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一
当前，住房建设是急需培育的新经济增长点之一。既然经济生活中出现了消费不旺，启动住房市场需求就显得格外重要。由于一方面居民住房拥挤，少数人甚至居无定所，另一方面部分居民家庭收入偏低，想买房但买不起。高房价与低收入的不和谐是阻碍住宅市场启动的原因。因此，要使住房建设成为新的经济增长点，有必要在政策上进行一些调整。除最低收入家庭以外，凡是偏低收入的家庭，都可以通过分期付款方式买到经济适用住房，凡是中等收入和高收入家庭都可以通过分期付款方式买到市场价商品房，这就是为启动住房市场而需要进行的政策调整的目标。
以往，在住房建设中，银行主要贷款给房地产公司，房地产公司盖了住房卖不掉，消费者没有钱，还是没有房子住。卖不掉住房，房地产公司就不能还银行的贷款，房地产业成不了带动经济的产业。怎么改？应该学习国外的经验。第二次世界大战结束以后，西方国家之所以能恢复经济，是靠住房建设，靠长期分期付款的方式。银行贷款给消费者。消费者买住房，住房就卖掉了。消费者欠帐没还清之前，房产证抵押在银行。什么时候还清了债，房产证才到消费者手上。这样，经济就活起来了。有人有顾虑，说：消费者贷款购房，他不还，不是一样变成呆帐、坏帐？实际上，贷款给消费者买住房和贷款给企业是不一样的。因为国有企业向银行借钱，能借就借，还不还是另外一回事，反正躺在国家身上吃大锅饭。贷款给消费者购买住房就不一样，个人自己要先付一部分钱，如果以后不付钱，房子就被收走。所以借钱也得付款。何况，中国人还有个多年以来形成的习惯，就是以早日还清欠债为妙，无债一身轻。有些消费者不但不会拖延时间，只要有条件，他还会加快偿还欠款。如果采取这样的政策，住房就好卖了。
应当指出，目前虽然采取了银行贷款和消费者分期付款的购房方式，但住房贷款期限仍太短。应当延长住房贷款期限。由于改革措施近年来陆续出台，人们对未来无法预期，“储蓄以防万一”成为老百姓普遍的心态，因此让市民拿出全部积蓄购房不符合目前的消费心态。国外贷款期限一般为20年，国内也可延长到20年。延长贷款期限，让城市居民在不动用收入存量的情况下，用每月收入的一部分来买房，能有效地刺激住房消费。
与此同时，为了使一级住房市场活跃起来，必须开放并完善二级住房市场。鼓励城市居民卖掉旧房，购买新房，卖掉小房，购买大房。只要居民的旧房、小房能转让出去，他就有可能购买新房、大房。目前，二级住房市场之所以难以开放，因为客观上存在一个很大的问题，即现有的住房中许多人没有房产证，只有使用权。实际上，住房的使用权转让也是可以的，就如同土地承包一样，农民没有土地所有权，但有土地使用权、经营权。土地转包，是指土地使用权、经营权的转让。住房市场上，有些住房是所有权的转让，也有些住房是使用权的转让。如果住房使用权能转让，二级住房市场就活了。
一个兴旺的社会，必定是一个居民都想扩大自己的住房面积，改善自己的住房条件，并且有能力或有融资渠道可以实现这种愿望的社会。一个兴旺的城市，必定是一个居民纷纷搬家，以小房换大房，以城里收入较高者从城里迁往郊外的新区，附近农村和郊区的收入较低者搬进城里安家的城市。城市中，天天有人搬家，一般人隔几年就改善一次居住条件，搬一次家，增添一次家庭设备，市场准会繁荣，就业率保证上升。因此，有远见的政府部门工作人员应当想尽办法让一切有条件的居民购房、换房、搬家。居民以小房换大房，以旧房换新房，要形成一种社会风气，都以换房和改善居住条件为目标。亲戚朋友、同事见面之后，相互询问：“房子选好没有，什么时候搬？”如果能做到这一点，经济怎会不兴旺发达？
为了实现分期付款购房的设想，还有必要成立为购房户服务的廉价房出租公司。要知道，分期付款的购房户，一旦家庭出了变故无法按期付款，银行便会收回住房。这时，住房往哪里搬？难道被赶到街头去？成立廉价房出租公司之后，他们就可以廉价出租住房，租给某些无房居住的人居住。这样，购房户就安心了，因为有退路了，他们也就敢于用分期付款方式购买住房。不言而喻，廉价房的出租还有另一个重要作用，这就是配合住房制度改革，让某些最低收入家庭有房可住。
城市住房制度改革是一种观念更新，即不再把居民的住房看成是一种福利，而把福利性的住房体制改变为商品化的住房体制。但城市中总还有一些最低收入家庭，他们可以按较低的房租租赁到住房。这对于维持社会稳定有好处。因此，为最低收入家庭供应廉价出租房、为偏低收入家庭供应用分期付款方式购买的经济适用住房、以及为中等收入和高收入家庭供应用分期付款方式购买的市场价商品房，三者是统一的，并不矛盾。
从改善社会生活质量的角度来看，城市住房郊区化在改善社会生活质量方面的作用十分显著，同时它又能支撑经济的持续增长。市区人口拥挤，住房面积难以扩大，而且地价昂贵，住房一般承受不了高昂的房价或房租。在市郊建造商品化住房，形成小社区，发展公共交通，尤其是轨道交通，并在适当的条件下使小汽车进入居民家庭，是以后长时间内活跃经济的重要措施。况且，住房郊区化以后，第三产业必将因此获得新的发展动力，就业问题也可以有所缓解。此外，住房郊区化之后，很可能在城市周围形成一批新型的小城镇，或者使附近原有的小城镇得以获得新的机遇而扩展、重建，这又将成为新的经济增长的推动力量。经济增长中的一个重要规律是：以投资带动投资，以消费带动消费，以就业增加就业。一批人就业了，他们就会有消费，他们的支出就会带动新的投资、新的就业和新就业者的消费。如此一轮又一轮，经济就更加活跃了。
二
住房是一种耐用消费品。住房价格是调节住房供求的机制。以住房供给作为商品生产的部门，应当有效地利用价格机制来调节住房的生产和消费，以保持供求平衡。在现阶段，由于基本上仍然实行低工资制，而低工资制又是同低房租制或福利性住房体制相适应的。因此，实行商品化住房体制后，不管住房销售价格如何升降或房租如何升降，如果不相应地改革工资制度，购房户或租房户一般都难以承受，他们不但买不起市场价商品房，连经济适用住房也买不起。工资改革后，职工工资中应当把住房的费用包括在内。尽管工资改革的难度很大，但为了改善社会生活质量和解决住房问题，把住房费用纳入工资的改革势在必行。只有在这个基础上，才能谈到对住房供求的价格调节。但在工资制度还未改革时，住房郊区化有助于大大降低房屋造价，再加上分期付款购房方式的实行，仍能使偏低收入家庭买到经济适用住房，使中等收入和高收入家庭买到市场价商品房。
如果近期内实行工资改革（把住房费用纳入工资，从而工资大幅度增加）的条件尚未具备的话，推行购房债券制度或许是另一种选择。
购房债券每年由国家发行一次。一切尚未进行工资改革的企业都要按本企业本年用工人数以现金购买。政府机构工作人员和由财政拨付经费的事业单位工作人员应得到的购房债券，则由国家拨付。这些单位在购入或拨入购房债券以后，按月发给职工。职工所得到的购房债券等于现行月工资以外的一笔额外收入。但购房债券不能作为货币用于日常支出，只能用于向房地产公司购买住房（包括经济适用住房和市场价商品房）。最低收入家庭也可用于付廉价房的房租。每个职工积存到一定数额的购房债券之后，可以根据购房债券上的金额和已有的利息，购买商品住房。购买商品住房时，如果购买者手中的购房债券还不足，可用现金补差额。每个职工每月所得到的购房债券的金额，究竟相当于工资的多少（一倍或更多），可以作进一步的研究。
购房债券在亲友之间可以相互转借、调剂。例如，一个职工，想购买80平方米的住房，靠个人积存，需要若干年才能有足够的购房债券（除非自己再拿出一部分现金），如果亲友都是职工，能从他们那里借到或调剂到购房债券，就可以提前购到住房。
如果职工现有的购房债券数量还不够买房，可以自己保管，反正购房债券是计息的。将来用券购房时，本息一起计算。
职工用购房债券向房地产公司购买房屋后，房地产公司会收到购房债券（以及一部分现金）。购房债券到期（比如购房债券为期10年），房地产公司可以向发行者兑现。如果房地产公司需要资金，可以把尚未到期的购房债券向商业银行质押，取得贷款。对房地产公司来说，最重要的是住房能够卖掉，即使收到的是购房债券，那也是合算的。
一旦实行了工资改革，国家就不再发行购房债券。原来已发出的购房债券在一定时期仍有效，可以继续用于购买住房，直到职工把它们花掉为止。
为了保证职工用购房债券购买住房，所以应规定，除出售房屋的房地产公司和因质押贷款方式取得购房债券的商业银行以外，任何法人和自然人都不得在购房债券到期时直接向发行者兑现，也不得用购房债券到商业银行质押以取得贷款。廉价房出租公司在这方面可以享受与房地产公司相同的待遇。换言之，购房债券是封闭运行的。职工手中的购房债券的唯一用途是购买住房（最低收入家庭可以用来向廉价房出租公司付房租）。当然，职工之间可以相互转借、调剂购房债券，但借到之后或调剂之后，也只有作为购买住房之用。
那么，为什么要由国家发行购房债券而不干脆直接由用人单位提高职工的工资或以货币形式向他们发放购房补贴呢？这主要出于以下两方面的考虑：
第一，政府机构工作人员和由财政拨付经费的事业单位工作人员为数甚多，如果由政府直接向他们发放购房补贴或直接提高他们的工资，货币支出量过大，财政承受不了。而由国家发行购房债券并按人数、按期把购房债券拨给各级政府机构和由财政拨付经费的事业单位，由后者发给工作人员，比较可行。
第二，如果用人单位向职工发放的是货币（提高了的工资数或购房补贴款），职工不一定拿去购买住房，而很可能被用于日常支出，甚至被储蓄起来，从而达不到活跃住房市场的作用。结果，闲置的商品住房仍卖不掉，房地产公司仍缺乏继续兴建住房的积极性。推行购房债券制度之后，由于职工手中的购房债券没有其他用途，只能用于自己购房与借给或调剂给他人购房，住房市场就活跃了，房地产公司也运行顺利了。职工住房紧张的问题和消费市场疲软问题都将大为缓解，整个经济可能因此而搞活。
在工资改革（把住房费用纳入工资，从而工资大幅度增加）以前，购房债券制度作为一种过渡性的措施，既然有上述优点，不妨就此进行探讨，促其早日实现。
三
前面已经提到廉价出租房问题。廉价出租房不仅供最低收入家庭居住，而且还让以分期付款购房而未能如约偿还的偏低收入以上的家庭有一条退路。那么，建造这种住房的资金如何筹集呢？
在众多的筹集资金的方式中，发行彩票是方式之一。近年来，我国也采用这种通行于世界的筹资方式，作为发展社会公益事业、福利事业的手段。但能不能采用彩票方式来筹资廉价出租房的建造？我认为可以。
关于发行彩票筹集资金问题，经济界是有不同看法的。
一种看法认为，彩票具有投机性质，甚至可以说是一种变相的赌博，使一些人暴富，从而会产生不良的社会效果，在中国不宜采用这种方式筹集资金。
另一种看法认为，彩票发行虽然具有投机性，但这还不是发行彩票的最大弊端。发行彩票的最大弊端是各地方、各部门以发行彩票为手段，扩大集资数额，从而擅自上项目，铺摊子，使得本来就已失去控制的基本建设规模进一步失控，对宏观经济产生严重恶果，因此，要坚决煞住发行彩票集资这种行为。
第三种看法则是：尽管发行彩票有可能造成扩大基本建设规模的结果，尽管彩票本身具有投机性，但总的说来，彩票发行的利大于弊，得大于失，所以应当肯定发行彩票在经济中的作用。
究竟彩票发行利大于弊呢，还是弊大于利，必须先讨论一个前提，这就是：彩票发行是否有法可依，是否依法管理？假定无法可依，或不依法管理，那么第一种看法和第二种看法更符合实际，而第三种看法却显得乏力，因为没有证据可以表明利一定大于弊。反之，假定有法可依，而又依法管理，那么第三种看法是站得住的，第一种看法和第二种看法所流露出来的耽心与疑虑，可以消除，并尽可能把彩票发行的弊病限制在较小的范围内。
这里所说的有法可依，是指在有关彩票发行与管理的法律出台以前，可以由国务院颁布行政法规，或由某些省市先行地方立法，颁布地方法规。这里所说的依法管理，是指政府部门应当以法律、法规为依据，对彩票发行与操作过程进行监督管理。
为了在彩票发行方面兴利除弊，有必要强调以下四个问题：
1.只允许以促进社会公益事业、福利事业的发展作为发行彩票的宗旨，不允许以其他名义发行彩票。发行彩票的纯收入严格按照规定的用途使用，并应在公开场合公布彩票发行与使用的帐目，以便接受社会公众的监督。建造廉价出租房屋属于福利事业的范围内，因此发行专项彩票来筹集建造廉价出租房的资金，是可行的。
2.对彩票发行人的资格必须有严格的规定，并应进行详细的、认真的审查。既然发行彩票的目的是为发展社会公益事业、福利事业筹集资金，那么彩票发行人就应当是主持社会公益事业、福利事业的社会团体或政府机构。任何个人不得以赞助社会公益事业、福利事业为名而从事彩票的发行。企业是营业性的组织，也不应介入彩票发行和充当彩票发行人。对彩票发行的批准权宜集中而不宜分散。至多把批准权下放到省级政府，省以下无权批准。如果发行建造廉价出租房的彩票，发行人可以是主持这项福利事业的有关政府机构或后者委托的单位，在筹集到资金后，应当以公开招投标方式让中标的房地产公司建造。建成后再由廉价房出租公司经营管理，廉价房出租公司不以营利为目标。造好的廉价房不能卖，只能出租，而且租户不能转租，否则会产生借此牟利的弊病。
3.在中国境内发行彩票的，只限于中国的社会团体和政府机构。外资不能在中国境内发行彩票。为廉价房建造而专项发行的彩票同样不得让外资在中国境内发行。
4.由于彩票的印制、储运、发行、销售、开奖发奖，有一系列环节，这里既容易产生舞弊或贪污行为，又容易出差错，造成不好的影响，因此在组织工作上需要有丰富的经验和熟练的技巧。在这方面可以汲取国外的经验，引进某些设备。同时，为了防止出现舞弊或贪污行为，为了防止差错的发生，需要有一套监督措施，并明确规定彩票发行人、经办人员和其他有关人员的法律责任。
彩票发行的利，不是自然而然地来临的。彩票发行的弊，则是稍有疏忽就会发生。要使彩票发行的利大于弊，必须使彩票的发行与管理早日走上法制化的轨道。社会公益性彩票、福利性彩票、包括建造廉价出租房而专门发行的彩票，都应如此。
可能有人会问：廉价出租房的建造是一项福利事业，而建成之后又不得出售，只能出租，这同培育经济增长点有什么关系？其实，这个问题是不难回答的。关键在于使最低收入家庭有房可住，或使这些家庭扩大了住房面积。本来无房可住的家庭有房可住了，本来住房面积太小的家庭扩大了住房面积，他们就会购买一些家用物品，这有利于增加居民的消费。与此同时，为了建造廉价出租房，又可带动建筑材料的生产，并能使建筑施工的队伍有收入可得，这不也能带动经济增长吗？