摘要：随着我国经济进步与科学技术的提高，许多行业都得到了很大的发展，而作为解决我国人口问题的重要行业房地产近年来也发生了很大的变化，尤其是在人们生活水平不断提高的同时，房地产住宅项目精装修越来越普及，已经形成了一套独特的装修体系。但是，由于种种原因，仍有一些问题在住宅项目精装修管理工作中依旧存在并制约着我国房地产行业的发展与进步。
关键词：房地产；住宅项目；精装修；管理
1房地产住宅项目精装修的概述
从房地产开发商的角度来看，空置房的精装修可以提升房地产住宅项目的经济价值，进而给房地产企业带来更大的经济效益。同时，就目前国家政策而言，精装修房有着非常明确的定位，其环保节能的优势将推动房地产住宅项目精装修的全面推广。但是，应该注意的是，房地产住宅项目的精装修也有其复杂性。为了有效避免各类事故，有必要重视管理，加强对房地产住宅项目精装修的监督管理，推动房地产企业得到更好的发展。
2房地产住宅精装修的特点及存在的问题
对住宅的精装修和对其他的精装修相比是有很大区别的，对住宅的精装修需要考虑很多因素，例如材料，房间的色调，室内的排水，房间的安排，空调，以及其他方面的智能化的体现实施等，这些因素是都需要考虑的，对房地产住宅的精装修具有非常多繁琐的细节，所以对于住宅的精装修来说具有一支特别优秀的装修队伍是关键，可是我国现在到目前为止在这方面的精装修队伍都不是特别的优秀，所以常常会受到客户的投诉，或者是说装修的不尽人意，或者是说精装修的质量太差来投诉房地产开发商，严重影响了房地产开发商的信誉，也给房地产开发商的盈利带来危机。
3房地产住宅项目精装修管理的关键点
3.1精装修设计准备阶段
精装修住宅项目方案设计前，应做好充分准备，为精装修方案设计打下良好基础。首先，应该通过各种渠道收集和总结每个单元的设计师数据。所有类型的数据都应全面系统，尤其是对所有设计师的成功案例、好风格、设计周期和收费标准的全面理解。其次，开发商应根据自己精装修住宅项目的特点选择设计师，并应充分考虑自己的预算情况，选择最合适的设计师，在保证其他施工工作不受影响的前提下尽量提高设计质量和创新程度；最后，开发商应对各设计单位的成功案例进行一定的参考，应充分协调好主设计师与其设计团队的沟通与交流，保证设计工作保质、保量、高效的完成，促进整个设计方案质量的提高。
3.2精装修设计监督审定阶段
精装修设计的监督审批阶段也是房地产住宅项目精装修建设的重要组成部分。但是，在精装修过程中，由于各种因素很容易影响正常的装修工作，这也将导致设计方案的改变。例如，我国许多开发商经常会出现主体结构已经完成很长时间，但装饰图纸还没有完成的现象，这不仅影响了建设单位的开工时间和正常的招标工作，还会直接导致整个工程的进度受到影响，给开发商的利益造成很大影响，因此在进行精装修施工前，必须对整个施工过程进行整体的控制和协调。首先，开发商应对整个工程具备一个系统整体的把控，应对各环节的施工顺序进行合理的排列，保证工程施工的持续进行，大幅降低在人力方面的浪费；其次，开发商应做好与各专业设计的协调与沟通，应对精装修施工工作涉及到的装饰、水电、暖气、空调、结构等多个部门进行一个整体的控制，尽量避免在施工过程中各部门之间冲突现象的发生，同时，应根据精装修的具体设计要求对各种设备进行合理的摆放，如对厨房、卫生间各种管道的摆放等，应在保证所用功能正常的前提下尽量扩大室内面积。
3.3对施工方法、技术措施的质量控制
在控制施工方法和技术措施方面，加强与其他参与单位的沟通，按照绿色城市技术标准进行现场交底，明确各参与单位施工前的施工标准要求。防水是整个工程的重要组成部分之一。虽然本工程防水工程已由土建单位完成，但卫生间区域在湿作业前应重新防水，并对施工全过程进行监控，并拍照留底。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆作为精装修工程，工程质量的定义不仅是合格的，而且强调工程质量不断提高的必要性。装修工程在把握大前提的基础上，注重细部构造、边角收口的处理，所以对施工工艺有严格的要求，如在施工现场中巡查发现部分地面石材因施工用力过大，导致裂纹，部分地面石材有色差，卫生间波打边、周边收口毛糙；壁纸脱胶、翘起，接缝明显；木饰面碰伤、划伤、与其他面蹭磨等问题，为此我要求施工单位对不合格部位重新整改，加强对施工质量检查力度，时刻提醒施工单位在施工过程中严格按规范施工。
3.4加强对材料质量的控制
精装修工程之中比较重要的就是材料，材料直接影响到了精装修的质量与装修结果，所以材料在精装修过程中有着无比重要的作用，因此这里也才将对材料的质量控制放在了第一位。对于材料的质量控制主要是从三个方面来考虑：
第一是材料确定和后期的大批量采购一定要去工厂签字确认。
第二是对于材料的检验必须要有严格的制度，检验材料的主要应该包括其品种、规格、大小即尺寸等方面的内容。除此之外，还应该包括其外观，对于住宅的精装修，虽然质量是其关键，但外观也丝毫不可懈怠，买家选择一处住宅的首要因素就是其外观，第一眼看上去的直观感受主要由材料的外观所决定，所以对于外观的选择和检验也极其关键。
第三是材料的使用必须要按照一定的制度进行，材料要进行使用，首先是要看其检验是否合格，其次是看其是否经过相关人员的签字。
3.5好与各专业设计的协调、沟通工作
装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并，出具一张能反映所有管线走向图纸。2.2.5图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。
图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。
3.6加强成品保护及竣工验收
施工过程中的成品保护也要引起充分重视，很多单位只重视施工过程中的施工质量，不重视成品保护，结果往往花费相当大的精力和财力去处理由于成品保护不周而造成的损坏。成品保护是精装修管理中很重要的一环，也是能否保证如期交楼和保证精装修感观质量的关键环节，必须引起充分重视。
另外，新房住进去没几天，地板出现缝隙，卫生间开始渗水，墙体有裂缝，瓷砖空鼓，这些都是被“精装修”的外衣包裹了的质量问题，有鉴于此，验收就显得格外重要。在一些隐蔽工程，主体工程完成前，及时根据国家有关装修施工及验收规范对在工程施工过程中已完成的分项分部工程，积极协调有关单位进行全面检查验收，严把验收关。对不符合验收标准和存在隐患的要坚决进行返工处理，认真把好装修工程质量控制的每一关，确保质量管理目标的全面实现。
结语
综上所述，住宅项目精装修是今后房地产发展的主要趋势，文章主要对近年来房地产住宅精装修项目的发展态势和常见问题等方面的分析，提出了几点管理措施，以期促进精装项目的快速、健康发展，提高装修效果和居住满意度。
参考文献：
[1]刘琦.房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述[J].建筑工程技术与设计，2017（5）：1677.
[2]洪志华.房地产住宅项目精装修管理[J].江西建材，2017（7）：294-295.
论文作者:骆肖鹏
论文发表刊物:《基层建设》2019年第10期
论文发表时间:2019/7/4
标签：精装修论文; 住宅论文; 项目论文; 房地产论文; 材料论文; 过程中论文; 工程论文; 《基层建设》2019年第10期论文;