苏伟
北京派德国际建筑设计有限责任公司 100089
摘要：本文分析了我国商业地产设计的现状，主要表现为商业地产的规划与设计太随意，设计院本身问题，过于重视城市景观的需要，商业地产过分依赖银行贷款等。我们提出了要进行富有文化鲜明主题特点的设计，商业地产需要进行详细的定位，挖掘商业地产中内街的价值，商业地产设计时要重视交通体系，在设计中加入休闲功能等商业地产设计的改进策略。
关键词：商业地产；设计；现状；改进建议
0 引言
房价一直高企，有经济学家指出房地产市场将面临更严峻的考验。目前,国家还没有出台限制商业地产的政策体系。商业地产迎合了人们的“资产保值”思想,具有“无限住房、无限制贷款”的商业特征,投资者将目光转向相对宽松的商业房地产。无论是从政策导向还是市场走势来看,商业地产的发展总体上是好的,商业房地产仍然有很大的空间。商业地产的收益率高于住宅房地产的收益率。在这样的背景下,在中国商业地产的发展面临着诸多机遇。
1我国商业地产设计的现状
1.1 商业地产的规划与设计太随意
大多数开发商都是以销售为导向的,以满足资金链的需要,而商业地产则是要注重设计感。同时,由于商业地产设计时间很短,恢复也很快,这使得商业房地产的设计和规划有一定的随机性。哪怕设计出来的方法不能够适应经营，开发商也很快的进行了建设，并且没有对设计方案进行更改。这会导致商业规划设计和市场经营严重的脱节，同时也会影响商业地产企业的利润。
1.2 商业地产的设计院本身问题
在规划和设计商业房地产项目的过程中,设计院必须考虑到市场定位。然而,由于该行业的局限性,设计院对商业地产的设计和规划的细节了解不多。还有一些设计院，因为经验过少，仅仅只能够通过别人的设计样本来进行设计和规划，因此必然会为设计和规划留下一些隐患。
1.3 过于重视城市景观的需要
大多数城市在建设购物中心和商业街时都需要满足城市景观的需要。一些小城市没有按照实际情况来设计,也没有注意地方经济的发展。只有建设工程,在建设过程中过分强调城市景观的需要。同时，这也使得招商项目陷入了两难的尴尬境地。另外，由于相关部门没有重视建筑策划。筑策划在商业地产设计中是非常重要的，同时它也影响着商业地产设计的最终效果。必须要先进行了建筑策划，然后再进行建筑设计。但很多的设计者没有进行详细而周密的策划，甚至也没有深入了解街边的社区以及周围环境。所以缺乏对建筑设计的总体把握，在设计的过程中缺少依据。不仅如此，在策划和设计的过程中还必须要运用商业知识。由于设计者本身的水平不够，所以不能够将商业调查流程以及商业运作规律运用到商业地产的策划和设计当中去。
1.4 商业地产过分依赖银行贷款
目前的商业房地产过分依赖银行贷款,尤其是大型商业设施。它有大量的投资,从几千万到几亿,甚至几十亿。如果出现了商业经营不善、无法获取利润的现象，盈利和亏损达不到平衡，就会给银行带来压力，使银行来承担贷款的风险。
2 商业地产设计的改进策略
2.1 要进行富有文化鲜明主题特点的设计
具有鲜明的文化主题和鲜明特色的商业地产,可以使消费者增强归属感和认同感,并改善商业地产空间。不仅如此,良好的商业地产也有利于城市的整体格局。因此，在设计的过程中，必须根据当地的实际情况，按照城市的景观特点以及经济发展状况来进行设计，这样就能为商业集团获取一定的利益。同时还能够提升人们的生活品质，最大程度的实现经济效益和社会效益。比如,山西大同阳光车城的周边环境在布局与设计就充分展现了富有文化鲜明的主题特点。阳光车城位于大同市南环西路大同庞大汽车文化广场西侧，车管所北部，占地130亩，总建筑面积约21万平方米，总投资10亿元，南环西路是条快速路，车辆需在本项目北部调头，所以在本项目设计之初，设计一条通往车管所的弧形道路，以增加本项目的商业价值。，在项目内部采用三横三纵道路系统，北部和中部为汽车公园，集多品牌汽车销售、汽车维修、汽车美容、二手车置换为一体。在用地中部设计下沉广场，围绕下沉广场布置餐饮及娱乐，作为民众聚散，休憩之处，也是汽车公园核心场所，办公和公寓沿道路四周布置。一方面是总平面图的规划设计。沿街布置车辆展厅、二手车交易厅及汽车装饰商场，外立面采用金属折板、黑色石材和玻璃幕墙相结合，即能展现汽配城的机械属性，又能烘托一种开放、透明的商业氛围。做完此方案后，客户十分满意，但因各种因素，用地发生了变化，按照原来的设计理念，我们重新进行了规划设计。
总平面图
在第二次进行设计之初，我们再次对当地购买力进行了调研，又考虑到甲方资金压力大，现金流需快速回笼，所以把项目分成了两期，在第一期规划园区集新车销售、二手车交易、汽车配件、汽车用品、汽车中心、汽车用品中心、汽车维修养护中心、汽车金融中心、汽车电子交易中心，打造汽车消费盛宴。汽车特色主题街区，铺铺临街，改变了传统汽车后市场的呆板、沉闷的气氛，提升了购物的便捷和乐趣。在第二期规划办公，创业基地、培训中心等。交通组织依据汽配城车流多且杂的特点在北侧、西侧、东侧道路共设置5个出入口，依旧保留三横三纵的相互连通的道路，尽量让车流能够到达每一栋楼，充分考虑机动车的存放量，采用地上加地下停车，让交通疏散通畅。
2.2 商业地产需要进行详细的定位
在设计之前,首先要了解商业地产的功能和经营规模,这是定位。在定位过程中,必须结合目标消费群体、商圈人群和商圈竞争来确定市场的功能和规模。值得注意的是,购物中心规模越大,它所能覆盖的商业圈的范围就越大。但是商场的规模越大同时也会受到一些因素的限制，而且顾客的疲劳度也和这个有很大的关系。一般来说，如果商业地产的建筑特色十分鲜明，那么就可以考虑作为流行商业业态来进行设计。比如前文提及的阳光车城各楼层的布局设计与功能要求体现着一定的功能定位。1#楼整车销售，四层建筑，一层、二层为汽车交易广场，三层为汽车金融中心，四层为汽车电子商务中心。汽车配件、养护用品、汽车改装、维修、二手车交易等，大多需要专业技术人员提供现场诊断、鉴定、安装等服务，用户消费离不开实体店，无需担心电商冲击，发展大有前景，大同阳光汽车网将重点为入驻阳光车城的商家搭建专业的O2O营销平台，提供线上展示、推广、销售，线下用户消费及服务体验新模式。业务范围涉及新车选购、二手车买卖置换、汽车配件及用品购买、汽车租赁、保险理赔、车务代办、维修保养、美容装饰等，其目标就是将阳光车城打造成为“互联网+汽车后市场”的实践基地。未来数十万注册成为本网会员的车主，则可以使用大同阳光汽车网“移动互联+汽车服务”专业平台，充分享受本土化的线上、线下完美结合所带来的优惠、便捷、安全、专业的汽车服务。2#二手车交易市场，三层建筑，分别在建筑南北两侧设置汽车坡道。中间和1#整车销售用连廊连接，车辆可以通过竖向坡道、汽车电梯和横向连廊进行无缝连接。在二手车交易市场的顶层设置露天电影院。3#汽车配件4#汽车用品，四层建筑两者之间用连廊连接，室外扶梯直通三层，提高三、四层商业价值。
在设计的时候引入购物之外的其他东西，比如餐饮、休闲、健身等场所。这样就能够满足城市景观文化的需要，还能够刺激消费者的消费欲。
2.3 挖掘商业地产中内街的价值
在商业地产的设计中,要挖掘商业街的商业价值。一些设计师将集中的商店和相对集中的街道商店和小商店结合起来,充分发挥他们的优势。首先,通过对商业模式的规划和创新的创新,对业态的布局产生良好的影响,从而提高企业的经营水平。其次，可以把这些比较集中的商业化整为零，通过设计使其增加内街的可达性，使内街的价值有所提升。另外,阳光车城在沿街商业也广泛利用了内街作法，并将透明屋顶抬升一层与屋顶花园结合，大大提升了商业中庭的环境空间品质，整个中庭舒适、自然，体现了整个商业项目的精致性。最后，还要为商铺的租赁、销售提供便捷的条件，使资金的回笼速度变快。这样做还有另外一个好处，可以降低商业地产开发商自持商铺所需要面对的一些风险，因为其商业价值被提高了。
2.4 商业地产设计时要重视交通体系
交通系统最重要的部分是规划和设计。首先是一个平面运输系统,它应该分流到人和汽车,如汽车的入口,这是不接近流动的更多的人。二是垂直交通系统,如果垂直交通系统不合理,那么人流量不方便。第三是卸货区，卸货区必须要合理的安排，很多设计者将其设计在地下室。这样一来，顾客或者行人就看不到货车，同时也给卖场、超市、商户等提供了一定的方便。比如，广州太古汇、武汉壹方中心、大连恒隆广场、广州天环中心、深圳KK-Mall、武汉宜家荟聚等非常重视交通系统。
再比阳光车城汽车维护中心，二层建筑，一拖二设计，作为启动区，适应当地消化市场，可快速回笼资金。与沿街大型商铺产业相结合，形成前店后厂的格局。开间8.4X8.4米，也可自由分割，其中9#楼，直接临车管所，所以建筑进深加大，可做为中型商铺，使市场多样化。
2.4 在设计中加入休闲功能
如今,体验消费逐渐增多,出现了大量的观光、休闲、表演、促销等综合性的商业设施,如北京有一表演空间的休闲广场等。在我国,大多数商业设施都设立了一些促销、演出和抽奖活动。茌商业地产的设计当中，商场的主要入口常常会被流动的人群所包围。为了适应这一趋势，很多的商业地产在设计的时候，都将表演区域和购物人流设置在不同水平面的舞台上。从另外一个角度上来说，很多人希望能进行观赏，但叉希望被别人观赏，从而产生了共享空间。在商业地产的空间设计当中适当的加入休闲功能，建立不同形式的休闲空间，不但能够满足人们的消费需求，还能够创建出更有个性的城市商业地产景观。
目前国内汽车专业市场设计主要有块状、网状汽配专业市场模式。一是块状模式：在交通发达、土地充裕土地成本较低的城乡结合部寻求发展空间建造的“兵营式”汽配城。在这样的模式设计中加入休闲功能。二是网状汽配展业市场。随着我国经济发展，家用汽车越来越多，我国汽配专业市场快速进入网状汽配专业市场，这种网状市场具备高速的信息化、网络化、品牌化、规范化等特征，包括金融、投资、保险、中介、征信、仲裁、鉴定等完善的配套服务功能。而这个市场是一种由各种形态的实体汽配专业市场与完善的商务信息交易网络有机结合的产物。对于建筑规划形式，是街区模式，还是综合体模式。
目前国内现有的汽配市场多为传统的“三代”或伪“四代”市场模式，即在空间上以兵营为布局，空间单调，在功能上有所完善，但出于粗放型的简单功能的堆积，没和空间进行联系，跟据大同汽配市场“脏乱差”的现状，所以项目定位为整合多品牌汽车销售、汽车维修、汽车美容、二手车置换等全方位服务为一体的汽车经营服务综合体。擎动大同汽车后市场全面实现产业升级。最终在总体规划上我们采用了街区+综合体模式。
3 结语
总的来说,商业地产的设计过程中，有些不合理的购物中心不仅位置不佳,而且破坏了购物中心的质量,同时削弱了消费者和居民的购买力，影响了居民的消费欲望。随着国内经济全球化速度加快, 专业市场的功能和服务能级逐步提升, 出现了综合性的 “商场式门店市场”。 市场功能也已从最初单一的商品流通扩展到多种复合功能, 专业市场已逐步发展为城市现代服务业集聚的场所, 其交易与影响范围也走向了全球更大的区域。阳光车城以其先进的理念、科学的规划、一站式全业态汽车综合服务园区的强劲优势荣获大同市精品房博会“最具商业投资潜力奖”，荣登中国汽车后市场总评榜，获得“中国汽车服务业综合体最佳范例金奖”，为中国汽车后市场树立了新的标杆和典范，对大同市充分发挥区域级流通节点城市功能具有重要意义。只有通过专业化的设计,才能实现商业地产的商业价值。通过商业地产的优化设计，可以促进城市建设,为人民带来便利。
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论文作者:苏伟
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第7期
论文发表时间:2018/7/20
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