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为何富豪们买房还要从银行贷款
赵贤浩先生今年36岁，是某外资银行的一名高级白领。2005年，他以自己的名义购买了一套公寓。赵贤浩曾经在加拿大分公司里工作过几年，除了这段时间之外，他一直跟父母住在一起，结婚之后也是如此。赵贤浩先生年薪过亿(韩元)，只要他愿意，他随时都可以买个公寓搬出来，构建自己的小家庭。不过，赵先生自认为作为家里的长子，伺候父母是他义不容辞的责任。因此数十年都与父母生活在一起。不过，随着孩子渐渐长大，出于对孩子的未来考虑，赵贤浩做出了购买一套公寓的决定。多年来将儿子的孝心看在眼里的赵父愿意为儿子的公寓支付一定的“后援金”，但赵先生拒绝了，他选择了从银行贷款。
为了不给父母亲增加额外的负担。从而拒绝了父母的资助，赵先生的行为合情合理。不过，年薪过亿韩元的他非要选择从银行贷款购房，确实让人有些不解。对此，赵先生说：“理由有二：第一是税金问题。其次，负债也是一种资产。”
赵先生是在韩国读的大学，专业是管理学，之后在美国获得了金融MBA学位。他毕业后曾在美国的某投资公司工作过一段时间，后来跳槽进了现在这家银行，之后就再也没挪动过，是公认的投资和资金流领域的专家。
对于投资，赵先生有自己的一套独特见解。至于在借银行的钱买自己的房这件事上，赵先生更是有着充分的理由和依据。
理由很简单，正如我们在前面所看到的一样，只要你能活用负债。也能发挥出良好的“杠杆效应”。也就是说，只要“引子”用得好，负债也能成为一种“资产”。所谓的“杠杆效应”，就是将从他人处借来的钱作为杠杆，增加自有资本的利润。
“举例来说，用自己的10亿韩元赚到了1亿韩元，那么，自有资本的回报率为10％，但是，倘若用自己的5亿韩元和借来的5亿韩元投资赚了1亿韩元，那么自有资本的获利率就是20％。”
普通人碰巧哪天奖金多了点，首先想到的是赶快到银行去还款。新生代富豪很有钱，为何还“借钱”去炒股、投资房地产，或投资其他行当？在其他人眼里，这是地地道道、有勇无谋的“猛张飞”行为。
新生代富豪们与众不同的看待问题的方式及灵活的“用钱”方式使他们必然会成为富豪。
一句话，新主代富豪们看待“债”的角度与常人有所不同。
为了便于说明，我们在小项目上设置的数值可能与现实稍有差异。现在假设甲与乙的年薪相同，都是6000万韩元，而且两人的存款也相同，都是2000万韩元，两人同时从银行贷款1.5亿韩元买了一套价值2.5亿韩元的商品房。视银行高利息为“洪水猛兽”的甲，只想尽快还掉压在身上的1.5亿韩元，于是将储蓄款2000万韩元拿了出来，剩下的1.3亿韩元的偿还期是15年，年利率为5.5％，也就是每个月要还247万韩元。非但如此，甲还省吃俭用，每月咬牙再省出50万韩元来还贷款。
相反，乙没有动用存款，分30年来偿还1.5亿韩元的房贷，年利率是7％。乙现在的存款比甲多2000万，但每月需支付的房贷却只有205万韩元，也就是比甲少42万韩元。与甲一样，乙也省吃俭用，但他没有将省吃俭用攒下来的50万韩元拿去还房贷，而是连同42万一起，月存92万韩元。
现在假设5年之后，甲和乙同时失业，甲由于这些年将所有钱(包括2000万韩元的积蓄)都用来还贷款，手头已经没有多余的钱了，甚至到了连生活费都筹不到的地步。虽然只剩下5300万韩元的房贷未还，但交易银行以甲没有工作为由，拒绝为甲继续贷款。又过了一些日子，甲再也找不到偿还余款的门路，连辛苦供了好几年的房子也要被拿去拍卖。
相比之下，乙每月都存92万韩元，5年下来，存折上有了5520万韩元存款，再加上原来的2000万韩元，储蓄总额为7520万韩元，虽然不幸失业，但每月偿还205万的房贷还是没有问题的，即使再就业很不容易，但银行存款足够他支撑两年的房贷和生活费。
甲原本想尽早脱去一身的债务，尽快将住宅完全归于自己的名下，并为此尽了全力，反而还落得“无处藏身”，房屋被银行拍卖的下场。其实甲对财富并没有野心，只是不想债务缠身，想活得轻松自在：而乙虽然也不想欠债，但他更懂得活用债务，智慧地管理债务。所以，乙很有可能在不久的将来成为一个有钱人。
只想还债的人成不了富豪
“这世上没有一边付利息贷款，一边储蓄拿利息(就像前面例子中的乙)的傻瓜，这世上也未看见过存款利息高于贷款利息的银行。在存款与贷款的对垒游戏当中，处于上风的绝对是银行，而不利的、倒霉的一方就是贷款人。倘若你是工薪族，你就要当场终止储蓄，用那笔钱尽快还贷款。”
这是某些韩国投资书籍中的主张，被一般读者当成金玉良言。不过，那些能灵活地把钱滚起来的新生代富豪每每看到此处，都会忍俊不禁。在他们看来，这些都是只知读死书、自认为是投资专家的“先生”教给懵懂学生的无知道理。
我们之所以畏惧从银行贷款，是因为银行利息居高不下。如果偿还期是30年，就要在付基本房款的基础上再付大笔的利息。如同前例所述，乙买了一套价值2.5亿韩元的商品房，首期支付1亿韩元，剩下的1.5亿要分30年还清，利息是7％。这样算下来，他的房子的实际购入价就是3.6亿韩元，需支付的利息高达1.1亿韩元。
一想到要还一辈子都没见过的这么多的债务，换了谁心里都发凉。许多人因此犯下了愚蠢的错误——尽可能地减少偿还时间以便减少利息额度，每当手头稍有充裕，第一件事就是往银行跑。新生代富豪们认为这是一种很不明智的做法。
韩国经济最发达的江南区(首尔市)首屈一指的大富豪、贸易商韩泰英先生(39岁)微笑着说：“普通人认为自己的这种行为是极其明智的，据他们的判断，尽可能早地把银行贷款还完，等有了多余的钱时再去投资或储蓄也行。但是这样做的后果很明显，他们绝对不可能成为富人，而且更惨的是他们是在不知道自己为何失败的情况下失败的。”
为何这种常识性的做法无助于我们成为富人呢？
尽可能地提前还贷可以省很多利息，这是众所周知的事情。然而，众人只解其一，不解其二，那就是如果将还债的钱投资到其他地方，或许还有可能获得更大的收益。
像甲一样，分15年还房贷，利息为5.5％，但如果甲不将所有的积蓄以及省吃俭用的钱拿去还房贷，而是用来投资的话，每年能获得15％的回报率，于是甲就是“拣了芝麻丢了西瓜”。因为担心5.5％的年利率而放弃了年回报率15％的投资机会。所以，具备“富人的投资心态”是相当重要的。
“无条件地尽可能提前还贷或还债”就像“无条件地成为富人”的主张一样空虚，光是从“借”银行的钱来“买”自己的房这件事情上，就可以看出新生代富豪们并不是因为偶然撞了大运才成为财富的宠儿，他们与众不同的看待问题的方式及灵活的“用钱”方式使他们必然会成为富豪。
一定要记住，光还债你是成不了富豪的。
把钱滚起来的人，被钱滚着走的人
让我们再看一个例子，看一下普通人和新生代富豪的思想差距在哪里。
债务实际上就是另一种意义上的本钱。只要活用负债，债务就会成为提升收益的杠杆。
假设某信用不良者每个月除了生活费之外，还有100万韩元的余钱，这时，他会采取什么样的行动呢？一般来说，为了重新恢复信用身份，他会将那100万韩元悉数用来还债。
虽然这是一种很正确的行为，但某大企业法律部经理、靠炒房地产获得了他人无法企及的财富的伍相圭(37岁)先生却对此持不同意见。伍先生说：“换成我，我就用10万韩元去还债，而把剩下的90万韩元投资出去。早一点摘掉信用不良的帽子，还是晚一点摘掉信用不良的帽子，这个并不重要。重要的是寻找新的‘投资种子，并为其浇水，让其发芽，从而长成大树。钱也有新钱和旧钱之分，只有用现在的钱去赚取更多的新钱，自己的那些钱才具有价值，这就是‘钱滚钱’的道理。世上有两种人：一种是让钱灵活地滚动起来的人，另一种是被前一种人在无形中把钱滚走的人。富人是让钱灵活地滚动起来的人。”
对于新生代富豪来说，考虑的不是快些摘掉信用不良的帽子。而是如何快些赚到大钱。将富余的100万韩元全部用于还债，这是为了他人而花钱。但是倘若一次只拿出10万韩元去还债，而带着90万韩元去寻找新的投资机会。这90万韩元就是为自己做出的支出，说明自己充分掌握了钱“前进的方向”。
投资海外股票赚了大钱的私营企业主金瑾文先生说：“钱最大的特性就是流通性，让钱活跃地流通起来，创造出新的附加价值，这才成就了财富。将债还得干干净净的，只不过是一种妨碍性行为，妨碍钱去为了你流通。”
如前所述，货币的真正价值只有在“流通”里才能体现出来，毕竟，“债”乃为“投资”所必需。
道别时，赵贤浩先生对我说了如下这段话：“我们理应知晓该如何积极地活用债务，巧用他人的钱去投资，并取得较高的收益，这是成为富人的第一步。由此，我们可以这样说，债务实际上就是另一种意义上的本钱。只要活用负债。债务就会成为提升收益的杠杆。债务不是令人畏惧的魔鬼，而是你管理的对象。用自己的钱进行投资时，要把握好机会，用借来的债投资时，要管理好风险。不知道管理风险、一味回避风险的人是不会赚到钱的。轻视、嘲笑负债的人，自认为无债一身轻的人不会成为富人，这样的话你大概还是第一次听说吧？”
巧用债务创造更多的收益
在20世纪60年代曾任韩国副总理、主导60年代韩国经济开发政策的张基荣曾经说过一句名言，“负债也是一种资产”。因为那个时代什么都没有，除了靠借债来开发事业之外，设有其他的办法。张基荣的这句话已经成为今天韩国新生代富豪们最喜欢的名言之一。
世界最大的零售卖场沃尔玛创始人山姆·沃尔顿在讲述自己的成功秘诀时说过：“沃尔玛之所以能够迅速发展，得益于各卖场的销售业绩良好，这是事实。除此之外，活用银行贷款和就近招商也是沃尔玛成功的重要原因。”
山姆年轻的时候在向银行贷款时的原则就是能贷多少就贷多少。因此，沃尔玛的规模越大，债也就像滚雪球一样越滚越多，甚至到了从一个银行贷款来还前一个银行债务的地步。但是，山姆知道如何将债务高效运转起来，并最终使自己的卖场登上全球第一大卖场的位置。
如今，《福布斯》杂志所选定的全球十大富豪中，就有5人是沃尔玛的大股东——山姆·沃尔顿的家族成员。
“有债即还，决不欠债”，这种成见经亚洲金融危机的洗礼之后，更加深入韩国国民的心。当时银行利息高得令人咋舌，连三星这样的超优良企业为了周转资金，都到了撇开银行去借利息高达36％的高利贷的地步，一般市民对高利更是心生畏惧。在那个时代里，人们对债务的认识已经超越了“借债很危险”的程度，坚信“债就是恶魔”。
不过，世界总是以日新月异的速度向前发展的，韩国也早已从亚洲金融危机的漩涡里拔出脚来。特别是进入21世纪之后，调整改革中的韩国经济显示出有力的增长势头，并在早期归还了欠国际货币基金组织的资金。因此，投资战略也要与时俱进、有弹性地予以修订才行，如果还用保守的投资方式，则韩国只会在数字时代里又落伍下去。
新生代富豪为何能够凭借不到1亿韩元的本钱成就今天的辉煌呢？
首先我们要明白那微不足道的本钱并不是使他们成为富人的一等功臣，真正的一等功臣是“投资”，即依靠银行贷款高效地管理自己能够承受的风险，积极通过投资跻身富豪之列。
5年前，30岁出头的黄文豪先生用全部4000万韩元的积蓄购置了中国某地房产，之后他就以其房产为抵押，从中国内地某银行和香港一家银行里贷款，而后用贷款再次购入其他房产，如此循环，仅仅5年后，黄文豪先生的收益额已超过24亿韩元。就在我写下上面的话的时候，黄文豪正在办理手续，计划从中国银行和交通银行贷款，继续投资中国房地产。
在东大门(位于首尔特别市)市场上靠批发经营饰品起家的姜昌根先生尽管才40岁，却已经是一家年销售额超过600韩元的贸易公司老总了。
我问他：“你的初期资本金是多少呢？”
姜先生笑道：“你问初期资本金？跟朋友和亲戚借来的850万韩元就是我的全部。不过，开始盈利之后，我就想要尽可能地去借更多的钱，因为我明白，对于干事业的人来说，只要合理地管理债务，就能将它转变为一种非常有用的投资本钱。现在我的银行贷款已经超过了几十亿韩元，大家也都知道我负债几十亿，可是谁又会说我不是富豪呢？”
“你可以借来钱，但你借不到大脑。活用投资知识和信息来赚钱的智慧，是从任何地方都借不到的。”
如前所述，“借债致富”的人不计其数，为何自己有钱还要去借钱呢？因为借钱投资。投资回报收益比利息要多得多。举一个简单的例子，用借来的100万韩元投资赚了15万韩元，除去利息5万韩元，还能净赚10万韩元，就是这个道理。
借债一定是为了投资
在希特勒入侵波兰的1939年，也是美国经济比较萧条的时期。在纽约证券交易所上市的股票中，1股连1美元都不到的股票不计其数。当时26岁的青年约翰·邓普顿向公司老板借了1万美元。将每个上市公司的股票都买了100股。
据这小伙子的判断，战时各种物品的需求量将会猛增，连二流或三流企业都能获得较大的收益，因此，他下决心哪怕是借钱也要投资。时间验证了约翰投资战略的正确性，借来的1万美元为他挣下了一辈子都花不完的钱。这里值得借鉴的就是他的“借钱投资哲学”。
我们许多人借钱只是为了买一辆高档小轿车，以炫耀自己，还有人即便借钱也要到海外去旅游一趟。在以消费为目的的贷款中，比如买车、旅行，轿车的价值会随着时间的推移而降低，休假中使用的钱随着消费其价值也随之消失，最终剩下的除了债还是债。但富人只为了投资而借钱。
2005年，《华尔街日报》亚洲版对美国排名前10位的富豪的银行账户进行了分析，并公布了分析结果。难道这些富豪就不欠债吗？非也！报道显示，美国最有钱的这10位富豪都是“负翁”，不过其共同点就是他们欠的都不是消费债，而是投资债。在超低利持续的时代里，这些巨富们从银行借出巨额贷款，充当自己的事业资金，并将它投资到前景良好的房地产、股票和海外基金领域里。1995年，美国富豪排行榜前10位富豪的负债额高达2530亿美元，2001年增长到3460亿美元，并有持续增长的势头。在谈到借债投资时，文章的作者甚至使用“战略”这个词来形容富豪们的做法。富人为了扩张自己的资产，“战略”性地借债。
结论显而易见。
人们看问题的观点不同，结论也不一样。普通人担心自己会成为“高利贷”的奴隶，而对借债敬而远之，富人则活用债务，使自己的投资收益更上一层楼。
换言之，富人积极地将他人的钱活用成自己的投资本钱，创造出了巨大的收益。
新生代富豪们告诫说，在活用债务的时候要注意以下几点：
第一，只有当确信自己能从投资中获得收益时才能借债。
“你可以借来钱，但你借不到大脑。活用投资知识和信息来赚钱的智慧，是从任何地方都借不到的。”这句话强调了会借钱不是一种成功，源源不断地积累自己独具一格的投资秘籍才是正道。
第二，不要借短期债，要借偿还期长的债。
“无论是企业还是个人，用一条蚯蚓便能钓上一条大鱼，几乎是不可能的，短期债务只会让你的投资风险更大。”
正如我们在前面看到的一样，投资回报与“时间”直接挂钩，借短期债最具代表性的一个例子就是证券公司的“信用交易”。坚信自己看中的股票一定能回涨，于是向证券公司借入资金，进行买进、卖出证券的交易活动，又称为融资融券交易，即短期负债。为了投资。吹着愉悦的口哨去借钱的新生代富豪们绝对不使用的一招就是“信用交易”。沃伦·巴菲特曾在自家网站上这样写道：“借钱去炒股，这是聪明人自取灭亡的最佳途径。”
这也说明：当你希望活用贷款来投资时，其“贷款”必须具备能长期低利使用的特征。
第三，在自己能承担的范围内贷款。
新生代富豪卢绅镐(37岁)先生说：“至少你要有支付利息的能力才行。从根本上说，不管自身条件如何，完全指望‘借鸡生蛋’的人是傻瓜，不要陷入这种误区。约翰，邓普顿说：‘生产性的贷款是必要的，然而无止境地贷款也不是一种高明的做法。’如果想挣大钱，首先就要转换思维，改变对‘负债’的片面认识。此外，高超的判断能力和预测能力及自信心也是必不可少的。”