及以后的发展方向与趋势。另外就是在进行商业地产开发时一定要切合开发商的真正实力与实际情况，要在开发商的实际能力之内进行商业地产的定位与运作。在商业地产的定位过程中要做好对商业资源的配置和产业面对的消费对象的合理定位。商业地产想要充分的发挥自身的价值就要对自身有着精准的定位，商业地产项目开发的成功关键就在于对自身的精准定位。如果定位不够准确甚至存在着极大地错误那么最后就有很大的可能以失败收场。
2有条不紊的进行商业地产项目的开发
商业地产开发项目要按照计划、组织、协调、控制管理的顺序有序进行。对商业地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。商业地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证商业地产项目开发建设能够顺利的进行下去，有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。
3开发科学合理的商业运作模式
运用科学合理的商业运作模式就要求不仅要重视自己的商业地产项目的开发还要有责任心自觉的维护公共区域。重视公共空间发展的重要性处理好开发商与处理者的关系实现共赢。进行创新的商业模式完善业务系统掌握关键的资源管理能力，首先对自身的商业地产项目有一个准确的定位探求好市场资源与客户资源。正确准确的商业运作模式是商业地产项目开发的强有力的支撑，并且只有很好的了解市场的现状与客户的要求才能够很好的对商业地产的开发有一个正确的定位。准确的商业模式的定位在很大程度上决定着商业地产开发的系统模式、盈利模式、企业的价值和企业的资金流模式。
4稳定资金链条，拓宽资金的来源渠道
任何一个企业的发展与运营都离不开资金链条的支持，商业地产的招商与建设、设计等都离不开资金的支持。而对于目前我国的商业地产开发来说资金的来源渠道主要就是政府的资金支持。同时，政府的投入也不能仅仅局限于财政资金，更多的应当是一些非资金形式的公共资源。近几年来说我国的经济发展趋势良好国民经济持续快速健康发展,居民储蓄稳步增长,社会稳定。证券市场法律法规体系和监管体制建立并且在不断地完善当中。技术手段不断完善,市场化程度和国际化程度日益提高,投资者承受风险的能力明显增强。可以说我国的商业地产项目的开发发展正是热潮，并且有着远大的发展前景。
总之，一个商业地产的项目从建设到经营要经历主题规划、建筑设计、宣传推广以及招商销售等多个步骤。商业地产项目的定位就是结合自身的实际情况所在城市的消费水平与商圈人群的消费特点来为参照，来准确的确定商业地产的规模主题与档次。虽然我国的商业地产发展正处在初级阶段但是未来的发展前景一片光明。
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论文作者:顾小祥
论文发表刊物:《防护工程》2017年第35期
论文发表时间:2018/4/19
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