引言
在市场经济快速发展的当下，房地产成为炙手可热的行业，各房地产开发商都在不断加大在土地建设上的投资。房地产行业的快速发展在很大程度上推动了房地产土地估价市场的兴起和发展。房地产土地估价本身涉及的影响因素较多，动态变化性大，这就又增大了风险的程度。房地产土地评估机构必须加强对估价风险的防范意识，采取有效的风险防范措施，从而降低风险的影响，提高企业的经济效益。
1.房地产土地估价市场中的风险
1.1技术风险
在进行房地产土地的估价工作时，可供参考的估价原则、方法、程序较多也比较明确，但是仍旧在进行实际估价时，多数估价机构和估价人员不按照规范进行估价工作，估价人员所使用的评估方法与程序距估价规范有一定的差距，并且缺陷明显，从而造成了评估结果产生较为严重的误差。另外，由于我国房地产行业和房地产估价行业自身的问题，使得房地产价格分类变动指数、市场基准收益率水平等技术数据资料无法积累，同样对房地产土地估价产生了一定的风险。
1.2政策风险
政策风险是指国家政策的变化导致的评估结果的不准确，如税收政策、产业政策以及金融政策等都可能会改变估价结果，城市征收过程中会使被告征收房屋的补偿价格发生变化，政府征收农民土地时会使企业获得土地使用权的成本发生变化等。虽然房地产市场的有关法律法规在逐步规范，但在产权方面还存在很多的不确定因素，如果在估价过程中评估机构以及评估人员没有准确了解当前的政策背景和进行很好的政策预期都会影响最终的估价结果，产生评估风险。
1.3虚假材料风险
评估人员在进行评估的时候主要依靠委托方提供的房地产信息，然后结合已有的评估准则和市场环境的影响进行最后的评估。由此可以看出，委托方提供的信息对于最后的评估结果会产生关键性的作用，这就要求评估双方秉承诚信的原则。如果委托方提供虚假信息，评估师也要承担相应的法律责任。虚假材料会给评估机构带来较大的风险，所以评估人员除具备较强的专业技能外，还要具有辨别材料真伪的能力，及时查找出不实信息，以避免较大问题的出现。
2房地产土地估价风险的预防措施
2.1加强估价市场的诚信建设
因为我国的房地产土地估价行业起步比较晚，所以相关的法制建设还比较落后，存在较大的诚信危机，通常为了获得评估项目而实施不正当竞争，行业诚信体系以及执业规则还需要进一步的完善。房地产土地估价行业加强房地产土地估价机构以及估价工作人员的信用档案建设，细化估价工作人员的道德规范和从业标准，增强社会公德心和职业责任心，及时进行失信行为以及良好行为记录在案，并进行社会公示，建设完善的企业信用制度，严格执行失信惩治，从而规范估价行为，降低估价风险。
2.2提高估价人员的自主性和综合素质
虽然现在社会上有众多高学历的专业性人才，工作单位的竞争也十分激烈，但由于各类因素的影响，单位在招聘时不能够严格按照标准进行工作，使得一些专业水平素质不高者进入重要的工作岗位。又或者有些工作人员在成功应聘后就消极怠工，不积极面对工作问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这些都影响着估价人员的正常执业工作，从而不能保证估价工作的顺利进行。只有首先对估价人员进行有效管理，才能确保估价工作无误，进而建立估价审核体系。估价审核人员要严格掌控房地产土地估算价格，首先要对估价人员定期进行技能培训，不断加强对估价人员的培训力度，使其不断学习进步，掌握专业的估价技术，保证在进行估价工作时，不出现原则性的差错。其次在估价人员具有一定的学历和专业学习经验的前提下，保证其对估价工作具有较大的责任心，只有真正负责任的估价人员才能保障估价工作的顺利无误的完成。更为合理有效的是建立估价人员诚信评价系统。通过学习其他行业的职业资格等级评价方法，来更为有利的促进估价人员诚信评价系统建立，及时的更新估价人员的诚信记录，从而依据相关记录对估价人员进行奖罚。
2.3了解房地产未来宏观走向
市场作为对一个行业现状的反映和对未来走向的预测，是企业制定决策的主要依据。任何企业要想取得长远的发展都必须以市场需求为导向，顺应市场环境的变化。在市场经济背景下，房地产行业会经历不同的发展阶段，在变化过程中，评估机构应做好相应的调查工作，提前做好准备，准确把握房地产未来的宏观走向，从而提高房发不土地估价的准确性。
2.4加快评估创新
我们应积极创新房地产土地评估风险评价新模型，积极总结评估工作的优势与不足，结合各评估机构及评估行业发展的方式，借助先进的风险评价方式和评价技术建立精准的评估风险评价模型。并且，我们应积极创新房地产土地评估风险控制体系，充分利用评估机构在评估过程中所遇到的风险，形成新的评估模型，并根据新的评估模型建立能够控制各要素实际变化的实用性风险控制体系。
2.5投保责任风险
职业责任保险是一种责任保险。保险协议签订后，在合同有效期里，如果参加保险的评估机构或是评估师在进行房地产土地评估工作时因为工作失误而造成委托人重大的经济损失，经济的赔偿责任应该由评估人员承担，保险公司需要承担部分赔偿资金。所以，通过购买责任保险，能够有效转移赔偿责任，而委托方在受到经济损失后也能够及时的得到理赔资金，保证委托者的合法权益，降低市场风险，提高评估机构的信誉，促进更好的发展。
2.6谨慎接受评估委托和认真审查房地产权属
在评估机构接受委托之前,应该首先从多方面和多渠道对项目由来等背景情况进行了解。对于风险较大的项目,或明知有欺诈性的项目,可以予以拒绝。因为一旦出事,不仅经济上要遭受损失,声誉也将受到无法弥补的损害,得不偿失。另外,在估价中,如果委托方有意隐瞒权属方面的一些问题,容易导致纠纷,使评估机构受到牵连。因此,评估前要对委托对象的各种产权证明进行审核。产权证明绝不能仅凭复印件认可,一定要将原件审验后再复印。最好是对于不动产的登记信息,到相关登记部门申请权属查询。特别对于抵押评估,权属审核很重要,千万不能随意进行评估。
2.7行业信息资源共享
目前我国各土地估价机构之间相互独立，彼此之间的交流与合作较少，从而导致资源和信息的共享率较低。为了增强各机构之间的交流与合作，提高估价的准确性，有必要建立资源共享系统，采用不同机构共同合作的方式进行房地产土地的估价，避免编造虚假信息的现象。实现资源共享还能保证信息的透明度，规范操作流程，加强行业内的监督和管理。
结语
房地产土地估价机构对影响估价结果的因素进行分析，提出相应的应对措施，加强市场监督，规范操作过程，能够有效降低估价风险，促进房地产土地估价市场的可持续、健康发展。
参考文献
[1]赵凤麟.房地产土地估价市场中的风险与预防[J].房地产导刊，2015，(17):22-22.
[2]白蕾.房地产土地估价市场中的风险及预防研究[J].现代经济信息，2015，(11).
论文作者:骆靖
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第24期
论文发表时间:2019/11/27
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